Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:31 ÖS

Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması – Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Tüm Haklar, Sonuçlar ve Uygulama Rehberi
1. Giriş – Bu Konu Neden Önemli?

Apartman veya sitenin tamamının deprem, yangın, heyelan, çökme, kentsel dönüşüm veya kamulaştırma sonucunda tamamen yok olması, çok nadir yaşansa da en karmaşık hukuki süreçlerden biridir.
Kat malikleri, kiracılar, yönetim, belediye ve devlet kurumları arasında ciddi hak ve sorumluluklar ortaya çıkar.

Bu rehber; Kat Mülkiyeti Kanunu maddelerine, uygulamadaki Yargıtay içtihatlarına, kamulaştırma mevzuatına ve profesyonel yöneticilik tecrübelerine dayanarak hazırlanmıştır.

2. Anagayrimenkulün Yok Olması Ne Demektir?
KMK Madde 47: "Tamamen yok olma"

Kanuna göre bir bina şu hallerde tamamen yok olmuş sayılır:

Doğal afetlerle tamamen yıkılması
– Deprem
– Sel / taşkın
– Heyelan
– Yangın
– Patlama

Resmî makamlarca kullanılamayacak derecede yıkık/çürük raporu verilmesi

Belediye veya devlet tarafından kamulaştırılarak tamamen ortadan kaldırılması

Bu üç durumda da kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

3. Anagayrimenkul Yok Olunca Kat Mülkiyeti Ne Olur?
Otomatik Sonuçlar

Tapudaki kat mülkiyeti sicili kendiliğinden silinir.

Arsa, tüm maliklere arsa payları oranında paylı mülkiyet hâline döner.

Artık kimse "daire", "dükkan" veya "kat mülkiyeti bağımsız bölümü" sahibi değildir; herkes arsadan pay sahibidir.

Bu dönüşüm mahkeme kararı gerektirmez, doğrudan kanundan doğar.

4. Arsa Üzerindeki Haklar Nasıl Paylaştırılır?

Tamamen yok olma hâlinde her malik, tapudaki arsa payı oranında hak sahibi olur.

Örnek:

A dairesinin arsa payı: 20/240

B dairesinin arsa payı: 10/240

C dairesinin arsa payı: 30/240

Bina yok olduğunda herkes arsanın kendi payı kadarını alır.

Bu durum tarafların anlaşmasına bakmaz, doğrudan kanun gereğidir.

5. Kamulaştırma Durumunda Süreç Nasıl İşler?

Kamulaştırma, tamamen farklı bir hukuki süreçtir ve Anayasa + Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır.

5.1. Kamulaştırmanın Türleri

Tam kamulaştırma
– Binanın tamamı veya arsanın tamamı alınır.
– Kat mülkiyeti tamamen sona erer.

Kısmi kamulaştırma
– Bina yıkılmasa bile, yol genişletme gibi sebeplerle arsanın bir bölümü alınabilir.
– Bu durumda bina yok olmaz, sadece arsa payları yeniden düzenlenir.

Bizim konumuz binanın tamamının yok olması durumudur.

6. Kamulaştırma Bedeli Kime ve Nasıl Dağıtılır?

Devlet, binayı kamulaştırdığında verdiği bedel:

Arsa payları oranında kat maliklerine dağıtılır.

Burada çoğu kişinin yaptığı hata şudur:

"Dairemin değeri daha yüksekti, aynı parayı alamam."

Hayır.
KMK'ya göre kamulaştırma bedeli tanımlanan bağımsız bölüm değerine göre değil, yalnızca arsa payına göre dağıtılır.

ÖNEMLİ NOT

Arsa payları hatalı belirlenmişse, kamulaştırmadan önce düzeltilmesi için dava açılabilir.
Kamulaştırma işlemi bittikten sonra dava açılamaz.

7. Bina Yıkıldıktan Sonra Yönetimin Görevleri

Anagayrimenkul yok olsa bile yönetici bir süre daha görevli sayılır, çünkü:

Sigorta evraklarının takibi

Enkaz kaldırma masraflarının yönetimi

Kamulaştırma süreçlerinin yürütülmesi

Arsa paydaşları arasında iletişim kurulması

Tapu işlemlerinin tamamlanması

Belediyeye ve resmi kurumlara dilekçeler

Bu süreçler yöneticisiz yürütülemez.

8. Sigorta (DASK + Özel poliçe) Ödemeleri Nasıl Dağıtılır?

Bina yıkıldıysa:

8.1. DASK ödemesi

Sadece bağımsız bölümün metrekaresi dikkate alınır.

Her malik kendi dairesi kadar DASK hakkı alır.

Arsa payıyla ilgisi yoktur.

8.2. İsteğe bağlı konut sigortası

Dairenin içindeki eşya veya dekorasyon için yapılmışsa doğrudan daire sahibine ödenir.

8.3. Ortak alan sigortaları

Ortak alan hasarları varsa bunların bedeli maliklere arsa payı oranında dağılır.

9. Kiracıların Hakları – En Çok Karıştırılan Konu

Kiracılar kamulaştırma veya yok olma durumunda:

Tazminat alamaz.

Arsa payından pay alamaz.

Sadece kalan kira bedellerinin iadesi hakkı doğar.

Tahliye süreci kamulaştırma emrinden sonra zorunludur.

Kiracıların taşınma bedeli veya zarar tazmini yasal olarak bina sahibinden değil, ancak kamulaştırmayı yapan kurumun takdirine bağlıdır.

10. Bina Tamamen Yok Olduğunda Maliklerin Seçenekleri
10.1. Arsa üzerinde yeniden bina yapmak

Tüm arsa sahipleri oybirliğiyle karar verirse yeniden bina yapılabilir.
Oybirliği olmazsa uygulama mümkün değildir.

10.2. Arsanın satışa çıkarılması

KMK Madde 47'ye göre:

Oybirliği sağlanamazsa maliklerden biri mahkemeye başvurarak arsanın satışını isteyebilir.

Mahkeme, arsanın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir.

10.3. Kentsel dönüşüme başvuru

Kentsel dönüşüm için 3'te 2 çoğunluk yeterlidir.
Bu çoğunluk sağlandığında:

Yeni bina yapılabilir

Karşı çıkanlara kanuni tebligat yapılır

Gerekirse payları Bakanlık tarafından satın alınabilir

11. Yönetim Açısından En Kritik Belgeler

Binanın tamamen yok olması hâlinde yönetim şu belgeleri saklamak ve sunmak zorundadır:

Tapu kayıtları

Arsa payı cetveli

Eski yönetim planı

Sigorta poliçeleri (DASK + konut + ortak alan)

Kamulaştırma tebligatları

Belediye yıkım tutanakları

Hasar tespit raporları

Olağanüstü genel kurul kararları

Enkaz kaldırma faturaları

Malik listesi + iletişim bilgileri

Bu belgeler olmadan süreç yürütülemez.

12. Olağanüstü Genel Kurul Zorunluluğu

Bina tamamen yok olduğunda KMK gereği olağanüstü genel kurul yapılması zorunludur.

Gündem maddeleri genellikle şunlardır:

Yok olma durumunun tespiti

Hasar ve yıkım raporlarının incelenmesi

Sigorta ve DASK süreçlerinin görüşülmesi

Kamulaştırma varsa kurumla yapılacak işlemler

Arsanın akıbeti (yeni bina / satış / kentsel dönüşüm)

Yöneticiye tam yetki verilmesi

Bu kurul yapılmadan işlem yapmak kanunen sakıncalıdır.

13. Arsa Paylarının Hatalı Olduğu Durum

Birçok apartmanda arsa payı dağılımı geçmişte yanlış yapılmıştır.

En büyük sorun:
– Dükkanlara düşük arsa payı verilmesi
– Çatı dublekslerine fazla pay verilmesi

Bina yok olmadan önce arsa payı düzeltme davası açılabilir.

Bina yok olduktan sonra artık dava açılamaz.

Bu nedenle kentsel dönüşümden önce mutlaka kontrol edilmelidir.

14. Kamulaştırmada Bedel Artırımı Davası

Devletin teklif ettiği kamulaştırma bedeli düşük görülürse bedel artırımı davası açılabilir.

Tüm maliklerin ayrı ayrı dava açmasına gerek yoktur.

Bir malik açsa bile sonuç tüm maliklere yansır.

Masraflar ortak paylaşılır.

15. Yöneticinin Sorumluluğu

Bina yok olsa bile yönetici:

Sigorta takibi yapmazsa

Kayıtları tutmazsa

Belgeleri saklamazsa

Olağanüstü kurul yapmazsa

Kamulaştırma sürecini yanlış yürütürse

Maddi tazminat sorumluluğu doğar.

Profesyonel yöneticiler için bu konu yüksek risk taşır.

16. Sonuç – En Doğru Uygulama Nasıl Olmalıdır?

Bina tamamen yok olduğunda:

Kat mülkiyeti otomatik olarak sona erer

Arsa paydaşları ortaya çıkar

Sigorta ve kamulaştırma süreçleri başlatılır

Olağanüstü genel kurul yapılır

Arsanın geleceği kararlaştırılır

Yönetici tüm resmî işlemleri yürütür

Arsa payı oranında hak dağılımı yapılır

Bu süreçleri doğru yürütmeyen apartmanlarda ciddi maddi kayıplar, hatta yıllarca süren davalar** ortaya çıkar.

17. Profesyonel Yönetici Tavsiyeleri (Viva Yönetim Standardı)

Tüm maliklerin iletişim bilgilerini sürekli güncel tutun

DASK poliçelerini senelik otomatik yenileyin

Ortak alan sigortası yaptırın

Arsa paylarını kontrol ettirin

Kamulaştırma ihtimali olan bölgelerde (örneğin yol genişletme hattı) dosya hazırlayın

Riski yüksek binalarda "uygunluk raporu" alın

Digital arşiv tutarak tüm belgeleri bulut ortamında saklayın

Bu uygulamalar, bina yok olduğunda yüz binlerce liralık kaybı engeller.

YONETICIM.ORG

Anagayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması veya Kamulaştırılması

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim