KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 09:57 ÖS

Apartman veya site içerisinde bağımsız bölüm (daire, dükkân, depo vb.) sahibi olmak, yalnızca bir mülk edinmek anlamına gelmez. Bu mülkiyet aynı zamanda kat malikine çeşitli haklar verir, fakat bunun yanında önemli yükümlülükler ve borçlar da getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kat maliklerinin haklarını ve borçlarını ayrıntılı şekilde düzenlemiş, hem mülkiyet hakkını hem de toplu yaşam düzenini korumayı hedeflemiştir.

Bu kapsamlı rehberde kat maliklerinin tüm haklarını, kanuni borçlarını, ortak alan ve bağımsız bölüm kullanım yetkilerini, gider katılım sorumluluklarını, komşuluk hukukunu, yönetim planı yükümlülüklerini ve hukuki yaptırımları bütün yönleriyle anlatıyoruz.

Kat Maliki Kimdir? Hakların Başlangıcı

Kat maliki, bağımsız bölümün tapuda kendi adına tescil edilmiş malikidir.
Bağımsız bölümü satın almakla:

Mülkiyet hakkına,

Ortak alanlarda paylı mülkiyet hakkına,

Yönetim ve denetimde söz hakkına,

Ortak giderlere katılma yükümlülüğüne,

sahip olur.

Tapu devri gerçekleştiği anda kat malikliği başlar.
Kullanma, yararlanma ve tasarruf hakları bu andan itibaren yürürlüğe girer.

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI

Kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu gereği geniş bir hak yelpazesine sahiptir. Bu haklar hem mülkiyet hakkını hem de ortak yaşam düzenini korur.

1. Bağımsız Bölümü Kullanma ve Tasarruf Hakkı

Her kat maliki, bağımsız bölümünü:

Kullanabilir

Kiraya verebilir

Satabilir

Miras bırakabilir

Teminat olarak gösterebilir

Bu hak mülkiyet hakkının doğal sonucudur.

Ancak malik, bağımsız bölümünde:

Ana yapıya zarar veremez

Taşıyıcı sisteme müdahale edemez

Diğer maliklerin haklarını zedeleyemez

Belediye izinlerine aykırı işlem yapamaz

2. Ortak Alanlardan Yararlanma Hakkı

Kat malikleri:

Merdivenler

Asansör

Koridorlar

Bahçe

Otopark

Çatı

Tesis odaları

gibi ortak alanlardan eşit şekilde yararlanma hakkına sahiptir.

Ortak alanlar hiçbir malik adına ayrılıp özel kullanıma verilemez (oybirliği hariç).

Yargıtay'a göre ortak alanları kapatmak, depo olarak kullanmak, kişisel mülkiyete dönüştürmek hak gaspıdır.

3. Yönetim ve Kararlara Katılma Hakkı

Her kat maliki:

Yıllık olağan toplantılara katılabilir

Oy kullanabilir

Yönetim ve denetimi seçebilir

Gündeme madde ekletebilir

Kararlara itiraz edebilir

Oy hakkı arsa payı ile sınırlı değildir.
Her bağımsız bölüm bir oy hakkına sahiptir.

4. Yönetim Planını İnceleme ve Değişiklik Talep Etme Hakkı

Yönetim planı apartmanın anayasasıdır.
Malikler:

Yönetim planını inceleme,

Noterden örnek alma,

Değişiklik talep etme

hakkına sahiptir.

Yönetim planı değişikliği için oybirliği gerekir.

5. Hesapları ve Harcamaları Denetleme Hakkı

Kat malikleri:

Aylık-günlük gelir gider dökümünü isteme,

Banka hesaplarını inceleme,

Makbuz ve faturaları talep etme,

Denetim kurulu seçme,

hakkına sahiptir.

Yönetici hesapları gizleyemez.
Gizlerse görevden alınabilir ve hukuki sorumluluk doğar.

6. Yasal Yollara Başvurma Hakkı

Malikler şu durumlarda mahkemeye başvurabilir:

Yönetici görevini kötüye kullanıyorsa

Ortak alanda izinsiz tadilat varsa

Aidat tahsilatı yanlış yapılıyorsa

Yönetim planı ihlal ediliyorsa

Giderler uygunsuz dağıtılıyorsa

Bu hak KMK'nın en güçlü güvencelerinden biridir.

KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Haklar kadar borçlar da önemlidir.
Kat malikleri bu borçları yerine getirmek zorundadır; aksi hâlde hukuki yaptırımlarla karşılaşır.

1. Aidat ve Giderlere Katılma Yükümlülüğü (KMK 20)

Kat maliklerinin en temel borcu, ortak giderlere ve avans paylarına arsa payı oranında katılmaktır.

Giderlere katılmamak için ileri sürülemeyecek gerekçeler:

"Daire boş."

"Orada oturmuyorum."

"Ortadan yararlanmıyorum."

"Aidat yüksek."

"Yönetimi sevmiyorum."

Aidat ödenmezse:

İhtar

İlamsız icra

%5 gecikme tazminatı

Kanuni ipotek

Haciz

Yargı gideri

uygulanır.

2. Bağımsız Bölümü Yönetim Planına Uygun Kullanma (KMK 18)

Malik bağımsız bölümünü:

Gürültüye neden olacak şekilde

Komşuları rahatsız edecek şekilde

Konuta uygun olmayan amaçla

Yönetim planına aykırı olarak

kullanamaz.

Örneğin:

Konutu büroya çevirmek

Atölye açmak

Depo gibi kullanmak

Gürültülü iş yapmak

yönetim planı ihlalidir.

3. Ana Yapıya ve Ortak Alanlara Zarar Vermeme

Malikler:

Ortak tesisata,

Merdivenlere,

Asansöre,

Bahçeye,

Çatıya,

Dış cepheye

zarar veremez.

Zarar verilirse tazminat sorumluluğu doğar.

Yargıtay'a göre ortak alana verilen zarar "tazminat" + "eski hale getirme" yaptırımı doğurur.

4. Gürültü ve Kötü Kullanım Yasağı

Kat maliki:

Komşuları rahatsız edecek gürültü yapamaz

Fazla su, elektrik, çöp oluşumuna neden olamaz

Ortak alanı kirletemez

Evcil hayvanını yönetim planına aykırı kullanamaz

Komşuluk hukukuna aykırı davranışlar tazminat sebebidir.

5. Tadilat İçin Gerekli İzinleri Alma

Kat maliki bağımsız bölümde tadilat yaparken:

Taşıyıcı sisteme müdahale edemez

Ortak tesisata dokunamaz

Proje değişikliği için 4/5 çoğunluk gerekir

Ortak alanı kapatamaz

Balkon kapatamaz (oybirliği gerekir)

İzinsiz tadilat hukuki suçtur.

6. Ortak Alanları Amacı Dışında Kullanamama

Ortak alanlar:

Depo

Otoparkı bireysel hâle getirme

Bahçeyi çitle kapatma

Koridoru özel alan hâline getirme

gibi amaçlarla kullanılamaz.

Bu durum "hakka tecavüz" sayılır.

7. Yönetici ve Denetimle İş Birliği Yapma

Kat malikleri:

Toplantılara katılmak

Kararlara uymak

Yöneticinin işlerini engellememek

Aidat ödemelerini zamanında yapmak

Bina güvenliği için iş birliği yapmak

zorundadır.

Yönetim Planı Kat Maliklerini Bağlar

Yönetim planı kanun gibidir.

Malikler:

Yönetim planını bilmek,

Ona uymak,

Aykırı davranışlardan kaçınmak,

zorundadır.

Yönetim planı ihlaline karşı yönetici doğrudan dava açabilir.

Hakların İhlali Durumunda Çözüm Yolları

Kat maliki:

Yöneticiye başvurabilir

Kat malikleri kuruluna konuyu taşıyabilir

Noter ihtarnamesi çekebilir

Sulh hukuk mahkemesine başvurabilir

İcra takibi başlatabilir

Eski hale getirme davası açabilir

Tazminat talep edebilir

Bu süreçler KMK tarafından açıkça korunmaktadır.

🚀 SONUÇ

Kat malikliği; yalnızca bir daire sahibi olmak değil, aynı zamanda toplu yaşam düzeni içinde hem haklara hem de önemli sorumluluklara sahip olmaktır. Malik:

Bağımsız bölümünü özgürce kullanabilir,

Ortak alanlardan yararlanabilir,

Yönetim süreçlerine katılabilir,

ancak aynı zamanda:

Aidat ödemek,

Ortak alanları korumak,

Yapıya zarar vermemek,

Komşuları rahatsız etmemek,

Yönetim planına uymak

zorundadır.

Bu hak ve borçlar toplu yaşamın huzurunu, düzenini ve güvenliğini sağlar.

YONETICIM.ORG

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim