BİNA YÖNETİM PLANI VE YÖNETİM PLANI ÖRNEĞİ

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:47 ÖS

Bina Yönetim Planı Nedir? – KMK 28'e Göre Detaylı Açıklama

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre bina yönetim planı, apartman veya sitenin yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yöneticinin ve denetçinin görevlerini, ücretlerini ve yönetime ilişkin tüm kuralları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir.

Yönetim planı, apartmanın "anayasa"sıdır. Tüm kat malikleri, kiracılar, yöneticiler ve denetçiler bu plana uymak zorundadır.

---

1. Yönetim Planının Hukuki Niteliği

Yönetim planı:

- Tapuya tescil edilen resmi bir belgedir
- Tüm kat maliklerini bağlar
- Apartmanın temel yönetim kurallarını belirler
- Aykırı davranışlar dava konusu olabilir
- Yönetim planına aykırı kararlar geçersizdir

Bu nedenle bina yönetim planı, apartman veya sitenin işleyişinde kritik öneme sahiptir.

---

2. Yönetim Planının İçeriği Nelerdir?

Yönetim planının içeriği Kat Mülkiyeti Kanunu'nda genel olarak belirtilmiştir. Plan; apartmanın özelliklerine, kullanım şekline, mal sayısına ve ihtiyaçlarına göre detaylandırılabilir.

Yönetim planında bulunması gereken ana başlıklar şunlardır:

a) Yönetim organları ve görevleri
- Kat malikleri kurulu
- Yönetici
- Denetçi
- Görev, yetki ve sorumluluklar
- Ücretlendirme usulleri

b) Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri
- Ortak yerleri kullanma hakkı
- Müdahale yasağı
- Aidat ödeme yükümlülüğü
- Zarar verme ve zarar tazmini kuralları

c) Ortak yerlerin kullanım kuralları
- Otopark, depo, çatı, sığınak, asansör, bahçe, merdiven vb. kullanım düzeni
- Ortak yerlerde değişiklik yapma kısıtlamaları
- Gürültü, temizlik ve düzen kuralları

d) Toplantı ve karar usulleri
- Olağan/olağanüstü toplantı şekli
- Çağrı usulü (15 gün önce yazılı bildirim)
- Yeter sayılar (salt çoğunluk, 4/5, 5/4, oybirliği)
- Tutanak zorunluluğu

e) Yönetim planının değiştirilmesi usulü
- 5/4 çoğunluk şartı
- Tapu tescil işlemi

f) Apartman ihtiyaçlarına göre özel hükümler
- Site giriş kartı/etiket düzeni
- Havuz, spor salonu gibi ortak alan kuralları
- Ziyaretçi ve güvenlik prosedürleri

---

3. Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?

Yönetim planı iki şekilde hazırlanır:

A) Yeni binalarda
Müteahhit veya malikler tarafından hazırlanır → Tapuya tescil edilir.

B) Mevcut binalarda
Kat malikleri kurulu tarafından hazırlanır:

1) Yönetim planı komisyonu oluşturulur
2) Taslak hazırlanır
3) Kat malikleri kuruluna sunulur
4) Oylama yapılır
5) Kabul edilen plan tapuya tescil ettirilir

---

4. Yönetim Planı Kaç Oyla Kabul Edilir ve Değiştirilir?

Bu bölüm sıkça yanlış bilinmektedir.

KMK 28'e göre:

- Yönetim planının değiştirilmesi için:
Kat maliklerinin 5/4 ü çoğunluğu (sayı + arsa payı) gereklidir.

- Oybirliği şartı YOKTUR.
- Yönetim planı değişikliği tescil edilmezse geçerli olmaz.

---

5. Yönetim Planının Önemi

Yönetim planı doğru düzenlendiğinde:

- Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar azalır
- Yönetim daha düzenli yürütülür
- Ortak yer kullanımı daha adil olur
- Hukuki uyuşmazlıkların büyük bölümü engellenir
- Yöneticinin görev ve sorumluluk sınırları netleşir

Eksik veya hatalı planlar ise:

- Aidat ihtilafları
- Ortak yer tartışmaları
- Gürültü ve kullanım sorunları
- Yönetici yetki aşımı
- Mahkeme davaları

gibi ciddi problemlere neden olur.

---

6. APARTMAN YÖNETİM PLANI ÖRNEĞİ (Profesyonel Format)

Aşağıdaki örnek, Türkiye'de kullanılan standart KMK uyumlu yönetim planı formatıdır. İstersen bunu Viva Yönetim için özelleştirilmiş hâle de getirebilirim.

---

ÖRNEK YÖNETİM PLANI

Madde 1 – Amaç
Bu yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca taşınmazın yönetim tarzını, ortak yerlerin kullanım şeklini, yöneticinin ve denetçinin görevlerini, haklarını, sorumluluklarını ve kat maliklerinin uymakla yükümlü oldukları kuralları düzenlemek amacıyla hazırlanmıştır.

Madde 2 – Yönetim Organları
Taşınmazın yönetim organları şunlardır:
1) Kat malikleri kurulu
2) Yönetici veya yönetim kurulu
3) Denetçi

Madde 3 – Kat Malikleri Kurulu
Kat malikleri kurulu apartmanın en yetkili organıdır.
Olağan toplantı yılda bir kez yapılır (yönetim planında belirtilen tarihte).
Olağanüstü toplantı, kat maliklerinin 1/5 talebiyle veya yöneticinin çağrısı ile yapılır.
Kurul, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alır.
Kanunda özel çoğunluk gerektiren haller saklıdır.

Madde 4 – Yönetici
Yönetici kat malikleri kurulu tarafından seçilir.
Görevleri:
- Ortak yerlerin bakım ve onarımı
- Aidatların toplanması
- Sözleşme ve teknik personel işlemleri
- Demirbaş ve defter kayıtları

Yöneticiye ödenecek ücret kat malikleri kurulunda belirlenir.

Madde 5 – Denetçi
Denetçi, yöneticinin hesaplarını ve işlemlerini yılda en az bir kez denetler.
Denetim raporu olağan toplantıda sunulur.

Madde 6 – Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri
- Ortak yerleri amacına uygun kullanmak
- Ortak giderleri zamanında ödemek
- Komşuluk kurallarına uymak
- Ortak yerlerde izinsiz değişiklik yapmamak
- Apartmana zarar verilmesi hâlinde zararı karşılamak

Madde 7 – Ortak Yerlerin Kullanımı
Ortak yerler tüm maliklerin kullanımına açıktır.
Amaç dışı kullanım yasaktır.
Gerekirse kat malikleri kurulu ortak yer kullanım yönergesi çıkarabilir.

Madde 8 – Giderlere Katılım
Kat malikleri ortak giderlere arsa payı oranında katılır.
Gider payını ödemeyen malik hakkında yasal süreç başlatılır.

Madde 9 – Yönetim Planının Değiştirilmesi
Bu yönetim planı, kat maliklerinin 5/4 çoğunluğunun kabulü ile değiştirilebilir.
Değişiklik tapuya tescil ettirilmedikçe yürürlüğe girmez.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Yönetim planı neden tapuya işlenir?
Cevap: Çünkü tüm malik ve mirasçıları bağlayabilmesi için resmi nitelik kazanması gerekir.

Soru 2: Yönetim planı ile kanun çelişirse hangisi geçerli olur?
Cevap: Kanun her zaman üstündür.

Soru 3: Yönetim planı değişikliği ikinci toplantıda yapılabilir mi?
Cevap: Evet, ancak 5/4 çoğunluk şartı değişmez.

Soru 4: Kiracılar yönetim planına uymak zorunda mıdır?
Cevap: Evet. Malik ile birlikte sorumludurlar.

Soru 5: Yönetici yönetim planını tek başına değiştirebilir mi?
Cevap: Hayır. Değişiklik sadece kat malikleri kuruluna aittir.

YONETICIM.ORG

BİNA YÖNETİM PLANI VE YÖNETİM PLANI ÖRNEĞİ

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim