Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Zorunlu Arabuluculuk

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:17 ÖS

KAT MÜLKİYETİ KANUNU'NDA ZORUNLU ARABULUCULUK

Kat mülkiyetine ilişkin anlaşmazlıklar Türkiye'de en yoğun yaşanan uyuşmazlıklar arasındadır. Apartman ve site yönetimleriyle ilgili davaların büyük kısmı komşuluk ihtilafları, aidat ve avans borçları, karar iptalleri, ortak alan kullanımı, bağımsız bölüme müdahale gibi konulardan doğar.

Bu yoğunluk nedeniyle 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki pek çok uyuşmazlıkta zorunlu arabuluculuk getirilmiştir.

Bu rehberde, hangi uyuşmazlıkların arabuluculuğa tabi olduğu, hangi istisnalar bulunduğu, arabuluculuk sürecinin nasıl işlediği ve arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ne olduğu detaylı biçimde açıklanmıştır.

1. ZORUNLU ARABULUCULUK NEDİR?

Zorunlu arabuluculuk, dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapma zorunluluğu getirilen uyuşmazlıkları ifade eder.
Başvuru yapılmadan açılan dava "dava şartı yokluğundan" reddedilir.

Kat mülkiyetine ilişkin birçok konu artık dava açılmadan önce arabulucuya gitmek zorundadır.

2. HANGİ KAT MÜLKİYETİ UYUŞMAZLIKLARI ZORUNLU ARABULUCULUK KAPSAMINDA?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olup dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesi zorunlu olan konular şunlardır:

✔ Aidat ve avans borçları

Yönetimin maliklere karşı açacağı icra takibi veya alacak davaları.

✔ Ortak gider – ortak alan kullanımı uyuşmazlıkları

Otopark, depo, kapıcı dairesi, bahçe gibi yerlerin kullanımı.

✔ Genel kurul kararlarının iptali

Yönetim kurulundan veya maliklerden birinin açmak istediği karar iptali davaları arabuluculuk şartına tabidir.

✔ Yönetici atanması veya yönetici azli uyuşmazlıkları

Yönetimin değiştirilmesi veya atanması talepleri.

✔ Kat maliklerinin birbirine karşı açtığı komşuluk davaları

Gürültü, taşkınlık, kötü kullanım, bağımsız bölüme müdahale gibi konular.

✔ Ortak giderlere katılmama – eşitlik ilkesi ihlalleri

"Ben bu giderden sorumlu değilim" iddiaları.

✔ Bağımsız bölüm kullanımına ilişkin ihtilaflar

Ortak alanı işgal, bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması, eklentilere müdahale vb.

✔ Arsa payı uyuşmazlıkları

Pay oranlarının düzeltilmesi dışındaki anlaşmazlıklar.

3. HANGİ UYUŞMAZLIKLAR ZORUNLU ARABULUCULUK KAPSAMINDA DEĞİLDİR?

Bazı konularda arabuluculuk zorunlu değildir:

❌ Tapu iptali – tescil

(Tapuya ilişkin düzeltmeler doğrudan dava konusu olur.)

❌ Arsa payı düzeltme davaları

Arsa payı yanlış belirlenmişse düzeltme davası arabuluculuğa tabi değildir.

❌ İşgal nedeniyle ecrimisil talepleri

Bazı ecrimisil türleri kapsam dışıdır.

❌ Kat mülkiyeti kurulması veya kaldırılması

Bu tür davalarda doğrudan mahkemeye gidilir.

4. ARABULUCULUK SÜRECİ NASIL İŞLER?

Zorunlu arabuluculuk süreci şu şekilde işler:

1. Başvuru

Taraflardan biri adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvuru yapar.
Başvuru karşı tarafın ikametgâhında veya taşınmazın bulunduğu yerde yapılabilir.

2. Arabulucu ataması

Sistem otomatik olarak bir arabulucu atar.

3. Taraflara davet

Arabulucu tarafları toplantıya davet eder.
Toplantıya katılmayan taraf hakkında hukuki sonuç doğar:

✔ Anlaşma olmasa bile katılmayan taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmez
✔ Mahkemede aleyhine gider yüklenebilir

4. Görüşmeler

Taraflar arabulucu huzurunda çözüm arar.
Aidat, ortak gider, kullanım ihtilafı vb. konular genellikle bu aşamada çözülür.

5. Anlaşma

Taraflar anlaşırsa mahkeme kararı niteliğinde bağlayıcı belge düzenlenir.

6. Anlaşma olmazsa

Arabulucu "son tutanak" düzenler ve taraflar dava açabilir.

5. ARABULUCULUĞA GİTMEYENİN ALEYHİNE SONUÇLAR

Toplantıya katılmayan taraf şu sonuçlarla karşılaşabilir:

✔ Mahkemede yargılama gideri aleyhine yüklenir
✔ Vekâlet ücretinin tamamı karşı tarafa yükletilebilir
✔ Hâkim tarafın kötü niyetli olduğuna karar verirse tazminata hükmedebilir
✔ İcra aşamasında masraf artışı oluşur

Pratikte, arabuluculuğa gitmeyen taraf çoğu zaman ekonomik olarak daha fazla kaybeder.

6. ARABULUCULUKTA EN ÇOK KARARA BAĞLANAN KMK KONULARI
• Aidat borçlarının yapılandırılması
• Kat malikleri kurul kararlarına itiraz
• Ortak alan işgallerinin kaldırılması
• Gürültü ve rahatsızlık şikayetleri
• Hakaret / tehdit içerikli komşuluk ihtilafları
• Yanlış yönetim uygulamalarının düzeltilmesi
• Bağımsız bölüm kullanıcıları arasındaki sınır çatışmaları

Kat mülkiyeti kaynaklı uyuşmazlıkların %70'inden fazlası arabuluculukta çözüme kavuşmaktadır.

7. ARABULUCULUKTA ANLAŞMA SAĞLANIRSA NE OLUR?

Taraflar anlaşırsa:

✔ Anlaşma belgesi mahkeme kararıyla aynı güçtedir
✔ Taraflar tekrar dava açamaz
✔ Direkt icra edilebilir
✔ Süreç hızlı ve masrafsız tamamlanmış olur

Bu nedenle özellikle aidat ve borç anlaşmazlıkları, arabuluculukta en verimli çözülen dosyalardır.

8. ARABULUCULUK BAŞARISIZ OLURSA NE OLUR?

Arabulucu "son tutanak" düzenler.

Bu tutanak olmadan açılan dava reddedilir.

Tutanak alındıktan sonra:

✔ Dava açılabilir
✔ İhtiyati tedbir istenebilir
✔ İcra işlemleri yapılabilir

9. SONUÇ

Zorunlu arabuluculuk, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda artık dava şartıdır.
Aidat, ortak gider, karar iptali, komşuluk ihtilafları ve yönetim uyuşmazlıklarının büyük çoğunluğu arabuluculuk sürecinden geçmeden mahkemeye taşınamaz.

Bu uygulama:

uyuşmazlıkların hızlı çözülmesini,

komşuluk ilişkilerinin korunmasını,

mahkeme yükünün azalmasını,

maliyetlerin düşmesini

sağlamaktadır.

Apartman ve site yönetiminde yer alan herkesin, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki zorunlu arabuluculuk sistemini doğru anlaması büyük önem taşır.

YONETICIM.ORG

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Zorunlu Arabuluculuk

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim