YONETICIM.ORG

KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARINA HÂKİMİN MÜDAHALESİ

Kat malikleri kurulu (KMK md. 29–32), apartman ve sitelerde karar alma organıdır. Ancak kurulun aldığı her karar geçerli, uygulanabilir veya hukuka uygun değildir.
Bazı kararlar kanuna aykırı, bazıları usulsüz, bazıları da hakkaniyete aykırı olabilir.
Bu durumlarda hâkim devreye girerek iptal, düzeltme, uygulanmasını durdurma, hatta yok hükmünde sayma kararı verebilir.

Aşağıdaki rehber, kat malikleri kurulu kararlarına hâkimin ne zaman ve nasıl müdahale edebileceğini kapsamlı şekilde açıklar.

1. HÂKİMİN MÜDAHALE EDEBİLDİĞİ DURUMLAR

Aşağıdaki durumlarda kurul kararına hâkim müdahalesi mümkündür:

Yasa hükümlerine aykırılık

Yönetim planına aykırılık

Toplantı ve çağrı usulüne aykırılık

Yanlış oy oranı uygulanması

Hakkaniyete aykırı karar

Ortak alan kullanımının amacı dışında değiştirilmesi

Bağımsız bölüm hakkının ihlali

Yetkisiz kişilerin oy kullanması

Bu durumlardan biri varsa, malik mahkemeye başvurarak kararın iptalini, yok hükmünde sayılmasını veya uygulanmasının durdurulmasını talep edebilir.

2. HÂKİMİN KARARA MÜDAHALE ŞEKİLLERİ (TABLOLU ÖZET)

Aşağıdaki tablo, hâkimin kurul kararına hangi durumlarda nasıl müdahale edebileceğini net şekilde gösterir:

MÜDAHALE TÜRÜ	AÇIKLAMA	UYGULANDIĞI DURUMLAR
Kararın iptali	Karar tamamen kaldırılır, geçerliliğini yitirir.	Çağrı usulsüzlüğü, yanlış oy oranı, yönetim planına aykırılık.
Kararın yok hükmünde sayılması	Karar baştan beri geçersiz kabul edilir.	Oybirliği gerektiren işin çoğunlukla kabulü, kanuna açık aykırılık.
Kararın düzeltilmesi	Hâkim kararın belli bölümlerini düzenler.	Maddi hata, eksik açıklama, teknik yanlışlık.
Uygulamanın durdurulması	Kararın geçici olarak uygulanmasının engellenmesi.	Lüks yenilikler, ortak alan değişiklikleri, hak kaybı riski.
Hâkim tarafından yönetici atanması	Karar yerine geçecek şekilde hâkim müdahalesi.	Yönetici seçilememesi, toplantıda çoğunluk sağlanamaması.

3. DOĞRUDAN GEÇERSİZ (YOK HÜKMÜNDE) KARARLAR

Bazı kararlar dava açılmasına bile gerek kalmadan başından itibaren hükümsüzdür:

Oybirliği gerektiren bir kararın çoğunlukla alınması

Yönetim planına açık aykırılık

Kanuna açık aykırı kararlar (örneğin ortak alanı birine bağışlama)

Kat maliklerinden birine ayrıcalık sağlayan ölçüsüz kararlar

Bu durumlarda hâkim kararı "yok hükmünde" kabul eder.

4. KURUL KARARININ İPTALİ (1 AYLIK SÜRE)

Kat malikleri, kurul kararına karşı 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine iptal davası açabilir.

İptal davasına konu olabilecek başlıca hatalar:

Çağrı usulüne aykırılık

Toplantı çoğunluğunun sağlanmaması

Karar defterinin usule uygun tutulmaması

Yetkisiz kişilerin oy kullanması

Oy oranının yanlış uygulanması

Hakkaniyete aykırı karar

Yönetim planına aykırı karar

5. USUL AYKIRILIKLARI – TABLOLU KONTROL LİSTESİ

USUL HATASI	SONUÇ
Toplantı çağrısının usulsüz yapılması	Tüm kararlar iptal edilebilir.
Çoğunluk sağlanmadan toplantı yapılması	Kararlar geçersiz olur.
Yanlış oy oranı uygulanması	Karar yok hükmünde veya iptal edilir.
Karar defterinin usulsüz tutulması	Kararlar geçersiz olabilir; hâkim müdahale eder.
Yetkisiz kişilerin oy kullanması	Karar iptal edilir.

Bu tablo, hangi usul hatalarının doğrudan iptal sebebi olduğunu net şekilde özetler.

6. MAHKEMELERİN EN SIK İPTAL ETTİĞİ KARAR TÜRLERİ

Lüks yeniliklerin salt çoğunlukla kabulü

Ortak alanın amacı dışında tahsisi

Ortak giderlere katılmama kararı

Yönetim planına aykırı kararlar

Bir malik aleyhine ölçüsüz yükümlülük getiren kararlar

Usulsüz toplantılarda alınan kararlar

Toplantıya çağrılmayan malik varken alınan kararlar

7. HÂKİM KARARI UYGULAMAZSA YÖNETİMİN SORUMLULUĞU

Mahkeme bir kararı iptal ettiği hâlde yönetim uygulamaya devam ederse:

Yönetici azledilebilir

Tazminat sorumluluğu doğar

Yapılan harcamalar geçersiz olur

İcra takibi durur veya iptal edilir

Yeni genel kurul yapılması gerekebilir

Bu nedenle mahkeme kararı bağlayıcıdır ve derhal uygulanmalıdır.

8. SONUÇ

Kat Malikleri Kurulu kararları dokunulmaz değildir.
Kanuna, yönetim planına veya usule aykırı bir karar alınmışsa hâkim:

kararı iptal edebilir,

yok hükmünde sayabilir,

uygulanmasını durdurabilir,

gerektiğinde yönetici bile atayabilir.

Bu nedenle apartman ve site yönetiminde her kararın doğru oy oranı, doğru usul, doğru çağrı ve hukuka uygunluk çerçevesinde alınması zorunludur.[/b][/size]