Ortak Alanda İnşaat ve Onarım Kuralları

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:06 ÖS

Apartman ve site yaşamında en çok tartışma yaratan konuların başında ortak alanlarda inşaat, boya, değişiklik ve onarım yapmak gelir. Kat maliklerinin bazıları ortak alanları "kullanma hakkım var, istediğimi yaparım" şeklinde yanlış yorumlarken, bazıları da daire sınırlarının nereye kadar gittiğini bilmediği için istemeden de olsa hukuki ihlallere yol açabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), ortak alanların kullanımına ilişkin kuralları kesin şekilde belirlemiş ve ortak alanlarda yapılacak her türlü müdahalenin izin ve usule bağlı olduğunu açıkça ortaya koymuştur.

Bu kapsamlı rehberde, ortak alanlarda hangi tadilatların yapılabileceğini, hangi işlemlerin kesinlikle yasak olduğunu, izin gerektiren durumları, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, yönetimin yetkilerini, izinsiz tadilatın sonuçlarını, yargı kararlarını ve uygulama örneklerini ayrıntılı şekilde inceliyoruz.

Ortak Alan Nedir? (KMK Madde 4 Açıklaması)

Önce temel kavramı doğru anlamak gerekir.
Ortak alan, bağımsız bölümlere dahil olmayan ve tüm kat maliklerine ait bölgeler demektir.

KMK Madde 4'e göre ortak alanlar şunlardır:

Merdivenler, koridorlar

Asansörler, asansör boşlukları

Çatı, teras, dış cephe

Bahçe, otopark

Su depoları, sığınak, kömürlük

Tesisat şaftları, kolon hatları

Ana duvarlar, taşıyıcı sistemler

Kat holleri, giriş alanı

Ortak teknik odalar

Sosyal tesisler

Kapıcı dairesi

Bu alanlar hiçbir malike ait değildir; hepsi tüm maliklere "elbirliğiyle mülkiyet" şeklinde aittir.

Bu nedenle ortak alanlarda yapılacak her işlem, herkesin hakkını ve yapının bütünlüğünü etkiler.

Ortak Alanda İnşaat, Boya ve Onarım Yapmak Hukuken Serbest midir?

Kesinlikle hayır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir malik ortak alanda:

İnşaat yapamaz

Duvar öremez

Boya yapamaz

Yıkım yapamaz

Onarım yapamaz

Fayans döşeyemez

Tadilat yapamaz

Ortak alanı kapatamaz

Ortak alanı özel kullanımına dönüştüremez

Ortak tesisatlara müdahale edemez

kat malikleri kurulundan izin alınmadıkça.

Ortak alan üzerinde malik tek başına karar veremez.

İzin Gerektiren İşlemler Nelerdir?

Ortak alanlarda yapılacak her işlem için mutlaka kat malikleri kurulunun onayı gerekir.

Ancak onay oranı yapılacak işin kapsamına göre değişir:

🟣 1. Basit onarımlar (Oyçokluğu yeterlidir)

Ortak giriş boyası

Merdiven korkuluk tamiri

Zemin onarımı

Aydınlatma arızası

Bina içi boya ve badana

Bu tür işlemler için yönetici yetkilidir, oyçokluğu kararı yeterlidir.

🟣 2. Ortak alanın kullanma amacını değiştiren işlemler (Oybirliği gerekir)

Sığınak → depo yapmak

Ortak bahçeyi bir dairenin kullanımına vermek

Merdiven boşluğunu kapatmak

Otopark yerini kişiye özel hale getirmek

Kapıcı dairesini kiraya vermek

Çatı kullanımını birine tahsis etmek

KMK Madde 19 gereği oybirliği olmadan yapılamaz.

🟣 3. Yapının mimarisini ve taşıyıcı sistemi etkileyen işlemler (Belediye + oybirliği)

Ortak kolon kırmak

Asansör boşluğuna müdahale

Yangın merdiveni değişikliği

Ortak tesisat hattını değiştirmek

Proje değişikliği gerektiren her türlü işlem

Bu işlemler hem belediye izni hem de oybirliği gerektirir.

Yönetici Ortak Alanlarda Tek Başına Tadilat Yapabilir mi?

Hayır.

Yönetici, yalnızca:

Yıllık planlanan

Kat malikleri kurulu tarafından bütçe ayrılmış

Oyçokluğu ile kabul edilmiş

Zorunlu bakım ve onarım işleri

için tek başına karar verebilir.

Bunlar:

Asansör arızası

Pompa arızası

Su kaçağı

Yangın paneli arızası

Çatı akması

zorunlu bakım kapsamına girer.

Ancak yönetici hiçbir şekilde:

Ortak alanı satamaz,

Kiraya veremez,

Başkasına tahsis edemez,

Tadilatın amacını değiştiremez,

Proje değişikliği yapamaz.

LMK 34'te yöneticinin sınırları net belirlenmiştir.

Kat Malikleri Ortak Alanda Boya/Onarım Yapabilir mi?

Tek başına asla yapamaz.

Örneğin:

Kat holünü kendi dairesi için boyamak

Merdiven boşluğuna fayans döşemek

Koridoru kapatmak

Ortak kolona pano, kapı, raf monte etmek

Binanın girişini değiştirmek

tamamen yasaktır.

Bu tür müdahaleler:

Ortak alan hakkına tecavüz sayılır

İdari para cezasına neden olur

Eski hale getirme davası açılmasına sebep olur

Yapının güvenliğini tehlikeye atabilir

Kiracılar Ortak Alanlarda Onarım Yapabilir mi?

Hayır.

Kiracı:

Dairede oturmaya yetkilidir,

Ortak alan üzerinde herhangi bir tasarruf hakkı yoktur.

Kiracının yaptığı her işlemden malik sorumludur.

Ortak Alanların Boyanmasını Kim Yapar?

Ortak alan boyası, daireboyası gibi bireysel bir işlem değildir.
Boyamayı:

Kat malikleri kurulu belirler

Yönetici uygular

Bedeli tüm maliklerden alınır

Estetik değişiklikler için çoğunluk, genel değişiklikler için oybirliği aranır.

İzinsiz Olarak Ortak Alan Tadilatı Yapılırsa Ne Olur?

İzinsiz yapılan tadilatlar hukuken ciddi sonuçlar doğurur.

❗ 1. Eski Hâle Getirme Davası Açılır

Kat malikleri kurulunun kararıyla:

Sulh hukuk mahkemesine başvurulur

Müdahalenin kaldırılması istenir

Kişi ortak alanı eski haline getirmek zorunda bırakılır

❗ 2. Tazminat Sorumluluğu Doğar

Maddi zarar varsa malik karşılamak zorundadır.

❗ 3. İdari Para Cezası

Belediyeler ortak alan müdahalelerine ceza kesebilir.

❗ 4. Ceza Davası Açılabilir

Engelleyici ve tehlike oluşturan tesisatlar nedeniyle.

❗ 5. Yönetim Planını İhlal Suçu

Yönetim planı hukuken bağlayıcıdır.

Yargıtay Kararları Ortak Alan Müdahalelerinde Ne Diyor?

Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre:

✔ Ortak alanı kapatmak hak ihlalidir

Yargıtay, polis zoruyla bile olsa ortak alanın eski haline döndürülmesine karar verebilmektedir.

✔ Kişisel kullanım için ortak alana müdahale yasaktır

Merdiven boşluğunu kapatmak, bahçeyi çitle çevirmek gibi müdahaleler yasadışıdır.

✔ Estetik değişiklik bile olsa oybirliği gerekir

Dış cephe bütünlüğünü bozan işlerde mahkemeler çok katıdır.

Bu nedenle bu konu en hassas konulardan biridir.

Ortak Alanda Yapılacak Hukuka Uygun Tadilatın Usulü

Tadilatın yasal olması için:

Yönetim planı incelenir

Yönetici bilgilendirilir

Kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır

Gerekli çoğunluk sağlanır

Belediye tadilat izni alınır (gerekiyorsa)

İnşaat – onarım işinin proje dışı olmadığından emin olunur

İş sırasında komşu haklarına dikkat edilir

Ortak alan kirletilmez, zarara uğratılmaz

İş bitiminde yöneticiye teslim yapılır

Bu süreç izlenirse hiçbir zarar doğmaz.

🚀 SONUÇ

Ortak alanlarda:

İnşaat

Boya

Onarım

Fayans kaplama

Kapı açma

Alan kapatma

Proje değiştirme

gibi işlemler kat malikleri kurulunun izni olmadan yapılamaz.

Bu alanı kişisel mülkiyet gibi kullanmak:

Hukuka aykırıdır

Hem tazminat hem eski hale getirme davasına yol açar

Yönetim ve belediye tarafından cezalandırılabilir

Ortak alanların korunması, apartman ve site yaşamının huzuru için temel şarttır.

YONETICIM.ORG

Ortak Alanda İnşaat ve Onarım Kuralları

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim