TOPLU YAPININ KURULMASI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:34 ÖS

Toplu yapı kavramı, geniş ölçekli siteler, çok bloklu projeler, ada bazlı yerleşimler ve sosyal tesis barındıran modern yaşam alanları için geliştirilmiş özel bir yönetim modelidir. 2007 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'na eklenen Ek Madde 1 ile birlikte hukuki çerçevesi belirlenen toplu yapı yönetimi, karmaşık yapıların düzenli, adil ve sürdürülebilir şekilde yönetilmesini sağlar.

Bu makalede, toplu yapının kurulması süreci tüm ayrıntılarıyla ele alınmaktadır. Toplu yapı kurulmadan önce bilmeniz gereken tüm hukuki şartlar, proje gereklilikleri, tapu işlemleri, yönetim planı düzenlemeleri, kurul yapıları, oy oranları ve profesyonel uygulama aşamaları detaylı bir şekilde açıklanmıştır.

Toplu Yapı Nedir? – Kısa ve Net Tanım

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre toplu yapı:

Bir veya birden fazla parselde,

Birden fazla bloktan veya bağımsız yapılardan oluşan,

Ortak sosyal tesislere, teknik alanlara ve ortak kullanım alanlarına sahip,

Ada–blok–site şeklinde kademeli yerleşim düzeni bulunan yapılardır.

Toplu yapının amacı, karmaşık yapıların yönetimini üst yapıda birleştirmek,
gider dağılımını düzenlemek,
sorumlulukları netleştirmek
ve hukuki denetimi kolaylaştırmaktır.

Toplu Yapının Kurulması İçin Gerekli Şartlar

Toplu yapı kurulması belirli koşullara bağlıdır.

🟣 1. Birden Fazla Blok veya Bağımsız Yapı Bulunmalıdır

Toplu yapının en temel şartıdır.
Tek bloklu bir site toplu yapı kuramaz.

🟣 2. Ortak Kullanım Alanları Olmalıdır

Örneğin:

Havuz

Otopark

Peyzaj

Spor alanları

Güvenlik birimleri

Sosyal tesisler

Bu alanlar birden fazla bloğa hizmet ediyorsa toplu yapı şarttır.

🟣 3. Ada ve/veya Parsel Yapısı Uygun Olmalıdır

Tek parselde çok blok da olabilir,
Birden fazla parselin birlikte yönetilmesi de mümkündür.

🟣 4. Yönetim Planı Toplu Yapıya Göre Hazırlanmalıdır

Toplu yapı kurulmasında yönetim planı en önemli hukuki belgedir.

🟣 5. Tapuda Tescil İşlemi Yapılmalıdır

Toplu yapı ancak tapuya tescil edilirse hukuki olarak kurulmuş sayılır.

Toplu Yapı Kurulmazsa Ne Olur? – Kısa Özet

Toplu yapı kurulmazsa:

Yönetim karmaşası ortaya çıkar

Aidat adaletsizliği oluşur

Sosyal tesisler sahipsiz kalır

Yönetim planı geçersiz sayılabilir

Mahkeme süreçleri artar

Bu nedenle uygun sitelerde toplu yapı kurulması zorunlu ihtiyaç hâline gelir.

Toplu Yapının Kurulmasının Aşamaları

Aşamalar Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre belirlenmiştir ve sırasıyla uygulanmalıdır.

🟣 AŞAMA 1: Toplu Yapı Projesinin Hazırlanması

Toplu yapı kurulmadan önce mimari proje mutlaka hazırlanmalıdır.

Bu projede:

Blok sınırları

Ada sınırları

Yollar

Ortak alanlar

Teknik alanlar

Sosyal tesisler

Peyzaj alanları

Otopark düzeni

Bağımsız bölüm listeleri

net şekilde belirtilir.

Neden gerekli?

Çünkü toplu yapı yönetiminin temel dayanağı bu projedir.

🟣 AŞAMA 2: Yönetim Planının Hazırlanması

Yönetim planı, toplu yapının anayasasıdır.

Plan şunları içermelidir:

Blok–ada–site ayrımı

Ortak alanlar

Gider paylaşım sistemi

Aidat hesaplama yöntemleri

Temsilciler Kurulu

Üst Yönetim

Denetim organı

Kullanım kuralları

Sosyal tesis yönetimi

Otopark kullanım ilkeleri

Güvenlik esasları

Teknik bakım sistemi

Bu plan oybirliği ile kabul edilmelidir.

Yargıtay'a göre yönetim planı kabul edilmeden toplu yapı kurulamaz.

🟣 AŞAMA 3: Kat Maliklerinden Oybirliği Alınması

Kat Mülkiyeti Kanunu gereği:

✔ Yönetim planının değişmesi → OYBİRLİĞİ
✔ Temsilciler Kurulu oluşturulması → ÇOĞUNLUK
✔ Üst yönetim seçimi → ÇOĞUNLUK

Toplu yapı kurulmasında en zor aşama oybirliği sağlamaktır.

Büyük sitelerde bu süreç ciddi organizasyon gerektirir.

🟣 AŞAMA 4: Tapuya Toplu Yapı Tescili

Toplu yapı yönetiminin resmiyet kazanması için tapuya şu belgeler sunulur:

Toplu yapı yönetim planı

Toplu yapı projesi

Kat maliklerinin imza listesi

Gerekli mimari belgeler

Avan projeler

Parsel birleşim/düzenleme belgeleri

Tapu Müdürlüğü tarafından tescil yapıldıktan sonra toplu yapı tam anlamıyla kurulmuş olur.

🟣 AŞAMA 5: Blok Yönetimlerinin Kurulması

Her blok kendi kat malikleri kurulunu oluşturur.

Bu kurul:

Blok yöneticisini

Blok denetçisini

Blok temsilcisini

seçer.

Blok yöneticileri artık yalnızca kendi bloklarından sorumludur.

🟣 AŞAMA 6: Ada Yönetiminin Kurulması (Varsa)

Ada yapısı bulunan yerlerde:

Ada toplantısı yapılır

Ada Temsilcisi seçilir

Ada ortak alanları belirlenir

Ada aidat sistemi oluşturulur

Ada yönetimi, blok yönetimleri ile üst yönetim arasında bir köprü görevi görür.

🟣 AŞAMA 7: Temsilciler Kurulunun Oluşturulması

Temsilciler Kurulu toplu yapının kalbidir.

Bu kurul:

Site genel bütçesini belirler

Aidat oranlarını belirler

Güvenlik, peyzaj, havuz vb. hizmetleri yönetir

Profesyonel yönetimi seçer

Üst Yönetimi görevlendirir

Temsilciler Kurulu tüm site adına karar alır.

🟣 AŞAMA 8: Üst Yönetimin Seçilmesi

Üst yönetim:

Site yöneticisi

Yönetim şirketi

Denetim organı

olarak belirlenir.

Üst yönetim tüm siteyi kapsar ve yasal temsilci konumundadır.

Toplu Yapının Kurulmasında Hukuki Zorluklar

Toplu yapı kurulurken sitelerin karşılaştığı en büyük hukuki zorluklar şunlardır:

❌ Oybirliği sağlanamaması
❌ Eski yönetim planlarının yetersiz olması
❌ Tapu aşamasında proje eksiklikleri
❌ Sosyal tesislerin hangi parselde olduğu belirsizliği
❌ Otopark alanlarının aidiyet sorunları
❌ Eski parsel düzenlemeleri
❌ Bağımsız bölüm hataları
❌ Ada-blok ayrımının net olmaması

Bu nedenle toplu yapı kurulması profesyonel hukuki danışmanlık gerektiren bir süreçtir.

Toplu Yapının Kurulmasının Avantajları

Toplu yapının kurulması sitelerde birçok avantaj sağlar:

✔ Aidatlar adil şekilde bölünür
✔ Ortak alan yönetimi düzenli olur
✔ Güvenlik tek merkezden sağlanır
✔ Teknik bakım profesyonel yapılır
✔ Ortak kullanım alanları korunur
✔ Yönetim planı netleşir
✔ Hukuki sorunlar azalır
✔ Emlak değeri artar
✔ Profesyonel yönetim kolaylaşır

Toplu yapı sistemine geçen sitelerde huzur, düzen ve kalite artar.

Profesyonel Yönetim Firmaları Toplu Yapı Kurulumunda Ne Yapıyor?

Profesyonel site yönetimi firmaları toplu yapı kurulum sürecinde:

Hukuki analiz yapar

Projeleri inceler

Yönetim planı hazırlar

Toplu yapı şemasını oluşturur

Tapu süreçlerini organize eder

Blok ve ada toplantılarını yönetir

Temsilciler Kurulu yapısını kurar

Üst yönetimi oluşturur

Aidat sistemini düzenler

İlk bütçeyi çıkarır

Bu nedenle büyük sitelerde profesyonel destek almak zorunluluk hâline gelir.

🚀 SONUÇ

Toplu yapı kurulması, büyük ve çok katmanlı sitelerde düzen sağlayan, aidat adaletini mümkün kılan, yönetimsel sorunları azaltan ve ortak alanların profesyonelce işletilmesini sağlayan bir süreçtir.

Özetle:

✔ Birden fazla blok varsa toplu yapı şarttır
✔ Yönetim planı en kritik belgedir
✔ Tapu tescili olmadan toplu yapı kurulmuş sayılmaz
✔ Temsilciler Kurulu sitenin parlamentosudur
✔ Üst yönetim tüm siteyi temsil eder
✔ Toplu yapı düzeni siteyi profesyonelleştirir

Doğru kurulan toplu yapı sistemi, site yaşamını düzenli, güvenli, adil ve sürdürülebilir hâle getirir.

YONETICIM.ORG

TOPLU YAPININ KURULMASI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim