Bağımsız Bölümde Tadilat ve Onarım Hakları

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:09 ÖS

Bir apartman veya site içerisinde bağımsız bölüm (daire) sahibi olmak, o bölüm üzerinde geniş yetkilere sahip olmak anlamına gelir. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bağımsız bölümlerde yapılacak tadilat, tesis, değişiklik ve onarım işlemlerinin sınırlarını açıkça düzenler. Daire sahipleri ve kiracılar çoğu zaman "Hangi tadilat için izin gerekir?", "Duvarda delik açabilir miyim?", "Balkon kapatmak yasak mı?" veya "Ortak tesislere zarar vermeden ne kadar değişiklik yapabilirim?" gibi sorularla karşılaşır.

Bu kapsamlı rehberde, bağımsız bölüm içindeki tadilat ve tesis değişikliklerinin hukuki sınırlarını, izin gerektiren ve gerektirmeyen işlemleri, apartman yönetiminin yetkilerini, kat malikinin sorumluluklarını ve komşuların haklarını tüm ayrıntılarıyla inceleyeceğiz.

Bağımsız Bölümde Tadilat Yapma Hakkı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir bağımsız bölüm sahibi, dairesi içerisinde kendi mülkiyet hakkı çerçevesinde tadilat yapabilir. Ancak bu hak üç şartla sınırlıdır:

Yapısı, taşıyıcı sistemi veya mimari projeyi değiştirmemek

Ortak alanlara zarar vermemek veya müdahale etmemek

Diğer maliklere zarar vermemek

Bu üç temel prensip dikkate alındığında, bağımsız bölümde yapılacak her tadilatın kapsamı belirlenebilir.

KMK Madde 19: Tadilatın Yasal Çerçevesi

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19 şöyle der:

"Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek tadilat yapamaz; proje değişikliği gerektiren işlemler için diğer malikleri ve ilgili idareyi haberdar etmelidir."

Bu hükme göre:

Basit iç tadilatlar serbesttir.

Taşıyıcı unsura müdahale yasaktır.

Proje değişikliği gerektiren işler için diğer kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir.

Ortak alanlara yapılacak değişikliklerde tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir.

Bu yasal çerçeve, hangi tadilatın serbest hangisinin yasak olduğunu belirlemenin temelidir.

İzin Gerektirmeyen Tadilatlar

Bağımsız bölüm sahibinin tek başına yapabileceği tadilatlar şunlardır:

✔ Boya, badana, duvar kağıdı

Estetik değişiklikler tamamen malikin yetkisindedir.

✔ Fayans, parke, zemin kaplaması değişimi

Yapının taşıyıcı sistemine müdahale edilmediği sürece serbesttir.

✔ Mutfak dolabı, banyo dolabı değişikliği
✔ İç kapı değişikliği
✔ Elektrik prizleri, aydınlatma montajı

Ancak ana elektrik hatlarına müdahale edilmemelidir.

✔ Petek değişikliği (tesisata müdahale yoksa)

Bu tür tadilatlar için apartman yönetiminden izin alınmasına gerek yoktur.

Yönetimden İzin Gerektiren Tadilatlar

Bazı tadilatlar doğrudan yönetim planına, komşu haklarına veya ana yapının mimarisine etki eder. Bu işlemler için yönetimden veya kat maliklerinden izin alınması zorunludur.

✔ Su tesisatında ana boruya müdahale

Daire içi hatlar serbesttir ancak ana kolon hatlarına dokunmak yasaktır.

✔ Ana kolon veya ortak bacaya müdahale
✔ Merkezi sistem kalorifer tesisatına müdahale
✔ Kombi yeri değişikliği (baca bağlantısı değişirse)
✔ Ortak alan duvarına (merdiven boşluğu, kolon, kiriş) açılacak delikler

Tüm bu işlemler için yazılı izin alınmalıdır.

Mutlaka Kat Maliklerinin Onayını Gerektiren Tadilatlar (4/5 veya Oybirliği)

Bazı tadilatlar yalnızca yönetim değil diğer kat maliklerinin de onayını gerektirir.

🟣 4/5 çoğunluk gerektirenler (Proje değişiklikleri):

Oda-ekleme

Duvar yıkma (taşıyıcı olmayan bile olsa çoğu belediye proje güncellemesi ister)

Balkon birleştirme

Bina görünüşünü değiştiren işlemler

🟣 Oybirliği gerektiren işlemler (Ortak alanı ilgilendirenler):

Ortak çatıya müdahale

Ortak teras kapatma

Ortak merdiven, sahanlık, hol kullanımı değişikliği

Dış cephe kaplama, dış renk değiştirme

Ortak tesislere zarar verme ihtimali olan tüm işlemler

Bu durumlarda tek bir malik bile karşı çıkarsa işlem yapılamaz.

Gürültülü Tadilatlar ve Saat Sınırlamaları

Yönetim planında genellikle tadilat yapılabilecek saatler belirtilir.
Genel uygulamalar şöyledir:

Hafta içi: 10:00 – 17:00

Cumartesi: 10:00 – 15:00

Pazar ve resmi tatiller: Yasak

Bu saatlerin dışında gürültülü tadilat yapmak:

Yönetim planı ihlalidir

Kabahatler Kanunu kapsamında para cezasına konu olabilir

Diğer maliklerin şikayet hakkı saklıdır

Balkon Kapatma Yasal mı?

En çok tartışılan konulardan biridir.

Balkon kapatma:

Dış cepheyi değiştirir

Ortak alan görünümünü etkiler

Projeyi değiştirir

Dolayısıyla tek başına yapılamaz.

Gerekli izinler:

Yönetim planı uygun olmalı

Kat malikleri kurulundan oybirliği

Belediye tadilat izni alınmalıdır

Aksi takdirde yıkım kararı çıkabilir.

Bağımsız Bölümde Yapılan Tadilatın Komşulara Verdiği Zararlar

Tadilat sırasında:

Su sızıntısı

Fayans kırma sırasında alt kata zarar

Gürültü rahatsızlığı

Toz ve molozun ortak alanı kirletmesi

Elektrik-su kesintisine yol açma

gibi zararlar meydana gelebilir.

Bu hallerde:

➡ Zararı veren malik tazminat ödemekle yükümlüdür
➡ Yönetim ortak alan zararlarını malike rücu eder
➡ Komşular doğrudan hukuki yola başvurabilir

Kiracının Tadilat Yapma Yetkisi Var mı?

Kiracı, bağımsız bölüm maliki değildir. Bu nedenle:

✔ Basit tadilatları yapabilir:

Boya

Dolap değişimi

Basit tamirler

Kırık/bozuk parçaların yenilenmesi

✔ Büyük tadilatlar için malikten yazılı izin şarttır

Mutfak-banyo değişimi

Duvar kırma

Tesisat değişikliği

Ciddi proje değişikliği

İzin alınmadan yapılan tadilattan:

➡ Önce kiracı,
➡ Ödenmezse malik sorumlu olur.

İzinsiz Tadilatın Hukuki Sonuçları

Eğer malik veya kiracı izinsiz tadilat yaparsa:

❗ 1. Eski hale getirme kararı çıkabilir

Yönetim mahkemeden eski hale getirme talep edebilir.

❗ 2. Yönetim planı ihlali nedeniyle dava açılabilir
❗ 3. Cezaî yaptırımlar söz konusu olabilir
❗ 4. Ortaya çıkan tüm zararlar malike rücu edilir
❗ 5. Belediyeden mühürleme – yıkım kararı gelebilir

Bu nedenle apartman yönetimine ve belediye mevzuatına uygun hareket etmek zorunludur.

Tadilat Yapmadan Önce Uyulması Gereken Doğru Prosedür

Tadilat yapacak malik şu adımları izlemelidir:

Tadilat listesi hazırlamak

Yöneticiye bildirmek

Gerekirse kat maliklerinden izin almak

Proje değişikliği gerekiyorsa belediyeye başvurmak

Ustalarla gürültü saatlerini planlamak

Moloz atımı için yönetimden yer ve zaman almak

Tadilat süresince komşu haklarına saygı göstermek

Bu süreci izleyen hiçbir malik hukuki sıkıntı yaşamaz.

Sonuç: Bağımsız Bölümde Tadilat Hakkı Sınırsız Değildir

Her malik dairesi içinde tadilat yapma hakkına sahiptir; ancak bu hak:

Yapıya zarar veremez

Projeyi değiştiremez

Ortak alanlara müdahale edemez

Diğer maliklerin haklarını ihlal edemez

Bu sınırların aşılması halinde hem yönetim, hem belediye, hem de komşular tarafından hukuki yaptırımlar uygulanabilir.

YONETICIM.ORG

Bağımsız Bölümde Tadilat ve Onarım Hakları

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim