KARARA KONU KAT MALİKİNİN OY HAKKI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:07 ÖS

Karara Konu Olan Kat Malikinin Oy Hakkı – Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Ayrıntılı Rehber

Apartman ve site yönetiminde alınan her karar, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre belirli oy oranları ve arsa payı esaslarıyla değerlendirilir. Bir kat malikinin oy hakkının ne kadar olduğu, sadece "bir malik bir oy" mantığıyla belirlenmez; kararın konusuna göre oy hakkı farklı şekilde hesaplanabilir.

Aşağıda, karara konu olan kat malikinin oy hakkının hangi faktörlere göre belirlendiğini, arsa payının nasıl etkili olduğunu ve hangi kararın hangi oy oranıyla alınabileceğini detaylı bir şekilde bulabilirsiniz.

---

1. Oy Hakkının Belirlenmesinde Temel Faktörler

Bir kat malikinin hangi kararda kaç oy hakkı olduğu şu üç ana kritere göre belirlenir:

1. Kararın konusu
2. Karar için gerekli yeter sayı (çoğunluk türü)
3. Kat malikinin arsa payı oranı

Bu nedenle aynı malik, bir kararda tek oy kullanırken başka bir kararda arsa payına göre "ağırlıklı oy" kullanabilir.

---

2. Kararın Konusunun Oy Hakkına Etkisi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kararlar iki kategoriye ayrılır:

A) Kişi başı oy ile alınan kararlar
B) Arsa payına göre alınan kararlar

Bu ayrım çok kritik bir ayrımdır.

---

2.1. Kişi Başı Oy İle Alınan Kararlar

Bu kararlarda her kat maliki 1 oy hakkına sahiptir.

Örnek kararlar:

- Yönetici seçimi
- Denetçi seçimi
- Olağan toplantı kararlarının çoğu
- Basit bakım–onarım kararları
- Yıllık işletme projesi onayı

Bu kararlarda malikin arsa payı önemli değildir.

Örnek:
100 bağımsız bölümlü bir apartmanda tüm maliklerin oyu eşittir. 1 malik = 1 oy.

---

2.2. Arsa Payına Göre Alınan Kararlar

Bu tür kararlarda oy hakkı, maliklerin sahip olduğu arsa payı oranına göre belirlenir.

Bu tür kararlar genelde:

- Ortak yerlerin satışı
- Ortak yerlerin farklı amaçla kullanılması
- Önemli ve yüksek maliyetli işler
- Temelden çatıya kapsamlı tadilatlar
- Bağımsız bölüm ilavesi
- Kentsel dönüşüm kararları
- Mimari değişiklikler
- Ortak alanların kiralanması

gibi büyük etkili kararlardır.

Örnek:
Bir kat malikinin arsa payı %20 ise, o malik bu tip kararlarda "toplam oyun %20'sini" temsil eder.

Bu şu anlama gelir:
Toplam oy = 100 kabul edilirse → malik 20 oy değerindedir.

---

3. Karar Alınmasında Gerekli Oy Sayısı (Yeter Sayılar)

Oy hakkının nasıl kullanılacağını belirleyen diğer kritik husus, kararın alınabilmesi için gereken yeter sayı türüdür.

Kat Mülkiyeti Kanununda üç tür yeter sayı vardır:

A) Salt çoğunluk (yarıdan bir fazlası)
B) Nitelikli çoğunluk (%60 – %75 – 4/5 gibi özel oranlar)
C) Oy birliği (tüm maliklerin onayı)

Hangi kararın hangi sayı ile alınacağı, karar konusunun büyüklüğüne göre değişir.

---

4. Örneklerle Oy Hakkının Hesaplanması

Örnek 1 – Yönetici seçimi
→ Karar kişi başı oy ile alınır.
→ Her malik 1 oy kullanır.
→ Arsa payı önemli değildir.

Örnek 2 – Ortak yerlerin satılması
→ Bu karar arsa payına göre 4/5 çoğunluk ister.
→ Arsa payı yüksek olan malik daha güçlüdür.

Örnek 3 – Binanın dış cephesinin tamamen yenilenmesi
→ Önemli nitelikte iş olduğundan arsa payına göre hesaplanır.
→ Yüksek arsa payına sahip malik daha fazla oy hakkına sahiptir.

Örnek 4 – Basit tadilatlar (küçük bakım işleri)
→ Salt çoğunluk
→ Kişi başı 1 oy

---

5. Arsa Payının Oy Hakkındaki Rolü

Arsa payı; bağımsız bölümün yüzölçümüne, konumuna, kullanım alanına, değerine göre belirlenmiş yüzdelik bir değerdir.

Örneğin:

- Malik A → %20 arsa payı
- Malik B → %5 arsa payı
- Malik C → %1 arsa payı

Arsa payına göre alınan kararlarda malik A'nın oy gücü malik C'den 20 kat fazladır.

Bu sistemin amacı:

→ Ortak mülkiyette ekonomik yükü fazla olanın karar hakkının daha fazla olmasıdır.

---

6. Kat Malikinin Oy Kullanamayacağı Durumlar

Bazı durumlarda malik oy kullanamaz:

- Kendi bağımsız bölümüyle ilgili özel kararlar
- Kendi bağımsız bölümünü ilgilendiren borç–alacak ilişkileri
- Kendi lehine veya aleyhine özel çıkar doğuran kararlar

Örnek:

- Çatı onarımı sadece bir dairenin su basma sorununu çözecekse ilgili malik oy kullanamaz.
- Bir malikin kendi bağımsız bölümünün kaçak olarak yaptığı ek alanın yıkımı oylanıyorsa, bu malik oy kullanamaz.

Bu konu KMK 32 ve 37 maddelerde düzenlenir.

---

7. "Karara Konu Olan Kat Malikinin Oy Hakkı" Nasıl Belirlenir?

Özetle oy hakkı şu formülle belirlenir:

Oy Hakkı = (Kararın Türü + Arsa Payı + Yeter Sayı) Formülü ile belirlenir.

Yani:

- Eğer karar kişi başı oy ile alınıyorsa → 1 malik = 1 oy
- Eğer karar arsa payına göre alınıyorsa → malik arsa payı kadar oy gücüne sahiptir
- Eğer malik kendi çıkarını ilgilendiren bir konuda oy kullanıyorsa → oy hakkı düşer veya kaldırılır
- Yetki belgeleri ve vekaletler de oy hakkını etkileyebilir

---

8. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Her malik her kararda 1 oy mu kullanır?
Cevap: Hayır. Bazı kararlar arsa payına göre belirlenir.

Soru 2: Arsa payı düşük olan malikin oyu daha mı değersizdir?
Cevap: Kişi başı oylarda eşittir; arsa payına göre oylarda değeri azalır.

Soru 3: Malik kendi çıkarını ilgilendiren bir konuda oy kullanabilir mi?
Cevap: Hayır, KMK gereği kendi lehine/a lehine kararlar için oy kullanamaz.

Soru 4: Hangi kararlar arsa payına göre alınır?
Cevap: Ortak yerlerin satışı, kiralanması, mimari değişiklikler, büyük onarımlar gibi önemli kararlar.

Soru 5: Vekil oy kullanırsa arsa payı nasıl hesaplanır?
Cevap: Malik adına olduğu gibi hesaplanır; vekilin oy gücü malikin arsa payı kadardır.

Soru 6: Salt çoğunluk ile alınan kararlarda arsa payı dikkate alınır mı?
Cevap: Hayır. Sadece kişi sayısı önemlidir.

Soru 7: Arsa payını hatalı gösteren yönetim planı değiştirilebilir mi?
Cevap: Evet, tüm maliklerin oy birliği ile düzeltilebilir.

YONETICIM.ORG

KARARA KONU KAT MALİKİNİN OY HAKKI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim