BİNALARDA ÇOK MASRAFLI VE LÜKS YENİLİKLER KARARI ALINMASI VE İTİRAZI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:25 ÖS

BİNALARDA ÇOK MASRAFLI VE LÜKS YENİLİKLER KARARI ALINMASI VE İTİRAZI – KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE TAM REHBER
1. Giriş – Bu Konu Neden Önemli?

Apartman ve sitelerde zaman zaman teknik zorunluluklardan değil, tamamen lüks, konfor artırıcı ve çok masraflı yenilik taleplerinden dolayı tartışmalar ortaya çıkar. Bu tür yenilikler iki temel sorunu beraberinde getirir:

Yüksek maliyetin tüm maliklere zorunlu kılınması

Bazı maliklerin bu harcamaları gereksiz veya fahiş bulması

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu konuya özel hükümler getirmiştir. Bu rehber; hangi yeniliklerin "lüks" sayıldığı, hangi oy oranının gerektiği, karara katılmayanların ne kadar ödeme yapacağı ve itiraz yollarını ayrıntılı şekilde açıklar.

2. Çok Masraflı ve Lüks Yenilik Nedir?
KMK Madde 42 anlamında "lüks yenilikler" şu özellikleri taşır:

Yapının temel kullanımına zorunlu olmayan

Konfor ve estetik amaçlı

Maliyeti yüksek

Maliklerin ekonomik durumunu zorlayabilecek

Yapının değerini artırıcı nitelikte

Ortak giderlere doğrudan zorunlu olarak dahil olmayan

Lüks yeniliklere örnekler:

Havuz yapılması veya mevcut havuzun estetik amaçlı yeniden tasarlanması

Açık otoparkın kapalı otoparka çevrilmesi

Çatıya güneşlenme terası yapılması

Fitness salonu oluşturulması

Bahçe peyzajının tamamen yenilenip profesyonel süs havuzu eklenmesi

Binaya estetik amaçlı dış cephe kaplaması (mantolama değil)

Lobi veya resepsiyon tasarımı

Binaya 2. asansör eklenmesi (zorunlu değilse)

Akıllı bina otomasyon sistemi kurulması

Zorunlu olmayan yenilikler → Lüks yenilik sayılır.
3. Çok Masraflı ve Lüks Yeniliklerde Oy Oranı

Bu konu KMK Madde 42/3 kapsamında değerlendirilir.

Karar alınması için gereken çoğunluk:

TAŞINMAZ MALİKLERİNİN 4/5 ÇOĞUNLUĞU

Yani kat maliklerinin 5'te 4'ü (yüzde 80'i) EVET demeden çok masraflı ve lüks yenilik kararı alınamaz.

Bu oran tüm binaya göre hesaplanır.
Toplantıya katılmayanlar da toplam hesabın içindedir.

Örnek:

20 bağımsız bölümlü binada 4/5 çoğunluk = 16 malik
16 kişi evet demeden karar alınamaz.

4. Oybirliği mi, 4/5 mi? Karışıklıkların Net Açıklaması
Oybirliği gerektiren durumlar:

Ortak alanın bağımsız bölüme dönüştürülmesi

Arsa payı değişikliği

Mimari proje tadilatı

Bağımsız bölüm ilavesi

Eklentinin büyültülmesi

4/5 çoğunluk gerektiren durumlar (konumuz):

Yapıya değer katan ancak zorunlu olmayan yenilikler

Maliyeti yüksek konfor artırıcı işler

Lüks harcamalar

Salt çoğunluk gerektirenler:

Zorunlu bakım

Güvenlik amaçlı işler

Mantolama, asansör mecburiyeti, yangın sistemleri vb.

Bu ayrım çoğu binada yanlış bilinir ve kavga sebebi olur.

5. Lüks Yenilik Kararında Azınlığın Hakları

Karara hayır diyen veya oy vermeyen maliklerin önemli hakları vardır.

1. Harcamanın tamamını ödemek zorunda değiller

KMK 42/3'e göre:

Lüks yenilikten yararlanmak istemeyen malik, giderlere arsa payı oranında değil, yenilikten ne kadar yararlanıyorsa o oranda katılır.

Bu şu anlama gelir:

Lüks yenilik binanın genel kullanımı içinse → yine öder (az öder)

Lüks yeniliği kullanmayacaksa → hiç ödeme yapmayabilir

Mahkeme uygulamasında bu oran genellikle yarı oran olarak belirlenmektedir.
Bazı durumlarda hâkim, hiç yarar yoksa 0 TL ödeme kararı verir.

2. Karara karşı dava açma hakkı vardır

Karara katılmayan malik, kararın:

fahiş

gereksiz

binaya zarar verici

lüks kapsamını aşan

orantısız

ekonomik dengeyi bozan

olduğunu düşünüyorsa hakimin müdahalesini isteyebilir.

6. Lüks Yenilik Kararının İptali – Nasıl Açılır?
Süre:

Genel kurul kararının tebliğinden itibaren 1 AY içinde iptal davası açılabilir.

Dava açılması gereken yer:

Sulh Hukuk Mahkemesi

Davada hakim şunları inceler:

4/5 çoğunluk sağlanmış mı?

Yenilik gerçekten lüks mü?

Harcama fahiş mi?

Maliklerin ekonomik durumu gözetilmiş mi?

İş binanın zorunlu ihtiyacı mı?

Karar alınırken usule uyulmuş mu?

Teklifler şeffaf toplanmış mı?

Eğer eksiklik varsa mahkeme kararı iptal eder.

7. Lüks Yenilik Masrafına Katılmamak Mümkün mü?

Evet, mümkündür.
Bu konu KMK Madde 42/son fıkrasında açıkça düzenlenmiştir.

Malik, yenilikten yararlanmayacağını bildirirse:

Harcamanın bir kısmını ödeyebilir

Harcamanın tamamından muaf olabilir

Hakim, yararlanma derecesine göre makul bir rakam belirler

Örnek olaylar:
Örnek 1:

Sitede fitness salonu yapılıyor → Alt kattaki yaşlı bir malik hiç kullanmayacak.
Hakim çoğunlukla katılmama hakkını tanır.

Örnek 2:

Siteye havuz yapılıyor → Kullanmayacağını söyleyen malik
Hakim genelde çok düşük bir oran belirler (zamana göre değişir).

Örnek 3:

Lobi estetik tasarımı yapılıyor → Binanın ortak alanı olduğundan herkes az da olsa katkı sağlar.

8. Yönetici Bu Kararlarda Nasıl Davranmalıdır?

Profesyonel bir yönetici açısından bu kararlar çok risklidir.

Yönetici şunları yapmak zorundadır:

4/5 çoğunluğu net hesaplamak

Hazır bulunanlar değil, toplam malik sayısını esas almak

Kararı açık, net, belgeli şekilde duyurmak

Teklifleri şeffaf şekilde toplamak

Kararın lüks mü zorunlu mu olduğuna dair teknik rapor almak

Karşı çıkan maliklerin beyanlarını tutanağa geçirmek

Gider paylaşım oranlarını doğru belirlemek

Yanlış yapılan işlem yöneticiyi kişisel tazminat sorumluluğuyla karşı karşıya bırakır.

9. Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Lüks yenilik için 4/5 çoğunluk sağlandı, ben yine de ödeme yapmak zorunda mıyım?

Hayır. Hakim yararlanma derecesine göre ödeme oranını belirleyebilir.

2. Havuz yapılması lüks yenilik midir?

Evet. Zorunlu değildir. 4/5 çoğunluk gerekir.

3. Dış cephe dekor kaplama lüks yenilik mi?

Mantolama zorunludur → salt çoğunluk
Dekoratif kaplama lükstür → 4/5 çoğunluk gerekir.

4. Siteye güvenlik kulübesi eklenmesi lüks müdür?

Değildir. Güvenlik → zorunlu ihtiyaç sayılır.

5. Karara katılmadım, bina ısrarla ödeme istiyor. Ne yapmalıyım?

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde hakimin müdahalesi talep edilebilir.

SONUÇ – Lüks Yenilikler Bir Keyif Değil, Hukuki Düzen Gerektirir

Kat Mülkiyeti Kanunu lüks yenilikleri; binanın değerini artıran fakat zorunlu olmayan işler olarak tanımlar ve %80 çoğunluk şartı koyar.
Ancak bu çoğunluk sağlansa bile azınlık maliklerinin mali yükünü tamamen kaldırır veya azaltır.

En doğru uygulama:

teknik rapor

maliyet analizi

şeffaf teklif süreci

tam bilgilendirme

hukuka uygun karar alınması

isteyen malikin itiraz hakkını kullanabilmesi

şeklinde olmalıdır.

Profesyonel apartman ve site yönetimi bu kararları doğru yönettiğinde hem değer artar hem de hukuki riskler ortadan kalkar.

YONETICIM.ORG

BİNALARDA ÇOK MASRAFLI VE LÜKS YENİLİKLER KARARI ALINMASI VE İTİRAZI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim