KAT MALİKLERİNİN OY HAKKI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:00 ÖS

Kat Maliklerinin Oy Hakkı – KMK 31'e Göre Oy Sınırı ve Uygulama Rehberi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesi, apartman ve site yönetimlerinde oy hakkının nasıl kullanılacağını açık şekilde düzenler. Oy hakkı, kat maliklerinin yönetimde söz sahibi olmasını sağlayan en temel mekanizmadır. Bu nedenle oy hakkının nasıl hesaplandığı, kaç oy kullanılabileceği ve "oy sınırı" gibi kuralların doğru anlaşılması çok önemlidir.

Aşağıda KMK 31'e göre kat maliklerinin oy hakkına dair tüm detaylar uzun ve açıklamalı şekilde anlatılmaktadır.

---

1. Kat Maliklerinin Oy Hakkı Nasıl Belirlenir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesi gereği:

1) Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir.
2) Bir malik birden fazla bağımsız bölüme sahipse, her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır.
3) Hiçbir malik toplam oyların 1/3'ünden fazla oy kullanamaz.
4) Oy hesabında kesirler dikkate alınmaz.

Bu hükümler, apartman yönetiminde oy tekelleşmesini ve bir kişinin tüm kararları kontrol etmesini engellemek için konulmuştur.

---

2. "Her Bağımsız Bölüm = 1 Oy" Kuralı

Kanun, arsa payını değil bağımsız bölüm sayısını esas alır.

Örnek:

- 1 dairesi olan kişi → 1 oy
- 2 dairesi olan kişi → 2 oy
- 5 dükkanı olan kişi → 5 oy

Ancak bu sayı sınırsız değildir; 1/3 kuralı ile sınırlandırılır.

---

3. Toplam Oyların 1/3'ünden Fazlası Kullanılamaz (1/3 Kuralı)

Bir kişi ne kadar çok bağımsız bölüme sahip olursa olsun, sahip olabileceği oy sayısı:

→ Toplam oyların 1/3'ünü geçemez.

Bu sınır, apartmandaki demokrasi dengesini sağlamak için konulmuştur.

Örnek 1:
100 bağımsız bölümlü bir apartmanda → toplam oy = 100
Bir malik 10 daireye sahipse → 10 oy hakkı var
Ancak 1/3 = 33 olduğu için sınır fazladan uygulanmaz.

Örnek 2 (sınırın uygulandığı):
300 bağımsız bölümlü bir sitede → toplam oy = 300
Bir malik 150 bağımsız bölüme sahipse → normalde 150 oy hakkı olur
Ama 1/3 kuralı gereği:

150 oy HAYIR → 300 oy × 1/3 = 100 oy SINIR

Dolayısıyla malikin oy hakkı 100 ile sınırlandırılır.

Örnek 3:
20 bağımsız bölümlü küçük bir apartmanda:
Toplam oy = 20 → 1/3 = 6,6 → kesir dikkate alınmaz → 6 oy sınırı
Bir malik 10 bağımsız bölüme sahip olsa bile → sadece 6 oy kullanabilir.

---

4. Oy Hesabında Arsa Payının Etkisi Var mı?

Hayır.
KMK 31'e göre oy hakkı bağımsız bölüm sayısına göre belirlenir.

Ancak ARSA PAYI, bazı karar türlerinde oy ağırlığını etkiler.

Örneğin:

- Ortak yerlerin satışı
- Mimari değişiklikler
- Büyük onarımlar ve güçlendirme
- Ortak yerlerin amacı dışında kullanımı

gibi önemli kararlarda arsa payına göre oran belirlenir.

Bu durumda oy hakkının kendisi değil, oy ağırlığı değişmiş olur.

---

5. Kat Malikleri Kurulunda Karar Alma Süreci

Kurulda iki farklı çoğunluk türü vardır:

1) Salt çoğunluk (yarıdan bir fazlası)
- Olağan kararların çoğu
- Yönetici seçimi
- Denetçi seçimi

2) Nitelikli çoğunluk (%60 – %75 – 4/5 – oy birliği) gerektiren kararlar
- Ortak alanların satışı
- Önemli nitelikte inşaat işleri
- Kentsel dönüşüm kararları
- Bağımsız bölüm ilavesi
- Anagayrimenkulün kullanım amacının değiştirilmesi

Bu kararlarda bazen arsa payı + oy sayısı birlikte değerlendirilir.

---

6. Oy Hakkı ile İlgili Önemli Notlar

- Kiracı oy kullanamaz; sadece malik adına vekil olabilir.
- Ehliyetsiz malik oy kullanamaz, temsilcisi oy kullanır.
- Bağımsız bölüm hisseli ise → tek oy vardır.
- Kat maliki toplantıya gelmezse oy hakkı yanar; temsilci tayin edebilir.

---

7. Kat Maliklerinin Yönetimde Oy Haklarının Önemi

Oy hakkı, apartman ve site yönetiminin temelini oluşturur:

- Yönetim planı değişiklikleri
- Yıllık bütçe ve aidat belirleme
- Ortak alanların kullanımı
- Yönetici–denetçi seçimi
- Bakım ve onarım kararları

hepsi oy hakkı ile belirlenir.

Doğru kullanılmayan oy hakkı → uyuşmazlık ve geçersiz karar riskine yol açar.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Bir malik birden fazla dairesi varsa kaç oy hakkı vardır?
Cevap: Her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır.

Soru 2: Bir malik toplam oyların 1/3'ünden fazla oy kullanabilir mi?
Cevap: Hayır. Bağımsız bölüm sayısı fazla olsa bile 1/3 kuralı uygulanır.

Soru 3: Arsa payı oy hakkını etkiler mi?
Cevap: Oy sayısını etkilemez; bazı önemli kararlarda ağırlığı etkiler.

Soru 4: Paylı mülkiyette (bir dairede çok malik varsa) kaç oy vardır?
Cevap: Tek oy vardır. Paydaşlar kendi aralarından temsilci seçer.

Soru 5: Kiracı oy kullanabilir mi?
Cevap: Hayır. Ancak malik adına vekalet verilirse oy kullanabilir.

Soru 6: Malik toplantıya katılmazsa oy hakkı yanar mı?
Cevap: Evet. Ancak temsilci tayin edilirse yanmaz.

Soru 7: Bağımsız bölümün arsa payı çok yüksekse oy hakkı artar mı?
Cevap: Kişi başı oylarda artmaz; arsa payına göre kararlarda etkisi olabilir.

Soru 8: Oyların 1/3'ü nasıl hesaplanır?
Cevap: Toplam bağımsız bölüm sayısı 3'e bölünür, kesir dikkate alınmaz.

YONETICIM.ORG

KAT MALİKLERİNİN OY HAKKI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim