Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Kavramı

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:59 ÖS

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu – KMK 30'a Göre Karar Nasıl Alınır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesi, kat malikleri kurulunda hangi kararların nasıl bir çoğunlukla alınacağını belirleyen temel maddedir. Bu maddeye göre bazı kararlar sadece salt çoğunlukla alınabilirken, bazı önemli kararlar ise hem sayısal çoğunluk hem de arsa payı çoğunluğu gerektirir.

Bu yazıda sayı çoğunluğu, arsa payı çoğunluğu, iki çoğunluğun birlikte aranması gereken durumlar ve hesaplama örnekleri tüm detaylarıyla açıklanmıştır.

---

1. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Nedir?

Kat malikleri kurulunda bazı kararların geçerli olabilmesi için iki farklı çoğunluğun aynı anda sağlanması gerekir:

1) Sayısal çoğunluk (malik sayısı bakımından çoğunluk)
2) Arsa payı çoğunluğu (bağımsız bölümlerin arsa payları bakımından çoğunluk)

Bu iki şart birlikte sağlandığında karar geçerli olur.

---

2. Sayısal Çoğunluk (Salt Çoğunluk) Nedir?

Sayısal çoğunluk:

→ Toplantıya katılan kat maliklerinin sayısının, toplantıya katılma hakkına sahip maliklerin yarısından bir fazla olmasıdır.

Örneğin:
100 bağımsız bölümlü bir apartmanda sayısal çoğunluk için:

100 / 2 = 50
50 + 1 = 51

51 kat malikinin hazır bulunması gerekir.

Bu çoğunluk sağlanmadan toplantı başlayamaz ve karar alınamaz (ilk toplantıda).

---

3. Arsa Payı Çoğunluğu Nedir?

Arsa payı çoğunluğu:

→ Toplantıya katılan maliklerin arsa paylarının toplamının, ana gayrimenkulün toplam arsa payının yarısından bir fazla olmasıdır.

Örneğin:
Toplam arsa payı = 5000
Çoğunluk için gereken = 2500 + 1 = 2501

Toplantıya katılan maliklerin arsa payı toplamı en az 2501 olmalıdır.

Bu oran sağlanmazsa, sayısal çoğunluk sağlansa dahi karar alınamaz.

---

4. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Birlikte Nasıl Çalışır?

Bazı kritik kararlar için:

→ Hem sayı çoğunluğu
→ Hem arsa payı çoğunluğu

zorunludur.

İki şarttan biri eksikse karar geçersizdir.

Örnek:
100 malik var, 60 kişi toplantıda (sayısal çoğunluk sağlandı).
Ancak bu 60 kişinin toplam arsa payı 2400 → çoğunluk için 2501 gerektiğinden:

Karar geçersizdir.

---

5. Sayı + Arsa Payı Çoğunluğu Gerektiren Kararlar

KMK 30, KMK 41 ve KMK 45 gereğince şu konularda sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte aranır:

1) Yönetim planının değiştirilmesi
2) Yöneticinin veya denetçinin seçilmesi / görevden alınması
3) Yöneticinin azli (görevden çıkarılması)
4) Ortak yerlerin kiralanması
5) Ortak yerlerin farklı amaçla kullanılması
6) Apartman ortak yerlerinin satışı (bazı durumlarda 4/5 çoğunluk ayrıca gerekebilir)

Bu tür kararlar basit salt çoğunlukla alınamaz.

---

6. Salt Çoğunlukla Alınan Kararlar (Arsa Payı Gerekmeyenler)

Aşağıdaki kararlar için sadece toplantıya katılanların sayısal çoğunluğu yeterlidir:

- Olağan genel kurul kararları
- Küçük bakım–onarım kararları
- Yıllık işletme projesi onayı
- Aidat belirlenmesi
- Yönetim faaliyet raporu kabulü
- Demirbaş alımı (büyük kapsamlı değilse)

Bu kararlar için arsa payı çoğunluğu aranmaz.

---

7. Örnek Sayı ve Arsa Payı Hesaplaması

Örnek 1 – Küçük apartman
Bağımsız bölüm sayısı: 20
Toplam arsa payı: 1000

Toplantıda 12 malik hazır → sayısal çoğunluk sağlandı
12 kişinin arsa payı toplamı 520 → arsa payı çoğunluğu sağlandı

Karar alınabilir.

---

Örnek 2 – Büyük site
Bağımsız bölüm: 300
Toplam arsa payı: 10.000

Toplantıya katılan malik sayısı: 180 → sayısal çoğunluk sağlandı
Toplam arsa payı: 4200 → çoğunluk için 5001 gerek

Arsa payı çoğunluğu sağlanmadığından karar alınamaz.

---

8. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğunun Sağlanamaması Ne Demektir?

- Toplantı yapılsa bile karar geçersizdir.
- Karar iptal davası açılırsa kolayca iptal edilir.
- Yönetici seçilemez → mevcut yönetim devam eder.
- Yönetim planı değiştirilemez.
- Ortak yerler kiraya verilemez.
- Yüksek maliyetli işler onaylanamaz.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Her toplantıda arsa payı çoğunluğu şart mı?
Cevap: Hayır. Yalnızca belirli kararlar için zorunludur.

Soru 2: Arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetim planı değiştirilebilir mi?
Cevap: Hayır. Kesinlikle geçersiz olur.

Soru 3: Sayısal çoğunluk var ama arsa payı yoksa karar alınabilir mi?
Cevap: Hayır. İki şart birlikte aranır.

Soru 4: Arsa payı düşük olan maliklerin oyu değersiz mi?
Cevap: Kişi başı oylarda eşittir; sadece bazı önemli kararlarda arsa payı ağırlığı vardır.

Soru 5: Kiracı çoğunluğa dahil olur mu?
Cevap: Hayır. Kiracı oy kullanamaz; sayıya dahil edilmez.

Soru 6: Ortak yerlerin satışı için sayı + arsa payı yeter mi?
Cevap: Hayır, çoğu durumda 4/5 çoğunluk ayrıca aranır.

Soru 7: Yöneticinin görevden alınması nasıl olur?
Cevap: Sayı ve arsa payı çoğunluğu ile olur.

YONETICIM.ORG

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Kavramı

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim