KAT MÜLKİYETİ VE KAT MALİKİ KAVRAMLARI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 09:44 ÖS

Apartman ve site yaşamının temelini oluşturan en önemli iki hukuki kavram kat mülkiyeti ve kat maliki kavramlarıdır. Bu kavramlar, yalnızca bir mülkün kime ait olduğunu değil, aynı zamanda o mülkün hukuki statüsünü, kullanım haklarını, borçlarını ve ortak alanlar üzerindeki payını da belirler. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türkiye'de apartman ve site yaşamının bütün kurallarını belirleyen özel bir kanundur ve kat mülkiyeti ile kat maliki kavramları bu kanunun temel direkleridir.

Bu kapsamlı rehberde, kat mülkiyeti nedir, kat maliki kimdir, bu iki kavram arasındaki fark nedir, tapuda ne anlama gelir, hangi hak ve sorumlulukları doğurur, ortak alanlara etkisi nedir, yönetim planı ilişkisi nasıldır, tüm yönleriyle derinlemesine inceleyeceğiz.

Kat Mülkiyeti Nedir? (KMK Madde 3 Tanımı)

Kat Mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ayrı ve bağımsız mülkiyet hakkıdır.

KMK'ya göre kat mülkiyeti şu unsurları kapsar:

Bağımsız bölüm üzerinde özel mülkiyet

Arsa payı üzerinde ortak mülkiyet

Ortak alanlardan yararlanma hakkı

Ortak giderlere katılma yükümlülüğü

Tapuda "kat mülkiyeti" olarak kayıt

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için:

Yapı tamamen bitmiş olmalı

İskan alınmış olmalı

Projesine uygun olmalı

Tapuda tescil yapılmış olmalıdır

Bu nedenle kat mülkiyeti, dairenin tamamlanmış ve hukuken bağımsız olduğunu gösterir.

Kat Maliki Kimdir? (Hukuki Anlamı)

Kat maliki, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümün tapu kütüğünde kendi adına kayıtlı sahibi olan kişidir.

Kat maliki şu haklara sahiptir:

Bağımsız bölümü kullanmak

Kiraya vermek

Satmak

Miras bırakmak

Teminat göstermek

Ortak alanlarda pay sahibi olmak

Yönetim ve denetimde oy hakkına sahip olmak

Ancak kat malikinin sorumlulukları da vardır:

Aidat ödemek

Ortak alanı korumak

Yapıya zarar vermemek

Yönetim planına uymak

Komşuluk hukukuna uygun davranmak

Kat Mülkiyeti ve Kat Maliki Arasındaki Fark

Bu iki kavram çoğu zaman karıştırılır, ancak birbirinden tamamen farklıdır:

🟣 Kat Mülkiyeti → Bir tapu türüdür.
🟣 Kat Maliki → O tapunun sahibidir.

Başka bir deyişle:

Kat mülkiyeti = hukuki yapı

Kat maliki = bu yapı içinde hak sahibi kişi

Kat mülkiyeti olmadan kat maliki olunamaz.
Önce kat mülkiyeti kurulur, sonra o bağımsız bölümün sahibi kat maliki olur.

Kat Mülkiyeti Tapusunun Özellikleri

Kat mülkiyeti tapusu şu bilgileri içerir:

Bağımsız bölüm numarası

Bağımsız bölümün niteliği (konut, dükkân vb.)

Arsa payı oranı

Kat mülkiyeti ibaresi

Malik bilgileri

Eklenti yerleri (kömürlük, depo vb.)

Kat mülkiyeti tapusu mülkiyetin tam olduğunu gösterir.

Kat Maliki Olmanın Getirdiği Haklar

Her kat maliki Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan geniş haklara sahiptir.

✔ 1. Kullanma ve Tasarruf Hakkı

Kat maliki dairesini:

Kullanabilir

Kiraya verebilir

Satabilir

Rehin verebilir

Bu hak mülkiyet hakkının doğal sonucudur.

✔ 2. Ortak Alanlardan Yararlanma Hakkı

Bahçe, merdivenler, otopark, çatı, asansör gibi ortak alanlardan yararlanma hakkı vardır.

✔ 3. Yönetimde Söz Hakkı

Kat malikleri:

Yönetici seçebilir

Denetçi seçebilir

Toplantılarda oy kullanabilir

Bütçe oylamasına katılabilir

✔ 4. Yönetim Planını İnceleme Hakkı

Yönetim planı noterden alınabilir, incelenebilir ve değişiklik talep edilebilir.

✔ 5. Hesapları Denetleme Hakkı

Her malik:

Gelir-gideri görebilir

Faturasını isteyebilir

Banka hareketlerini inceleyebilir

Kat Maliki Olmanın Borçları

Haklar kadar borçlar da önemlidir.

✔ 1. Aidat ve Giderlere Katılma Borcu (KMK 20)

Arsa payı oranında:

Aidat

Gider

Avans

Ortak tesisat onarımı

paylarına katılmak zorunludur.

✔ 2. Ortak Alanları Koruma Borcu

Malik ortak alanları:

Tahrip edemez

Kişisel kullanıma ayıramaz

İşgal edemez

✔ 3. Yönetim Planına Uyma Borcu

Yönetim planı bağlayıcıdır.

✔ 4. Ana Yapıya Zarar Vermeme Borcu

Taşıyıcı kolonlara, tesisata, dış cepheye müdahale edemez.

✔ 5. Komşulara Rahatsızlık Vermeme Borcu

Gürültü, koku, taşkınlık yasaktır.

Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Gereken Belgeler

Bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için:

Yapının bitmiş olması

İskan belgesi

Projesine uygunluk raporu

Yapı kullanma izin belgesi

Yönetim planı hazırlanması

Tüm maliklerin başvurusu

gerekir.

Kat Malikliği Ne Zaman Başlar ve Ne Zaman Sona Erer?

Kat malikliği:

Tapunun kişinin adına tescil edilmesiyle başlar

Tapu devredilince sona erer

Malik ölürse hakları mirasçıya geçer.

Kiracı Kat Maliki Sayılır mı?

Hayır.

Kiracı:

Bağımsız bölümü kullanma hakkına sahip olabilir

Ancak malik değildir

Yönetimde oy hakkı yoktur (sınırlı durumlar hariç)

Ortak gider sorumluluğu sınırlıdır

Kat maliki daima tapuda adı yazan kişidir.

Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı – Arsa Payı Farkı

Bu üç kavram çok karıştırılır:

🟣 Kat İrtifakı → İnşaat aşaması tapusudur
🟣 Kat Mülkiyeti → Tam mülkiyettir
🟣 Arsa Payı → Ortak alanlardaki hisse oranıdır

Kat maliki, hem bağımsız bölüm sahibi hem de arsa payının hissedarıdır.

Yargıtay'ın Kat Malikleri ile İlgili Önemli Kararları

Yargıtay kararlarına göre:

✔ Kat malikleri ortak alanı işgal edemez
✔ Ortak alan tadilatları için oybirliği gerekir
✔ Aidat ödememek için hiçbir mazeret geçerli değildir
✔ Kat maliki yönetim planına uymak zorundadır
✔ Gürültü yapan malik hakkında tahliye davası açılabilir (kiracı ise)

Bu kararlar toplu yaşamda düzenin korunması için bağlayıcıdır.

🚀 SONUÇ

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulmuş tam mülkiyet rejimidir.
Kat maliki, bu bağımsız bölümün tapuda kendi adına kayıtlı olan gerçek sahibidir.

Kat maliki olmanın getirdiği:

Haklar

Tasarruf yetkileri

Ortak alan kullanım hakları

olduğu gibi aynı zamanda:

Ortak giderlere katılma

Yönetim planına uyma

Yapıya zarar vermeme

Komşulara saygı

Tadilat kurallarına uyma

gibi önemli yükümlülükler de vardır.

Toplu yapı ve apartman düzeninin sağlıklı işlemesi için kat maliklerinin hem haklarını hem de borçlarını doğru bilmesi zorunludur.

YONETICIM.ORG

KAT MÜLKİYETİ VE KAT MALİKİ KAVRAMLARI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim