Toplu Yapı Bazlı Yönetim / Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:46 ÖS

Modern yaşamda büyük siteler, rezidanslar, konut projeleri, kampüsler ve villa toplulukları giderek "toplu yapı" statüsüne girmektedir. Bu yapılarda sosyal tesisler, otoparklar, havuzlar, spor alanları, güvenlik, peyzaj ve teknik üniteler tek merkezden yönetildiği için özel bir yönetim modeli gereklidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) 2007 yılında eklenen "Toplu Yapı Yönetimi" düzenlemeleri, çok bloklu projelerde yönetim organizasyonunu net şekilde tanımlamaktadır.

Bu yazıda toplu yapı kavramı, toplu yapı kat malikleri kurulu, temsilciler kurulu, yönetim planı, yetkiler, karar alma süreçleri ve sorumluluklar ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.

Toplu Yapı Nedir? (KMK Ek Madde 1)

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre toplu yapı:

Birden fazla bağımsız yapının, bir bütünlük oluşturan ortak alan ve tesislerle birbirine bağlı olduğu büyük ölçekli konut projeleridir.

Yani toplu yapı, tek bir apartman değil; birden fazla blok, villa, işyeri veya tesisten oluşan büyük yerleşim alanlarını ifade eder.

Örnekler:

10 bloktan oluşan büyük siteler

Villalar ve ortak sosyal tesisleri olan projeler

AVM + konut + ofis karışımı karma projeler

Rezidans siteleri

Kampüs tipi yerleşkeler

Toplu yapı için özel yönetim sistemi zorunludur.

Toplu Yapının Özellikleri Nelerdir?

Bir yapının "toplu yapı" sayılması için şu özellikler aranır:

✔ Birden fazla blok veya bağımsız yapı
✔ Ortak sosyal tesisler (havuz, park, spor alanı vb.)
✔ Ortak kullanım yerleri
✔ Ortak teknik alanlar (su deposu, trafo, güvenlik merkezi)
✔ Tek bir yönetim planı
✔ Tek bir toplu yapı yönetimi

Bu özellikler varsa toplu yapı hükümleri uygulanır.

Toplu Yapıda Yönetim Planı

Toplu yapılarda her şeyin temelini "toplu yapı yönetim planı" oluşturur.

Bu plan:

Toplu yapının anayasasıdır

Tüm blokları bağlar

Üst yönetimin görevlerini belirler

Temsilci seçimini düzenler

Ortak gider paylaşımını belirler

Toplu yapı yönetim planı olmadan toplu yönetim uygulaması imkânsızdır.

Toplu Yapıda Yönetim Organizasyonu

Toplu yapılar, normal apartmanlara göre daha karmaşık yönetim örgütlenmesine sahiptir.

Yönetim üç ana organdan oluşur:

Blok Kat Malikleri Kurulu

Temsilciler Kurulu (Üst Kurul)

Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu

Her organın görevleri farklıdır.

1. Blok Kat Malikleri Kurulu

Her blok kendi içinde:

Yönetici

Denetçi

Blok temsilcisi

seçer.

Bu kurul, tek bloklu apartman yönetimi ile birebir aynıdır.

2. Temsilciler Kurulu (Üst Yönetim Kurulu)

Her bloktan bir temsilci seçilir.

Bu temsilciler, toplu yapının üst yönetimini oluşturur.

Temsilciler kurulu:

Toplu yapı yöneticisini seçer

Toplu yapının bütçesini belirler

Sosyal tesislerin işletmesini yönetir

Aidat ve gider paylaşımını belirler

Yani toplu yapının beyni bu kuruldur.

3. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu

Toplu yapı kat malikleri kurulu, tüm bloklardaki tüm maliklerden oluşur ancak pratikte çok zor toplanır.

Görevleri:

Yönetim planını değiştirmek

Büyük kararları almak

Projenin genel esaslarını belirlemek

Bu kurul yılda bir defa toplantıya çağrılabilir.

Toplantının geçerli olabilmesi için:

✔ Tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir

Bu sebeple çok nadiren yapılır.

Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu'nun Görevleri

Bu kurulun başlıca görevleri:

Yönetim planını değiştirmek

Büyük inşaat ve tesis kararları almak

Ortak alanları genişletme kararları

Önemli yatırım kararları

Sosyal tesislerin kullanım usullerini belirlemek

Bu kararlar normal yönetici veya temsilciler kurulu tarafından alınamaz.

Toplu Yapıda Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır?

Toplantı çağrısı şu şekilde yapılmalıdır:

Yönetim planına uygun duyuru

Asgari 15 gün önceden ilan

Gündem maddelerinin açık yazılması

Toplantı yeri ve saatinin belirtilmesi

Maliklere tebligat yapılması (tercihen)

Gündem dışı karar alınması hukuken geçersizdir.

Toplu Yapıda Oy Kullanma Sistemi

Toplu yapılarda oy sayısı:

✔ Arsa payı çoğunluğu

ve

✔ Kat maliki sayısı çoğunluğu

Şeklinde çift çoğunluk sistemine göre belirlenir.

Temsilciler kurulu seçimlerinde de arsa payı dikkate alınır.

Toplu Yapı Yönetiminde Aidat Hesaplama

Toplu yapılarda aidatlar üç kategoriye ayrılır:

🟣 1. Blok aidatı

Asansör, blok temizliği, elektrik gibi giderler için her blok kendi aidatını belirler.

🟣 2. Ortak alan aidatı

Güvenlik, peyzaj, havuz, sosyal tesis, güvenlik merkezi gibi tüm yapıyı ilgilendiren giderler toplu yapı aidatıdır.

🟣 3. Sosyal tesis aidatı

Fitness, kapalı havuz, sauna, spor salonu gibi bağımsız tesisler ayrıca ücretlendirilebilir.

Aidat paylaşımı:

Yönetim planına göre:

Arsa payına göre

Eşit pay

Kullanım oranına göre

dağıtılabilir.

Toplu Yapı Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Toplu yapı yöneticisi, blok yöneticileri arasından veya profesyonel yöneticilerden seçilir.

✔ Temsilciler kurulu tarafından seçilir
✔ Bir yıl süre ile atanır
✔ Tam yetkilidir
✔ Sözleşme yapabilir
✔ İcra takibi başlatabilir
✔ Sosyal tesisleri işletir
Toplu Yapı Yönetiminin Yetki Alanı

Toplu yapı yönetimi:

Güvenlik

Havuz işletmesi

Peyzaj

Teknik bakım

Kamera sistemi

Temizlik ekipleri

Otopark düzeni

Sosyal tesisler

Jeneratör ve su deposu

Bloklar arası ortak giderler

gibi tüm alanlarda yetkilidir.

Toplu Yapılarda Karşılaşılan Sorunlar

Toplu yapılarda en sık yaşanan problemler:

❌ Bloklar arası aidat anlaşmazlıkları
❌ Temsilci seçiminde tartışmalar
❌ Sosyal tesis giderlerinin paylaşımı
❌ Yönetim planının anlaşılmaması
❌ Kat maliklerinin kurula katılmaması
❌ Şeffaflık sorunları
❌ Profesyonel yönetim eksikliği

Bu sorunlar profesyonel yönetim ile minimuma düşürülür.

Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ve Yargıtay Kararları

Yargıtay'ın önemli tespitleri:

✔ Toplu yapı yönetimi, tek apartman yönetimi ile karıştırılamaz
✔ Sosyal tesis giderleri blok aidatına dâhil edilemez
✔ Temsilciler kurulu, blokları bağlayan en üst icra organıdır
✔ Kararların yönetim planına uygun olması zorunludur
✔ Toplu yapı planı değiştirilmeden yeni tesis yapılamaz

Bu içtihatlar toplu yapı yönetiminin hukukî temelini güçlendirir.

Profesyonel Yönetim Şart mı?

Toplu yapılarda:

Geniş alanda hizmet

Çok sayıda blok

Teknik ekip ihtiyacı

7/24 güvenlik

Yüksek bütçeler

Sosyal tesis işletmesi

gibi unsurlar bulunduğundan profesyonel yönetim neredeyse zorunludur.

Kurumsal yönetim hem finansal hem hukuki hem de teknik riskleri azaltır.

🚀 SONUÇ

Toplu yapılar, normal apartmanlardan çok daha karmaşık bir yönetim modeli gerektirir.
Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu, toplu yapılar için özel bir düzenleme getirmiştir.

Özetle:

✔ Toplu yapı, birden fazla bloktan oluşan büyük projelerdir
✔ Temel organ: blok kurulu + temsilciler kurulu + toplu yapı kat malikleri kuruludur
✔ Üst yönetimi temsilciler kurulu seçer
✔ Görev ve yetkiler yönetim planında belirlenir
✔ Aidatlar blok, ortak ve sosyal tesis biçiminde ayrılır
✔ Büyük toplu yapılarda profesyonel yönetim en sağlıklı çözümdür

Toplu yapı yönetimi, şeffaflık, güçlü organizasyon ve doğru planlama gerektirir.

sergen · Ekm 29, 2025, 03:47 ÖÖ

dddd

YONETICIM.ORG

Toplu Yapı Bazlı Yönetim / Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu

VİVAYONETİM

sergen

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim