Olağanüstü Toplantı Zamanı

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:53 ÖS

Olağanüstü Toplantılar – KMK 29'a Göre Çağrı, Yeter Sayı, Kararlar ve Uygulama Rehberi

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartman ve site yönetiminde genel kurul toplantıları yılda en az bir kez yapılır (olağan toplantı). Ancak bazı özel ve acil durumlarda KMK 29. madde uyarınca olağanüstü toplantı yapılması mümkündür.

Olağanüstü toplantılar, apartmanın yönetimini ilgilendiren acil, önemli veya gecikmesinde sakınca bulunan konuların ele alınması için çağrılır.

Aşağıda olağanüstü toplantının nasıl yapılacağı, kimlerin çağırabileceği, hangi çoğunlukların gerektiği ve hukuki sonuçları tüm detaylarıyla açıklanmıştır.

---

1. Olağanüstü Toplantıyı Kim Çağırabilir? (KMK 29)

Olağanüstü toplantı iki şekilde yapılabilir:

1) Kat maliklerinin beşte birinin talebi ile
→ Maliklerin %20'si yazılı olarak yöneticiden toplantı çağrısı ister.
→ Talepte toplantı konusu açıkça belirtilmelidir.
→ Yönetici bu talebi reddedemez.

2) Yöneticinin gerekli görmesi üzerine
→ Yangın, acil onarım, istifa, yönetim kurulu boşluğu, büyük zarar tehlikesi gibi durumlarda yönetici kendiliğinden olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir.

---

2. Yönetici Olağanüstü Toplantı Çağrısını Nasıl Yapar?

Yönetici;

- Kat maliklerine en az 15 gün önce
- Yazılı çağrı yapmak zorundadır.
- Gündem maddesi mutlaka bildirilmelidir.

Çağrı şekli:
- Tebligat
- İmza karşılığı elden teslim
- Kargo
- E-posta + kapıya tebligat tutanağı
- WhatsApp + imza teyidi (uygulamada kabul görüyor)

---

3. Olağanüstü Toplantıda Hangi Konular Görüşülür?

Sadece çağrı metninde yazılı olan gündem maddeleri görüşülür.
Gündemde olmayan konular görüşülemez (yönetici seçimi hariç).

Olağanüstü toplantılar genellikle şu durumlarda yapılır:

1) Ana yapıyı veya ortak alanları ilgilendiren acil müdahaleler
- Çatının akması
- Asansörün bozulması
- Yangın tehlikesi
- Temel hasarı
- Su baskını

2) Büyük onarım ve tadilat gerektiren durumlar
- Mantolama
- Çatı yenileme
- Asansör yenileme
- Ortak tesisat arızaları

3) Yöneticinin istifa etmesi veya görev yapamayacak hale gelmesi

4) Ortak giderlerin ödenmemesi sonucu sistemin kilitlenmesi

5) Afet, yangın, kaçak yapı müdahalesi veya acil karar gerektiren durumlar

6) Yönetimin işleyişini etkileyen diğer önemli haller

---

4. Olağanüstü Toplantının Yeter Sayısı

Olağanüstü toplantılar için de yeter sayı kuralları aynıdır:

İlk toplantı yeter sayısı:
→ Kat maliklerinin yarıdan bir fazlası
Ör: 100 daire → 51 malik

İkinci toplantı yeter sayısı:
→ Yeter sayı aranmaz
→ Katılanlarla toplantı yapılır

Ancak dikkat:

Özel çoğunluk gereken konularda ikinci toplantıda da özel çoğunluk aynen aranır.

Örnek:
- Ortak yer satışı = 4/5 çoğunluk
- Yönetim planı değişikliği = 5/4 çoğunluk
- Bağımsız bölüm kullanım amacı değişikliği = oybirliği

İkinci toplantı bu oranları düşürmez.

---

5. Olağanüstü Toplantıda Karar Yeter Sayısı

Genel kural:
→ Katılanların salt çoğunluğu >= karar için yeterlidir.

Örneğin 40 kişi katıldıysa → 21 oy yeterlidir.

Ancak Kanun veya yönetim planı daha yüksek nisap belirtmişse:

- 2/3 çoğunluk
- 4/5 çoğunluk
- 5/4 çoğunluk
- Oybirliği

gibi oranlar uygulanır.

---

6. Tutanak Zorunluluğu

Olağanüstü toplantıda alınan kararlar:

- Tutanakta açıkça yazılmalı
- Katılanlarca imzalanmalı
- Tutanak en geç 1 ay içinde tüm maliklere tebliğ edilmelidir.

Bu tebliğ yapılmazsa kararlar geçersiz hale gelmez ancak iptal davası açılması halinde sorun yaratabilir.

---

7. Olağanüstü Toplantıyı Gerektiren Durumlara Örnekler

Örnek 1: Asansörün komple revizyon yapılması
Örnek 2: Çatıdan su akması ve acil tadilat
Örnek 3: Yöneticinin istifası
Örnek 4: Yangın veya doğal afet sonrası karar alınması
Örnek 5: Büyük onarım için acil bütçe oluşturulması
Örnek 6: Ortak giderlerin toplanamaması
Örnek 7: Ortak alan güvenlik sorunu oluşması

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Olağanüstü toplantıyı kim isteyebilir?
Cevap: Yönetici veya kat maliklerinin 1/5'i.

Soru 2: Toplantı çağrısı kaç gün önce yapılmalı?
Cevap: En az 15 gün önce.

Soru 3: Olağanüstü toplantıda yeni konu eklenir mi?
Cevap: Hayır. Sadece gündemdeki konular görüşülür.

Soru 4: İkinci toplantıda yeter sayı aranır mı?
Cevap: Hayır. Katılanlarla yapılır. Ancak özel çoğunluklar aynen geçerlidir.

Soru 5: Yönetici toplantıya çağırmazsa ne olur?
Cevap: Kat malikleri sulh hukuk hâkiminden toplantı yetkisi isteyebilir.

Soru 6: Kiracılar oy kullanabilir mi?
Cevap: Hayır, yalnızca malik veya noter vekili oy kullanabilir.

Soru 7: Acil durum olduğunda çağrı süresi kısaltılabilir mi?
Cevap: Hayır. 15 gün şartı değişmez.

Soru 8: Olağanüstü toplantıda yönetici seçilebilir mi?
Cevap: Evet. Gündemde yazılıysa yönetici seçimi yapılabilir.

YONETICIM.ORG

Olağanüstü Toplantı Zamanı

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim