YÖNETİCİ’NİN TANIMI, ATANMASI VE GÖREV SÜRESİ

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:57 ÖS

Apartman ve site yönetiminde "yönetici" kavramı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun en temel ve vazgeçilmez unsurlarından biridir. Yönetici; ortak alanların korunması, aidatların toplanması, giderlerin yapılması, teknik bakım süreçlerinin yürütülmesi, hukuki temsil ve idari düzenin sağlanması gibi çok geniş görev ve yetki alanına sahip olan kişidir.

Bu makalede yöneticinin tanımı, atanması, görev süresi, profesyonel ve gerçek kişi yönetici farkları, mahkeme ataması ve Yargıtay değerlendirmeleri dahil olmak üzere konu tüm yönleriyle açıklanmaktadır.

Yönetici Kimdir? (Yöneticinin Tanımı)

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici; apartman veya sitenin kat malikleri kurulu tarafından seçilen, onların adına tüm idari, mali ve teknik işlemleri yürütmekle yükümlü kişidir.

Yönetici:

Kat malikleri adına hareket eder

Apartmanın "temsilcisi" konumundadır

Hukuki ve mali sorumluluk taşır

Ortak yaşamın düzenini sağlar

Yönetici, asli görevlerini yerine getirirken "vekâlet hükümleri" çerçevesinde sorumludur. Bu sebeple yöneticinin görevleri sadece "gönüllü" değil, kanuni ve bağlayıcıdır.

Yönetici Kat Maliki Olmak Zorunda mı?

Hayır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici:

Kat maliki olabilir

Kiracı olabilir

Üçüncü bir kişi olabilir

Bir profesyonel yönetim firması olabilir

Dolayısıyla apartmanda yaşayan biri olması zorunluluğu yoktur.

Profesyonel Yönetici Nedir?

Profesyonel yöneticiler:

Yönetim şirketleri

Apartman/site yönetimi alanında uzman kişiler

Yasal temsil ve muhasebe deneyimine sahip firmalardır

Özellikle büyük sitelerde profesyonel yönetim kaçınılmazdır.

Yöneticinin Atanması (Yönetici Nasıl Seçilir?)

Yönetici seçimi Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34 ve 30–32 arasında düzenlenmiştir.

Yönetici atanması şu adımlarla gerçekleşir:

🟣 1. Kat malikleri kurul toplantısı yapılır

Yönetici seçimi ancak kat malikleri kurulunda yapılabilir.

🟣 2. Toplantı çağrısı ilan edilmelidir

Gündem maddesi "Yönetici seçimi" olarak belirtilir.

🟣 3. Çoğunluk oyu aranır

Toplantının ilk oturumunda:

Maliklerin salt çoğunluğu

Arsa payı çoğunluğu

ile yönetici seçilir.

🟣 4. İkinci toplantıda yeter sayı aranmaz

İkinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yöneticiyi seçebilir.

🟣 5. Yönetici seçimi tutanakla kayıt altına alınır

Tutanak karar defterine işlenir ve imzalanır.

Yönetici Atanamazsa Ne Olur?

Eğer toplantı yapılmasına rağmen yönetici seçilemezse:

✔ Tek bir kat maliki bile Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.

KMK Madde 34 açık hükmü:

"Yönetici atanamadığı takdirde, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi yönetici atar."

Bu mahkemenin atadığı yönetici, zorunlu yönetici olarak adlandırılır.

Mahkemece Atanan Yöneticinin Yetkileri

Mahkeme tarafından atanan yönetici:

Aidat toplayabilir

İcra takibi başlatabilir

Sözleşme yapabilir

Harcama yapabilir

Teknik bakım yaptırabilir

Toplantı çağrısı yapabilir

Yani "kısıtlı yönetici" değildir; tam yetkilidir.

Yöneticinin Görev Süresi

Yönetici bir yıllığına seçilir.
Bu süre Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34'te açıkça düzenlenmiştir:

"Yönetici, bir yıl için atanır."

Bunun anlamı:

Her yıl yönetici yeniden seçilmelidir

Yönetici, yeniden seçilebilir

Bir yıllık süre sonunda görevi kendiliğinden sona ermez

Yeni yönetici seçilene kadar görev devam eder

Yani yönetici seçim yapılana kadar görevine devam eder; apartman yöneticisiz kalmaz.

Yönetici Görev Süresi Dolunca Ne Olur?

Görev süresi biten yönetici:

✔ Yeni toplantı çağrısı yapmalıdır
✔ Yeni yönetici seçimini gündeme almalıdır

Eğer kat malikleri yeni bir yönetici seçmezse:

→ Eski yönetici görevine devam eder
→ Hukuken boşluk oluşmaz

Çünkü Yargıtay'a göre yönetimin "continuity" ilkesi vardır.

Yönetici Görev Süresi İçinde Azledilebilir mi?

Evet.
Yönetici:

✔ Olağanüstü toplantı

veya

✔ Gerekçeli şikâyet

ile görevden alınabilir.

Azil sebepleri:

Görevini kötüye kullanması

Belge saklaması

Faturasız harcama yapması

Aidatları takip etmemesi

Teknik bakım eksiklikleri

Şeffaf olmaması

Yönetici güven sarsıcı davranırsa hemen görevden alınabilir.

Yönetici Görev Süresi İçinde İstifa Edebilir mi?

Evet.
Yönetici istifa edebilir ancak:

→ Kat malikleri kuruluna yazılı bildirim yapmalıdır
→ Yeni yönetici seçilene kadar görevini sürdürmek zorundadır

Yargıtay, yönetimin kesintiye uğramaması için yöneticinin istifasının "derhal bırakma" hakkı olmadığı görüşündedir.

Yöneticinin Görev Süresi Uzatılabilir mi?

Yönetici görev süresi:

✔ Yeni toplantı yapılmadan
✔ Karar alınmadan

kendiliğinden uzamaz.

Ancak uygulamada:

→ Toplantı yapılmazsa yönetici görevine devam eder
→ Yeniden seçime kadar yönetim boşluğu oluşmaz

Bu nedenle yönetici "fiilen görev yapan" sıfatına sahip olur.

Yönetici Seçimi ile İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre:

✔ Yönetici bir yıl için seçilir
✔ Süre dolunca yeni seçim yapılmalıdır
✔ Yönetici görevden alınabilir
✔ Yönetici seçiminde arsa payı çoğunluğu aranır
✔ Toplantı ilanı yapılmazsa yönetici seçimi iptal edilebilir
✔ Mahkeme yönetici atayabilir

Bu kararlar yönetici atanması sürecinin hukuki niteliğini belirler.

Profesyonel Yönetim ile Yönetici Arasındaki Fark

Profesyonel yönetim firmaları:

Muhasebe sistemi sağlar

Resmî raporlama yapar

7/24 teknik destek verir

Asansör, yangın sistemi, güvenlik ile ilgili uzman kadrolara sahiptir

Yönetici ise bina içinden seçilen sorumludur.

Büyük sitelerde profesyonel yönetim daha güvenlidir.

Yönetici Seçiminde Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık görülen hatalar:

❌ İlanın doğru yapılmaması
❌ Gündemde yöneticinin belirtilmemesi
❌ Oy sayısının yanlış hesaplanması
❌ Karar defterine yazılmaması
❌ Yetkisiz kişilerin oy kullanması
❌ Kiracının oy kullanması
❌ Vekaletin usulsüz olması

Bu hatalar yönetici seçimini geçersiz yapar.

Yönetici Atamasında Aranacak Şartlar

Yönetici seçimi için gerekli nitelikler:

18 yaşından büyük olmak

Medeni hakları kullanma ehliyeti

Sabıka kaydı zorunlu değildir

Kat maliklerinin güvenini kazanması

Yönetim planına uyma taahhüdü

Profesyonel yöneticilerde ek yeterlilikler aranabilir.

🚀 SONUÇ

Yöneticinin tanımı, atanması ve görev süresi apartman veya site yönetiminin temel taşıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin:

✔ Bir yıl süreyle atanacağını
✔ Kat malikleri tarafından seçileceğini
✔ Seçilmezse mahkemece atanacağını
✔ Görev süresi dolsa bile yönetimin devam edeceğini
✔ Yetkilerinin tam olduğunu
✔ Görevden alınabileceğini

açıkça düzenlemiştir.

Yönetici apartmanın idari, mali ve teknik tüm süreçlerini üstlenir ve toplu yaşamın düzeni için vazgeçilmezdir.

YONETICIM.ORG

YÖNETİCİ’NİN TANIMI, ATANMASI VE GÖREV SÜRESİ

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim