Beşte Dört Oy Çoğunluğu Aranan Haller

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:58 ÖS

Apartmanda Beşte Dört Oy Çoğunluğu Aranan Haller – KMK 30 ve Yüksek Çoğunluk Gerektiren Kararlar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bazı kararlar "salt çoğunluk" ile alınırken, bazı kararlar ise daha yüksek oranlarda oy gerektirir. Bu yüksek oranlardan biri de "beşte dört oy çoğunluğu" yani kat maliklerinin %80'inin oyu ile alınması gereken kararlardır.

5/4 çoğunluk; apartmanın yapısı, ortak alanların niteliği ve hukuki sonuçları bakımından en kritik konularda aranır. Bu nedenle hangi kararlarda 5/4 çoğunluk gerektiğini doğru bilmek, yönetimsel hataların ve karar iptallerinin önüne geçer.

Aşağıda 5/4 çoğunluk gerektiren kararlar, hesaplama örnekleri ve uygulama şekli ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

---

1. Beşte Dört (5/4) Oy Çoğunluğu Nedir?

Beşte dört çoğunluk:

→ Kat maliklerinin toplamının %80'inin oyu anlamına gelir.

Bu çoğunluk sadece sayı bakımından değil, aynı zamanda arsa payı bakımından da sağlanmalıdır.

Örneğin:
100 bağımsız bölümlü bir apartmanda 5/4 çoğunluk = 100 × 0.80 = 80 malik
Arsa payı çoğunluğu = toplam arsa payının 80%'i

Bu çoğunluk sağlanmazsa karar geçersizdir.

---

2. Beşte Dört Oy Gerektiren Kararlar Hangileridir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bazı kararlar 5/4 çoğunlukla alınır. Bunlar:

1) Yönetim Planının Değiştirilmesi (KMK 28 – 30)

Yönetim planı apartmanın anayasasıdır ve tüm kat maliklerini bağlayan temel belgedir.
Bu nedenle değiştirilmesi için 5/4 çoğunluk şarttır:

- Sayısal çoğunluk → maliklerin 80%'i
- Arsa payı çoğunluğu → arsa paylarının 80%'i

2) Ortak Yerlerin Satılması (KMK 45)

Kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olan:

- Çatı
- Kapıcı dairesi
- Depolar
- Sığınak
- Otopark bölümü
- Bahçe alanı
- Ortak kullanım odaları

gibi yerlerin satışı için 5/4 çoğunluk gerekir.

Not: Bazı kaynaklarda 4/5 ile karıştırılır; 4/5 = 80% = 5/4 ile aynıdır.

3) Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi veya Farklı Amaçla Kullanılması

Örneğin:

- Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi
- Bahçenin oto parka dönüştürülmesi
- Depoların gelir amaçlı kiralanması

gibi durumlarda 5/4 çoğunluk gerekir.

4) Yönetim Planında Beşte Dört Şartı Getirilen Diğer Konular

Yönetim planı bazı konularda özel çoğunluk şartı getirmiş olabilir.
Bu durumda KMK'ya göre daha ağır olan şart uygulanır.

---

3. 5/4 Oy Çoğunluğu Nasıl Hesaplanır?

Beşte dört çoğunluk iki aşamada hesaplanır:

A) Sayısal Çoğunluk (malik sayısı)
B) Arsa Payı Çoğunluğu

---

A) Sayısal Çoğunluk Hesabı

Toplam malik sayısı × 0.80 = Gerekli malik sayısı

Örnek:
100 bağımsız bölüm → 100 × 0.80 = 80 malik
Toplantı yeter sayısı → 80 malik

Ancak toplantı zorunlu hallerde 84 gibi yuvarlanabilir.
Salt çoğunlukta olduğu gibi 1 fazlalık aranabilir.

---

B) Arsa Payı Çoğunluğu Hesabı

Toplam arsa payı × 0.80 = gerekli arsa payı

Örnek:
Toplam arsa payı 5.000
Aranan arsa payı → 5.000 × .80 = 4.000

Bu arsa payı toplantıya katılan maliklerde yoksa karar geçersizdir.

---

4. Beşte Dört Çoğunlukla Alınan Kararlara Örnekler

Örnek 1 – Yönetim Planı Değişikliği
100 bağımsız bölüm = 80 malik + arsa payı %80
Sağlanırsa → yönetim planı değişir.

Örnek 2 – Kapıcı Dairesinin Satışı
Toplam arsa payı = 5.000
Aranan arsa payı = 4.000
80 malik ve 4.000 arsa payı sağlanmadıkça satış yapılamaz.

Örnek 3 – Depoların Kiralanması
Gelir amaçlı kullanılacaksa 5/4 çoğunluk aranır.

Örnek 4 – Yönetim Planının "Yönetici Seçiminde 5/4 Şartı" Getirmesi
Plan özel hüküm içeriyorsa uygulanır.

---

5. 5/4 Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur?

- Karar geçersizdir
- Uygulanamaz
- Mahkemeye götürülürse iptali kesindir
- Yönetim planı değişmez
- Ortak alan satışı yapılamaz
- Ortak alan kiralanamaz
- Yönetici değişikliği yönetim planına bağlı kural koyduysa uygulanamaz

Bu nedenle toplantı organizasyonlarında 5/4 çoğunluk kritik öneme sahiptir.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: 5/4 çoğunluk kaç kişiyi ifade eder?
Cevap: Kat maliklerinin %80'idir.

Soru 2: Beşte dört çoğunluk her toplantıda aranır mı?
Cevap: Hayır. Sadece belirli kritik konularda aranır.

Soru 3: Arsa payı çoğunluğu sağlanmazsa karar geçerli olur mu?
Cevap: Hayır, sayı + arsa payı birlikte aranır.

Soru 4: Ortak yerlerin satışı için salt çoğunluk yeterli mi?
Cevap: Kesinlikle hayır. 5/4 çoğunluk zorunludur.

Soru 5: Yönetim planı değişikliğinde 5/4 çoğunluk olmazsa ne olur?
Cevap: Değişiklik yapılamaz; tüm girişimler hukuken geçersiz olur.

Soru 6: Kiracı 5/4 çoğunluğa dahil edilir mi?
Cevap: Hayır. Kiracı oy kullanamaz.

Soru 7: Toplantıya katılmayan malikler nasıl sayılır?
Cevap: 5/4 hesaplamasında toplam malik sayısı esas alınır; katılım şart değildir.

Soru 8: Arsa payı yüksek biri 5/4 çoğunlukta daha güçlü mü?
Cevap: Arsa payı çoğunluğu hesaplanırken etkilidir fakat sayı çoğunluğunu tek başına sağlayamaz.

YONETICIM.ORG

Beşte Dört Oy Çoğunluğu Aranan Haller

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim