BİNADA YENİLİK VE İLAVELER

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:20 ÖS

BİNADA YENİLİK VE İLAVELER – KMK 42'YE GÖRE TÜM OY ORANLARI, MASRAF DAĞILIMI VE HUKUKİ AÇIKLAMALAR

Apartman ve site yönetimlerinde en çok kafa karıştıran konulardan biri "yenilik ve ilaveler"dir.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 42; yenilik ve ilaveleri zorunlu – faydalı – lüks olarak üçe ayırır ve her biri için farklı oy oranları belirler.

Bu rehber, yöneticilerin ve maliklerin doğru karar verebilmesi için tüm yenilik türlerini, oy oranlarını, maliyet paylaşımını ve hukuki çerçeveyi açıklar.

1. YENİLİK VE İLAVE TÜRLERİ (KMK MADDE 42)

KMK'ya göre binadaki yenilik ve ilaveler üç başlıkta toplanır:

✔ Zorunlu yenilik ve ilaveler
→ Can ve mal güvenliği ile doğrudan ilgili olan işler

✔ Faydalı yenilik ve ilaveler
→ Binanın değerini ve konforunu artıran işler (lüks olmayan)

✔ Lüks ve çok masraflı yenilikler
→ Konfor amaçlı, yüksek maliyetli işler

2. OY ORANLARI

KONU	OY ORANI	AÇIKLAMA
Zorunlu işler	Salt çoğunluk	Çatı tamiri, mantolama, kolon-kiriş onarımı, yangın sistemi, engelli erişimi gibi zorunlu işler. Tüm maliklere paylaştırılır.
Faydalı yenilikler	Salt çoğunluk	Kamera sistemi, sensörlü aydınlatma, jeneratör, bahçe düzenlemesi. Herkes arsa payına göre öder.
Lüks ve çok masraflı yenilikler	4/5 çoğunluk	Havuz, fitness salonu, lobi dekorasyonu gibi yüksek maliyetli işler. Katılmayan malik tam ödemez; yararlanma oranına göre sorumludur.
Bağımsız bölüm ilavesi	Oybirliği	Çatıdan yeni daire yapılması, bodrumdan bağımsız bölüm çıkarılması, ortak alanın daireye çevrilmesi. Arsa payı değiştiği için %100 oy gerekir.
Ortak alanın özelleştirilmesi	Oybirliği	Depo, sığınak, kapıcı dairesi gibi ortak alanların bireye tahsisi. Bilirkişi değerine göre bedel ödenir.
Bireysel → Merkezi ısıtma	4/5 çoğunluk	Tüm dairelere tesisat çekildiği için yüksek maliyetlidir. Lüks-faydalı arası kabul edilir.
Merkezi → Bireysel ısıtma	Oybirliği	Merkezi sistem tamamen kaldırılacağı için tüm maliklerin onayı şarttır.
Engelli tadilatları	Salt çoğunluk	Rampa, kapı genişliği, platform gibi erişilebilirlik düzenlemeleri. Zorunlu iş olduğundan herkes öder.

3. HANGİ İŞ HANGİ KATEGORİYE GİRER?

Zorunlu işler:

Çatı akması

Yangın alarm sistemi

Deprem kaynaklı statik tamirat

Mantolama

Engelli rampası

Asansörün teknik yenilemesi

Hidrofor – su deposu yenilemesi
→ Salt çoğunluk

Faydalı yenilikler:

Kamera sistemi

Jeneratör

Sensörlü aydınlatma

Peyzaj düzenlemesi

Otopark düzenlemesi
→ Salt çoğunluk

Lüks işler:

Havuz

Süs havuzu

Fitness salonu

Lobi tasarımı

Çatı terası sosyal alan
→ 4/5 çoğunluk

4. KİM NE KADAR ÖDER?

✔ Zorunlu işler → Herkes arsa payına göre öder
✔ Faydalı işler → Herkes arsa payına göre öder
✔ Lüks işler → Katılmayanlara tam yüklenemez
→ Hakim yararlanma derecesine göre ödeme belirler

✔ Bağımsız bölüm ilavesi → İlaveyi yaptıran öder
→ Diğer maliklere yüklenemez

5. KARARA İTİRAZ HAKKI

İtiraz süresi: 1 ay (tebliğden itibaren)

Mahkemenin baktığı kriterler:

Oy oranı doğru mu?

İş zorunlu mu, lüks mü?

Maliyet fahiş mi?

Toplantı usule uygun mu?

Çağrı ve tebligat doğru mu?

Karar defteri düzgün mü?

Zorunlu işlerde iptal ihtimali düşüktür.
Lüks işlerde daha yüksektir.

6. SONUÇ

KMK 42'nin temel sistemi:

Zorunlu işler → Salt çoğunluk

Faydalı işler → Salt çoğunluk

Lüks işler → 4/5 çoğunluk

Bağımsız bölüm → Oybirliği

Ortak alanın özelleştirilmesi → Oybirliği

Engelli tadilatı → Salt çoğunluk

Bu düzen, binada doğru karar alınmasını sağlar ve hukuki riskleri azaltır.

YONETICIM.ORG

BİNADA YENİLİK VE İLAVELER

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim