İşletme Projesinin Yapılması

VİVAYONETİM · Ara 24, 2023, 12:03 ÖÖ

Apartman ve site yönetiminin en kritik aşamalarından biri işletme projesinin hazırlanmasıdır. İşletme projesi, bir apartman veya sitenin bir yıllık dönem içerisinde yapacağı tüm giderlerin tahmini olarak hesaplandığı ve kat maliklerine sunulduğu resmi bütçe planıdır. Bu belge hem yönetici için hem denetçi için hem de tüm kat malikleri için hukuki ve mali anlamda bağlayıcıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi işletme projesinin nasıl hazırlanacağını, hangi giderlerin plana dahil edileceğini ve maliklere nasıl bildirileceğini detaylı şekilde açıklamaktadır. Uygulamada birçok apartmanda işletme projesi yapılmadığı için aidat hesaplamalarında hatalar ortaya çıkmakta, hukuki ihtilaflar ve güvensizlik ortamı doğmaktadır.

Bu kapsamlı rehberde işletme projesinin nasıl hazırlanacağı, içeriğinde neler bulunacağı, hesaplama yöntemleri, hukuki gereklilikler, hatalı hazırlamanın sonuçları ve örnek bütçe tablolarına kadar tüm detayları bulacaksınız.

İşletme Projesi Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre işletme projesi:

"Apartmanın bir yıllık gider bütçesinin yönetici tarafından hazırlanarak kat maliklerinin bilgisine sunulduğu resmi belgedir."

Başka bir ifadeyle işletme projesi, bir sitenin veya apartmanın yıllık mali haritasıdır.

İşletme projesi olmadan:

Aidat doğru hesaplanamaz

Gider planlaması yapılamaz

Hukuki olarak eksik yönetim ortaya çıkar

Denetim sağlıklı yapılamaz

Bu nedenle işletme projesi her apartmanda zorunludur.

İşletme Projesi Yapmak Yasal Zorunluluk mu? (KMK 37)

Evet.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37'ye göre:

✔ Yönetici her yıl işletme projesi hazırlamak zorundadır
✔ İşletme projesi kat maliklerine tebliğ edilmelidir
✔ Maliklerin 7 gün içinde itiraz hakkı vardır
✔ İtiraz olmazsa işletme projesi kesinleşir

Bu düzenlemeler işletme projesini yasal bir mecburiyet hâline getirmektedir.

İşletme Projesi Ne Zaman Hazırlanır?

İşletme projesi genellikle:

✔ Yıllık olağan toplantıdan önce

veya

✔ Yönetim yılı başlamadan hemen önce

hazırlanır.

Yönetim süresi 1 yıl olduğuna göre işletme projesi de 1 yıllık hazırlanır.

İşletme Projesi Kimin Tarafından Hazırlanır?

İşletme projesi yönetici tarafından yapılır.

✔ Denetçi işletme projesi yapamaz
✔ Kat malikleri tek başına işletme projesi yapamaz
✔ Yönetim firması hazırlayabilir (yönetici yetkilendirirse)

Sonuç olarak, işletme projesi hazırlama görevi tamamen yöneticiye aittir.

İşletme Projesinde Hangi Giderler Olmalıdır?

İşletme projesi bir apartmanın tüm muhtemel giderlerini içerir.
Bu giderleri 6 ana grupta toplamak mümkündür:

🟣 1. Personel Giderleri

Kapıcı maaşı

Temizlik personeli

Güvenlik görevlisi

Bahçıvan

SGK primi ve vergiler

Tazminatlar

Mesai ve izin ödemeleri

Bu kalemler bütçenin en büyük kısmını oluşturur.

🟣 2. Ortak Alan Bakım ve Onarım Giderleri

Çatı tamiri

Dış cephe bakımı

Tesisat arızaları

Boya ve küçük tadilatlar

Ortak alan kapı ve pencereleri

🟣 3. Teknik Sistemler Giderleri

Asansör bakım sözleşmesi

Yıllık asansör muayenesi

Yangın alarm sistemi

Hidrofor bakımı

Kazan ve kalorifer sistemi

Su deposu temizlik ve bakım

🟣 4. Elektrik, Su ve Enerji Giderleri

Ortak alan elektrik faturası

Su gideri (varsa)

Jeneratör yakıt gideri

Havuz elektrik ve kimyasal giderleri

🟣 5. Yönetim ve Denetim Giderleri

Yönetici ücreti

Denetçi ücreti

Kırtasiye

Noter masrafları

Banka ücretleri

Resmî belgeler

🟣 6. Demirbaş ve Yenileme Giderleri

Kamera sistemi

Çöp kovaları

Bahçe düzenlemeleri

Demirbaş ekipman alımları

Bu giderler işletme projesinin içinde yer almalıdır.

İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? Adım Adım

Aşağıda profesyonel yönetimlerin kullandığı sistematik anlatılmıştır:

1. Geçmiş yıl giderleri analiz edilir

Geçen yıl yapılan tüm giderler toplanır.
Bu veriler geleceğin tahmini için temel oluşturur.

2. Düzenli giderler belirlenir

Her ay tekrarlanan giderler (asansör bakımı, personel maaşı vb.) hesaplanır.

3. Yıllık giderler hesaplanır

Yılda bir kez yapılan muayene ve bakım masrafları dahil edilir.

4. Beklenen büyük harcamalar listeye eklenir

Örneğin:

Çatı tadilatı

Kamera sistemi yenileme

Bahçe peyzajı

gibi bir kez yapılan giderler bütçeye dahil edilir.

5. Tüm giderler toplanarak yıllık bütçe oluşturulur

Örnek:

Gider Kalemi   Yıllık Tutar
Asansör bakım   12.000 TL
Temizlik malzemesi   3.000 TL
Yönetici ücreti   12.000 TL
Elektrik   18.000 TL
6. Bütçe dairelere dağıtılır

Bütçenin malikler arasında dağıtılması:

Arsa payına göre
veya

Eşit pay yöntemiyle

yapılabilir.

Hangi yöntem kullanılacaksa yönetim planına göre belirlenmelidir.

7. İşletme projesi yazılı hale getirilir

Bu proje:

Gider kalemleri

Tahmini yıllık toplam bütçe

Daire başına düşen aylık aidat

Gerekçeler

şeklinde hazırlanır.

8. Kat maliklerine tebliğ edilir

Yönetici işletme projesini:

Asarak

Tebligatla

WhatsApp ile

Site portalı üzerinden

maliklere ulaştırabilir.

9. Maliklerin itiraz hakkı vardır (7 gün)

Kat malikleri işletme projesine 7 gün içinde:

Yazılı itiraz

Toplantı talebi

Giderlerde yanlışlık beyanı

yapabilir.

İtiraz edilmezse işletme projesi kesinleşir.
İşletme Projesi Olmadan Aidat Belirlenebilir mi?

Hayır.

Aidat belirlemek için mutlaka işletme projesi olması gerekir.

Yargıtay'a göre:

"İşletme projesi yapılmadan aidat belirlenemez."

Bu nedenle işletme projesi yapılmadan aidat toplanması hukuka aykırıdır.

İşletme Projesinde Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık görülen hatalar:

"Kopyala-yapıştır" bütçe hazırlanması

Faturasız giderlerin dahil edilmesi

Personel giderlerinin düşük hesaplanması

Büyük projelerin hesaba katılmaması

Daire sayısının yanlış hesaplanması

Ortak alan giderlerinin eksik yazılması

Bütçe kalemlerinin detaylandırılmaması

Bu hatalar aidatların yanlış hesaplanmasına yol açar.

Hatalı İşletme Projesinin Sonuçları
❌ Aidat yanlış belirlenir
❌ Mali açık ortaya çıkar
❌ Malikler itiraz eder
❌ Denetçi raporu olumsuz çıkar
❌ Yönetici görevden alınabilir
❌ Hukuki dava açılabilir

Yönetici, kötü hazırlanmış işletme projesinden şahsen sorumludur.

Yargıtay Kararları

Yargıtay'a göre:

İşletme projesi zorunludur

Aidat bu projeye göre belirlenir

7 gün itiraz süresi esastır

İtiraz alınmazsa aidat kesinleşir

Gider kalemleri açık ve detaylı olmalıdır

Bu kararlar işletme projesinin hukuki önemini kesinleştirmiştir.

🚀 SONUÇ

İşletme projesi; apartman ve site yönetiminde mali düzenin, şeffaflığın ve aidat hesaplarının temelidir.

✔ KMK 37'ye göre işletme projesi zorunludur
✔ Yönetici tarafından hazırlanır
✔ Kat maliklerine tebliğ edilir
✔ 7 gün içinde itiraz edilebilir
✔ İtiraz olmazsa kesinleşir
✔ Aidatlar bu projeye göre belirlenir

İşletme projesi yapılmayan apartmanlarda hem mali düzen bozulur hem hukuki sorunlar yaşanır.

Profesyonel yönetim için en kritik belge "işletme projesi"dir.

YONETICIM.ORG

İşletme Projesinin Yapılması

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim