EHLİYETSİZ KAT MALİKİ

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:04 ÖS

Ehliyetsiz Kat Maliki – KMK 12'ye Göre Küçüklerin ve Kısıtlıların Kat Mülkiyeti Hakları

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesi, kat mülkiyeti edinme ehliyetine sahip kişileri net şekilde tanımlar. Kanuna göre bağımsız bölüm ancak ayırt etme gücüne sahip, kısıtlı olmayan ergin kişilere ait olabilir. Küçüklerin veya kısıtlıların bağımsız bölüm edinmesi ise kanuni temsilcilerinin resmi yazılı muvafakatine bağlıdır.

Bu konu apartman ve site yönetiminde çok fazla yanlış anlaşılmakta, "küçük malik oy kullanamaz mı?", "kısıtlı malik gider öder mi?", "kanuni temsilci olmadan alınan malik kaydı geçerli olur mu?" gibi sorular sıkça sorulmaktadır.

Aşağıda ehliyetsiz malik konusunu hem hukuki hem pratik yönleriyle tam açıklamalı şekilde bulabilirsiniz.

---

1. Ehliyetsiz Kat Maliki Kimdir?

Kat mülkiyeti açısından ehliyetsiz kişiler iki gruba ayrılır:

A) Küçükler (18 yaşından küçük olanlar)
B) Kısıtlılar (ayırt etme gücü olmayan veya mahkemece kısıtlanan kişiler)

Bu kişilerin bağımsız bölüm edinmesi mümkündür; ancak:

→ Mutlaka kanuni temsilcinin (anne–baba–vasi) resmi muvafakati gerekir.

Muvafakat yoksa işlem geçersizdir.

---

2. KMK 12'ye Göre Kat Mülkiyeti Edinme Şartları

KMK'nın 12. maddesi şöyle der:

"Küçüklerin ve kısıtlıların kat mülkiyeti edinmelerinde kanuni temsilcilerinin yazılı muvafakatleri aranır. Bu muvafakat resmi şekilde yapılmadıkça hüküm ifade etmez."

Bu hükümden çıkan sonuçlar:

- Küçükler tek başına bağımsız bölüm sahibi olamaz.
- Kısıtlılar tek başına bağımsız bölüm sahibi olamaz.
- Tapu işlemi yapılırken kanuni temsilci hazır bulunmalıdır.
- Muvafakat resmi değilse işlem geçersizdir.

"Resmi" ifadesi = noter ya da tapu resmi senedi şeklidir.

---

3. Kanuni Temsilci Kimdir?

Ehliyetsiz kişiyi şu kişiler temsil eder:

- Küçüklerde → Anne ve baba
- Mahkemece kısıtlananlarda → Vasi
- Ayırt etme gücü sınırlı hastalığı olanlarda → Vesayet makamınca atanmış yasal temsilci

Bu kişiler olmadan hiçbir işlem yapılamaz.

---

4. Ehliyetsiz Kat Malikinin Oy Hakkı

Kural: Ehliyetsiz kat maliki oy kullanamaz.

Toplantıda oy kullanma hakkı kanuni temsilciye aittir.

Örneğin:

- 15 yaşındaki çocuk → Oy hakkı yok
- Mahkemece kısıtlanan bir kişi → Oy hakkı yok
- Vekalet veya temsil hakkı sadece yasal temsilci aracılığıyla kullanılabilir

Toplantıda oy kullanacak kişi:

- Anne/baba
- Vasi
- Kanuni temsilcinin vekil tayin ettiği kişi

olabilir.

---

5. Ehliyetsiz Kat Malikinin Ortak Giderlere Katılması

Ehliyetsiz malik:

- Aidat öder
- Demirbaş giderine katılır
- Ortak alan masraflarından sorumludur

Ancak bu sorumluluk:

Kanuni temsilci tarafından yerine getirilir.

Yani aidat borcu çocuğun değil, çocuğun mal varlığı ve temsili üzerinden anne/babanın sorumluluğundadır.

---

6. Ehliyetsiz Kat Malikinin Ortak Alanları Kullanma Hakkı

Küçük veya kısıtlı malik diğer tüm malikler gibi:

- Ortak alanları kullanabilir
- Otopark, asansör, bahçe gibi alanlardan yararlanabilir

Bu kullanım hakkı kendi adına korunur fakat yönetimle iletişim kanuni temsilci üzerinden yürütülür.

---

7. Ehliyetsiz Kat Malikinin Kat Mülkiyetini Devretmesi

Küçükler ve kısıtlıların kat mülkiyetini devretmesi mümkündür; ancak şu şartla:

→ Mutlaka kanuni temsilcinin resmi muvafakati gerekir.

Örnek:

- Küçük → Anne/baba muvafakati ile bağımsız bölümü satabilir.
- Kısıtlı → Vasinin izni olmadan satış yapılamaz.
- Bazı durumlarda → Sulh Hukuk Mahkemesi izni de gerekebilir.

Tapu, bu tür işlemlerde çok sıkı denetim yapar.

---

8. Ehliyetsiz Malik ile İlgili Örnek Uygulamalar

Örnek 1: 14 yaşındaki bir çocuk babasının muvafakati ile daire sahibi olabilir.
Örnek 2: Vesayet altındaki bir kişi, vasisi olmadan daire satamaz.
Örnek 3: Küçük bir malik aidat ödemezse, icra işlemi kanuni temsilciye yöneltilir.
Örnek 4: Kısıtlı bir malikin oy hakkı yoktur; vasi oy kullanır.

---

9. Ehliyetsiz Kişi Malikse Toplantıya Katılabilir mi?

Toplantıya fiziken katılabilir; fakat:

Konuşamaz, oy kullanamaz, karar veremez.

Toplantıdaki tüm işlemler kanuni temsilci tarafından yürütülür.

---

10. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Küçük bir çocuk malik olabilir mi?
Cevap: Evet, ancak anne/baba resmi muvafakat verirse.

Soru 2: Kısıtlı bir malik oy kullanabilir mi?
Cevap: Hayır. Oy hakkı vasidedir.

Soru 3: Ehliyetsiz malik aidat ödemek zorunda mı?
Cevap: Evet, giderlerden sorumludur; temsilci tarafından ödenir.

Soru 4: Ehliyetsiz malik bağımsız bölümünü satabilir mi?
Cevap: Evet, ancak resmi temsilcinin onayı şarttır.

Soru 5: Ehliyetsiz malik toplantıda söz alabilir mi?
Cevap: Hayır. Konuşma yetkisi temsilciye aittir.

Soru 6: Kanuni temsilci vekalet verebilir mi?
Cevap: Evet, vekalet vererek oy hakkını başkasına devredebilir.

Soru 7: Ehliyetsiz malik kendi başına karar defterine imza atabilir mi?
Cevap: Hayır. İmza temsilci tarafından atılır.

Soru 8: Ehliyetsiz malik genel kurul için çağrı kağıdı alır mı?
Cevap: Evet, malik adına gönderilir; işlem temsilci tarafından yapılır.

Soru 9: Kısıtlı malikin devrinde mahkeme izni şart mı?
Cevap: Birçok durumda vasi + mahkeme izni birlikte aranır.

Soru 10: Ehliyetsiz malik yönetici olabilir mi?
Cevap: Hayır, temsil gerektiren bir görevdir; temsilci üstlenebilir.

YONETICIM.ORG

EHLİYETSİZ KAT MALİKİ

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim