KAT MALİKLERİ KURULUNUN YETER SAYILARI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:54 ÖS

Kat Malikleri Kurulunun Yeter Sayıları – KMK'ya Göre Toplantı ve Karar Nisapları

Kat malikleri kurulu, apartman ve site yönetiminde en üst karar organıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesi, bu kurulun hangi yeter sayılarla toplanacağını ve hangi çoğunluklarla karar alacağını düzenler. Yanlış nisapla alınan kararlar geçersizdir ve mahkeme tarafından kolayca iptal edilebilir.

Bu nedenle toplantı ve karar yeter sayılarının doğru bilinmesi zorunludur.

---

1. Toplantı Yeter Sayısı (İlk Toplantı) – KMK 30

Kat malikleri kurulunun ilk toplantısının yapılabilmesi için:

→ Toplantıya katılma hakkı olan tüm maliklerin yarısından bir fazlasının toplantıda hazır bulunması gerekir.

Örnek:
Apartmanda 100 bağımsız bölüm varsa:

100 / 2 = 50
50 + 1 = 51

İlk toplantı için en az 51 kat malikinin bulunması gerekir.

Bu şart sağlanmazsa toplantı açılamaz.

---

2. İkinci Toplantı Yeter Sayısı

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa:

- En geç 15 gün sonra ikinci toplantı yapılır.
- İkinci toplantıda **yeter sayı aranmaz**.

Yani:

→ Katılan herkesle toplantı yapılır ve karar alınır.

Bu durum pratikte en çok kullanılan yöntemdir.

---

3. Karar Yeter Sayısı (Salt Çoğunluk)

Toplantı yeter sayı ile başladıysa, karar alınması için:

→ Toplantıya katılanların salt çoğunluğu yeterlidir.

Örnek:

Toplantıya 60 malik katılmışsa → 60 / 2 = 30 → karar için 31 oy yeterlidir.

---

4. Özel Çoğunluk Gerektiren Kararlar

Kat Mülkiyeti Kanunu bazı kararlar için salt çoğunluk değil, daha yüksek oranlar arar.

Aşağıda tüm özel çoğunluklar özetlenmiştir.

---

4.1. Yönetim Planı Değişikliği – 5/4 Çoğunluk (KMK 28)

Yönetim planını değiştirmek için:

→ Kat maliklerinin 5/4'ü (%80)
→ Arsa paylarının 5/4'ü (%80)

birlikte gereklidir.

Bu, en ağır nisaplardan biridir.

---

4.2. Yöneticinin veya Denetçinin Seçilmesi / Görevden Alınması – Salt Çoğunluk

Normal şartlarda:

- Sayısal çoğunluk yeterlidir.

Ancak yönetim planı daha ağır bir çoğunluk öngörmüş olabilir.
Örneğin:

"Yönetici ancak 2/3 çoğunlukla görevden alınabilir."

Bu durumda yönetim planı uygulanır.

---

4.3. Yöneticiyi İşten Çıkarmak – 2/3 Çoğunluk

Yöneticinin azli için gerekli nisap:

→ Kat maliklerinin 2/3'ü
→ Arsa paylarının 2/3'ü

birlikte gereklidir.

---

4.4. Ortak Yerlerin Satışı / Kiralanması – 4/5 Çoğunluk (KMK 45)

Bu karar için:

→ Kat maliklerinin 4/5'i (%80)
→ Arsa paylarının 4/5'i (%80)

birlikte gereklidir.

Örnek:
- Kapıcı dairesi satışı
- Çatı alanının satışı
- Depoların kiralanması

---

4.5. Yapının ve Ortak Yerlerin Amacını Değiştiren Büyük Müdahaleler – Oybirliği (KMK 19)

Ana yapıyı, ortak yeri veya bağımsız bölümün kullanım amacını değiştiren işlemler için:

→ Tüm kat maliklerinin oybirliği gereklidir.

Örnek:

- Konutun işyerine çevrilmesi
- Çatıya dubleks yapılması
- Ortak depodan bağımsız bölüm yapılması
- Taşıyıcı sistemde değişiklik
- Binaya kat eklenmesi

Bir malikin karşı çıkması bile yeterlidir, karar geçersiz olur.

---

5. Kararların Geçerli Olması İçin Tutanağın Düzenlenmesi

Kat malikleri kurulunda alınan kararların geçerli olabilmesi için:

- Kararlar toplantı tutanağına yazılmalı
- Toplantı başkanı ve katılan malikler tarafından imzalanmalı
- Oy kullananların isimleri açık şekilde belirtilmeli
- Vekaletname ile oy kullananların vekaletleri eklenmelidir

İmzalanmamış veya eksik tutanaklar karar iptal davasına konu olabilir.

---

6. Yeter Sayının Sağlanamaması Halinde Ne Olur?

- İlk toplantı yapılamaz.
- İkinci toplantı 15 gün içinde yapılır.
- İkinci toplantıda katılan herkesle karar alınabilir.
- Ancak özel nisap gerektiren konular ikinci toplantıda da ağır nisapla alınmak zorundadır.

Örneğin:

- Ortak yer satışı için yine 4/5 gereklidir
- Yönetim planı değişikliği için yine 5/4 gereklidir
- Bağımsız bölüm amacının değiştirilmesi için yine oybirliği gereklidir

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: İkinci toplantıda özel çoğunluk hükümleri geçerli midir?
Cevap: Evet. Özel nisap gereken konular ikinci toplantıda da aynıdır.

Soru 2: Yönetici seçimi için kaç oy gerekir?
Cevap: Salt çoğunluk. Ancak yönetim planı farklı düzenleyebilir.

Soru 3: Kimler toplantı yeter sayısına dahil edilir?
Cevap: Kat malikleri veya noter vekaletnamesi ile temsilcileri.

Soru 4: Kiracılar oy kullanabilir mi?
Cevap: Hayır. Kat maliki olmayan kişi oy kullanamaz.

Soru 5: Oybirliği zorunlu olan konular nelerdir?
Cevap: Bağımsız bölüm kullanım amacı değişikliği ve ana yapıyı etkileyen müdahaleler.

Soru 6: Katılım azsa kararlar geçersiz mi olur?
Cevap: Sadece salt çoğunluk gerektiren kararlar ikinci toplantıda katılanlarla alınabilir.

Soru 7: Arsa payı çoğunluğu nasıl hesaplanır?
Cevap: Toplam arsa payının yarısından bir fazlası aranır.

YONETICIM.ORG

KAT MALİKLERİ KURULUNUN YETER SAYILARI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim