TOPLU YAPIDA YÖNETİM

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:42 ÖS

Modern şehirleşmeyle birlikte geniş alanlara yayılmış, birden fazla bloktan, adadan, villalardan, sosyal tesislerden ve geniş ortak kullanım alanlarından oluşan büyük toplu yapılar ortaya çıkmıştır. Bu tür yaşam alanlarında klasik apartman yönetimi yetersiz kaldığından, toplu yapıda yönetim, üç kademeli, kapsamlı ve profesyonel bir organizasyon gerektiren ayrı bir sistem hâline gelmiştir.

Toplu yapılarda yönetim sistemi; blok bazında yönetim, ada bazında yönetim ve üst yönetim (temsilciler kurulu yönetimi) olarak üçe ayrılır. Bu yapının hukuki dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki Ek Madde 1 ve yönetim planıdır. Toplu yapı yönetimi, büyük ölçekli konut projelerinde hem düzenli bir yaşam alanı oluşturmak hem de mali, teknik ve hukuki işleyişi sorunsuz yürütmek için zorunlu bir modeldir.

Bu makalede toplu yapıda yönetimin tüm unsurları, toplantılar, yöneticiler, kurullar, aidat sistemi, sorumluluklar, Yargıtay kararları ve profesyonel yönetimin avantajları detaylı şekilde incelenmektedir.

Toplu Yapı Nedir?

Toplu yapı; birden fazla parsel üzerinde veya aynı parselde birden fazla blok, villa, sosyal tesis ve ortak alanın bulunduğu geniş konut yerleşimidir.

Toplu yapıların ortak özellikleri:

Çok sayıda bağımsız bölüm

Bloklar ve adalar hâlinde ayrılmış yapı grupları

Ortak kullanım alanları (havuz, otopark, spor alanları vb.)

Merkezi sistemler (güvenlik, kamera, peyzaj, teknik tesisatlar)

Yönetim planı ile belirlenen çerçeve

Bu yapılarda normal apartman yönetimi yetersiz olduğundan daha kapsamlı bir yönetim organizasyonuna ihtiyaç duyulur.

Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1

Toplu yapıda yönetimin ana hukuki çerçevesi KMK Ek Madde 1 ile oluşturulmuştur.

Bu maddeye göre:

✔ Blok bazında, ada bazında ve genel site bazında yönetim kurulabilir
✔ Temsilciler Kurulu oluşturulur
✔ Yönetim planı her şeyin üst normudur
✔ Yetki ve sorumluluklar yönetim planında belirlenir
✔ Her birimin giderleri kendi içinde hesaplanabilir

Özetle Ek Madde 1, toplu yapı yönetiminin temelini oluşturan "çok kademeli yönetim sistemini" tarif eder.

Toplu Yapı Yönetiminin Kademeleri

Toplu yapıda yönetim üç farklı yönetim seviyesinden oluşur:

🟣 1. Blok Yönetimi (En alt yönetim birimi)

Her blok kendi içinde:

Kat malikleri kurulu

Blok yöneticisi

Blok içi giderler

ile yönetilir.

🟣 2. Ada Yönetimi (Orta yönetim birimi)

Birden fazla blok bir araya gelerek bir ada oluşturur.
Ada kat malikleri kurulu ve ada yöneticisi, bir üst yönetimin alt birimi olarak çalışır.

🟣 3. Üst Yönetim – Temsilciler Kurulu (En üst birim)

Bu birim toplu yapının genel yönetimini sağlar. Ada veya blok temsilcilerinden oluşur.

Görevleri:

Bütçe belirlemek

Aidatları kararlaştırmak

Yöneticiyi seçmek

Ortak tesisleri yönetmek

Bu üçlü sistem birlikte çalışarak büyük toplu yapıların düzenini sağlar.

Toplu Yapıda Yönetimin Zorunlu Olmasının Nedenleri

Toplu yapılarda yönetim sisteminin oluşturulması şu nedenlerle zorunludur:

✔ Ortak alan sayısı çok fazladır
✔ Bloklar birbirinden ayrıdır
✔ Teknik altyapı merkezi olabilir
✔ Giderler yüksek ve çok çeşitlidir
✔ Güvenlik ve peyzaj ortak yönetim gerektirir
✔ Sosyal tesisler profesyonel işletme ister
✔ Aidat ve gider dağılımı karmaşıktır

Bu nedenle toplu yapılarda tek bir yönetici yeterli değildir, çok kademeli yönetim şarttır.

Toplu Yapıda Yönetimin Temel Organları

Toplu yapılarda aşağıdaki kurumsal yapılar bulunur:

🟣 1. Blok Kat Malikleri Kurulu

Her blokta en üst karar organıdır.

🟣 2. Ada Kat Malikleri Kurulu

Bloklar arası koordinasyondan sorumludur.

🟣 3. Temsilciler Kurulu (Toplu Yapı Üst Kurulu)

Toplu yapıda en üst karar alma organıdır.

🟣 4. Yöneticiler

Blok yöneticisi

Ada yöneticisi

Üst yönetim yöneticisi

🟣 5. Denetçi veya Denetim Kurulu

Yönetimin mali ve idari işlemlerini denetler.

Temsilciler Kurulu Nedir? (Toplu Yapının Meclisi)

Temsilciler Kurulu:

Blok veya ada temsilcilerinden oluşan

Toplu yapıyı yöneten

Yılda en az bir kez toplanan

En üst karar alma organıdır

Görevleri:

Bütçeyi onaylamak

Aidatları belirlemek

Yönetimi seçmek

Teknik bakım ve onarım kararlarını almak

Disiplin kurallarını belirlemek

Temsilciler Kurulu, toplu yapının "parlamentosu" gibidir.

Toplu Yapının Yönetimi Nasıl Atanır?

Toplu yapının yöneticisi:

Temsilciler Kurulu toplantıya çağrılır

Yönetici seçimi gündeme alınır

Çoğunluk ile yönetici seçilir

Yönetim kurulu oluşturulabilir

Yöneticinin görev süresi genellikle 1 yıldır

Yönetici gerçek kişi olabileceği gibi profesyonel bir yönetim şirketi de olabilir.

Toplu Yapı Yöneticisinin Görevleri

Toplu yapı yöneticisinin görevleri geniştir:

Giderleri toplamak

Bütçeyi hazırlamak

Teknik tesisatların bakımını sağlamak

Peyzaj ve temizlik organize etmek

Güvenliği sağlamak

Sosyal tesislerin işletmesini yapmak

Yargı süreçlerini takip etmek

Resmî kurumlarla iletişimi yürütmek

Temsilciler Kurulu kararlarını uygulamak

Toplu yapılarda yönetici, profesyonel bir işletme müdürü gibi çalışmalıdır.

Toplu Yapıda Aidat ve Gider Yönetimi

Toplu yapıda aidatlar ikiye ayrılır:

🟣 1. Blok Aidatları

Her bloğun kendi giderlerine göre belirlenir.

🟣 2. Genel Site Aidatları

Tüm bloklarda ortak kullanılan alanların giderlerini kapsar:

Güvenlik

Havuz

Peyzaj

Asansörlerin teknik merkezi

Spor alanları

Teknik işletme giderleri

Aidatlar Temsilciler Kurulu tarafından belirlenir.

Toplu Yapı Yönetim Planının Önemi

Yönetim planı, toplu yapının anayasasıdır.

✔ Tüm yönetim süreci yönetim planına göre yürütülür
✔ Aidat paylaşımı buraya göre yapılır
✔ Kurulların görevleri yönetim planında belirlenir
✔ Yargı sürecinde en bağlayıcı belgedir

Yönetim planına aykırı hiçbir karar alınamaz.

Toplu Yapıda Denetim Sistemi

Denetçi veya denetim kurulu:

Yıllık rapor hazırlar

Giderleri kontrol eder

Yönetimi denetler

Usulsüzlükleri tespit eder

Temsilciler Kurulu'na rapor sunar

Denetim mekanizması, profesyonel yönetimin en önemli parçalarındandır.

Yargıtay Kararları ile Toplu Yapı Yönetimi İlkeleri

Yargıtay'a göre:

✔ Temsilciler Kurulu en üst organdır
✔ Blok ve ada yönetimi üst yönetime bağlıdır
✔ Aidatlar yönetim planına göre belirlenmelidir
✔ Kararların tutanakla belgelenmesi zorunludur
✔ Site yönetiminin görevi sadece teknik işler değildir; hukuki sorumluluğu vardır

Bu kararlar, toplu yapı yönetiminin hukuki çerçevesini netleştirir.

Profesyonel Toplu Yapı Yönetiminin Avantajları

Profesyonel yönetim:

Kurumsal hizmet sunar

Denetim mekanizması oluşturur

Bütçeyi doğru planlar

Aidatların tahsilatını hızlandırır

Teknik bakım aksatılmaz

Şeffaf bir muhasebe sağlar

Hukuki süreçleri doğru yönetir

Büyük çok bloklu yerleşimlerde profesyonel yönetim zorunlu hâle gelmiştir.

🚀 SONUÇ

Toplu yapıda yönetim, büyük yerleşim alanlarında düzenli, güvenli ve sorunsuz bir yaşam sağlamak için oluşturulmuş çok kademeli ve profesyonel bir yapıdır.

Özetle:

✔ Blok – Ada – Üst Yönetim üçlü yönetim modeli uygulanır
✔ Temsilciler Kurulu en üst karar organıdır
✔ Yönetici veya yönetim şirketi atanır
✔ Aidatlar iki kategoride hesaplanır
✔ Yönetim planı tüm süreçlerin temelidir
✔ Denetim mekanizması zorunludur

Doğru işleyen bir toplu yapı yönetimi; şeffaf, adil, profesyonel ve sürdürülebilir bir yaşam standardı sağlar.

YONETICIM.ORG

TOPLU YAPIDA YÖNETİM

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim