Engelliler İçin Yapılacak Tadilatlar

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:22 ÖS

ENGELLİLER İÇİN YAPILACAK TADİLATLAR – KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE ENGELLİLER KANUNUNA GÖRE TAM REHBER
1. Giriş – Engelli Bireylerin Erişilebilirlik Hakkı Neden Önemli?

Apartman ve sitelerde yaşayan engelli bireylerin binaya giriş, merdiven kullanımı, asansöre erişim, otopark, kapı genişlikleri, rampa, tutamak, yol düzenlemesi, ortak alan erişimi gibi konular, yalnızca teknik değil aynı zamanda HUKUKİ BİR HAKTIR.

Bu konuda üç temel mevzuat uygulanır:

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)

5378 Sayılı Engelliler Hakkında Kanun

Erişilebilirlik Yönetmelikleri

Bu rehber, kat malikleri toplantılarında en çok tartışılan sorulara kesin ve hukuken doğru cevaplar verir.

2. Engelliler İçin Yapılacak Tadilatlar Hangi Kanuna Dayanır?
1. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42/son

Engellilerin yaşamını kolaylaştırmak için yapılacak tadilatlar zorunlu işlerden sayılır.

2. 5378 Sayılı Engelliler Hakkında Kanun

Tüm binalar erişilebilir hâle getirilmek zorundadır.
Bu zorunluluk:

Rampa

Asansör erişimi

Kapı genişliği düzenlemesi

Tutamaklar

Görme engelliler için yüzey işaretleri

Engelli otoparkı

gibi düzenlemeleri kapsar.

3. Belediyeler ve Çevre Şehircilik Bakanlığı Yönetmelikleri

Mevcut binalar da erişilebilir hâle getirilmek zorundadır.

3. Engelliler İçin Tadilatlarda Oy Oranı Nedir?

En çok karıştırılan konu budur.
Cevap çok net:

Engelliler için yapılan tadilatlar "ZORUNLU İŞ" sayıldığı için SALT ÇOĞUNLUK yeterlidir.

Yani tüm maliklerin yarısından bir fazlası EVET dediğinde tadilat yapılır.

Hatta bazı durumlarda mahkeme kararlarında "hiç karar almaya gerek olmaksızın yapılabilir" bile denir.
Çünkü bu bir hak ihlalini giderme amaçlıdır.

4. Engelli Bireyin Talebi Üzerine Yapılacak Tadilatların Kapsamı
Engelli bireyler şu tadilatları talep etme hakkına sahiptir:
✔ Rampa Yapılması

Binanın girişinde merdivenli bölümler varsa engelli bireyin rahat geçişi için rampa yapılmalı.

✔ Asansör Erişiminin Sağlanması

Asansör yoksa yapılması zorunlu değildir, ancak asansör varsa erişimi engelleyen merdiven/makas platform varsa düzenlenmelidir.

✔ Asansör Kabininde Düzenleme

Kabin içi tutamak

Ayna

Kabin ölçüleri küçükse standartlara uygun hâle getirilmesi

Sesli anons sistemi

Braille tuş takımı

✔ Kapı Genişletme İşlemleri

Engelli bireyin dairesine veya ortak alanlara giriş kapısı dar ise genişletme yapılabilir.

✔ Ortak Alan Tutamakları

Koridor, merdiven, otopark çıkışı gibi alanlara tutamak eklenebilir.

✔ Kaymaz Zemin – Görsel Yüzey İşaretleri

Görme engelli bireyler için rehber yüzey yapılabilir.

✔ Engelli Otoparkı

Otopark varsa engelli için ayrım yapılması zorunludur.

✔ Binaya girişte merdiven kaldırılması / düzenlenmesi

Engelli bireyin geçişini engelleyen bariyerler kaldırılabilir.

5. Bu İşlemleri Kat Malikleri Engelleyebilir mi?

Kesin ve net cevap:

HAYIR.

Engelli bireyin erişim hakkı malikler tarafından engellenemez.

Oybirliği gerekmez.
4/5 çoğunluk gerekmez.
"Estetik bozuluyor" denilemez.
"Biz istemiyoruz" denilemez.

Bu tadilatlar kanunen zorunlu olup engellenirse:

Malikler aleyhine tazminat davası açılabilir

Erişilebilirlik denetimlerinde binaya ceza verilebilir

Kaymakamlık ve belediye tarafından yaptırım uygulanabilir

Engelli birey doğrudan mahkemeden karar çıkarabilir

6. Engelli Tadilatları İçin Maliyet Paylaşımı Nasıl Olur?
1. Tadilat Zorunlu İş Olduğu İçin:

Masraflar tüm kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılır.

2. Engelli birey masrafı tek başına yüklenmez.

Kanun "bu masraflar engelli bireye yüklenemez" der.

3. Yönetim planında özel hüküm varsa ona bakılır.

Bazı yönetim planlarında "ortak alan düzenlemeleri eşit bölüşülür" gibi hükümler bulunabilir.

4. Malikler masraftan kaçınamaz.
7. Yönetici Bu Süreci Nasıl Yürütmelidir?
✔ Engelli raporunu talep eder

Talepte bulunan kişiden %40 ve üzeri engellilik raporu istenir.

✔ Teknik rapor hazırlatır

Mimar veya mühendis tarafından erişilebilirlik raporu hazırlanır.

✔ Toplantı çağrısı yapar

Salt çoğunlukla toplantı yapılır, gündeme tadilat maddesi eklenir.

✔ Karar defterine teknik gerekçeler yazılır

"Tadilat kanunen zorunludur" ibaresi eklenir.

✔ En az 3 firmadan teklif alınır

Şeffaflık sağlanmalıdır.

✔ Tüm maliklere duyuru yapılır

SMS, e-posta, WhatsApp grubu veya ilan panosu.

✔ İşlem tamamlanınca faturalar dosyalanır

Erişilebilirlik denetimlerinde gerekebilir.

8. Engelli Platformu veya Asansör Yapımı

Bazen bina girişinde merdiven nedeniyle engelli bireyin dairesine ulaşması tam anlamıyla imkânsız olur. Bu durumda:

Platform asansör

Makas lift

Çift kollu rampa

Raylı sandalye sistemi

gibi çözümler kullanılabilir.

Gereken çoğunluk: SALT ÇOĞUNLUK

Bu sistemler maliyetli olsa da zorunlu tadilat hükmü geçerlidir.

9. Engelli Birey Tadilatı Tek Başına Yapabilir mi?

Evet.

Malikler karşı çıkıyorsa veya yönetim engelliyorsa:

Engelli birey mahkemeden ALINACAK KARAR ile tadilatı tek başına yaptırabilir.

Bu durumda dahi maliyet ortaklara bölünür.

10. Bu İşlemler Lüks Masraf Sayılır mı?

Hayır.
Yargıtay açıkça belirtir:

"Engelli erişimi için yapılan tüm tadilatlar zorunlu ihtiyaçtır."

Dolayısıyla:

4/5 çoğunluk gerekmez

Lüks yenilik hükümleri uygulanmaz

Katılmayan ödemez diye bir kural yoktur

11. Engelliler İçin Tadilat Gerekiyor Ama Bazı Malikler Engel Oluyorsa?

Engelli birey şu kanallardan hak arayabilir:

✔ Kaymakamlık Erişilebilirlik Komisyonu

Bina erişilebilirlik kriterlerine uymadığı için ceza kesebilir.

✔ Sulh Hukuk Mahkemesi

Zorunlu tadilat olsa bile karar alınmasına gerek olmadan dava açılabilir.

✔ Savcılık

Ağır engelleme durumlarında "ayrımcılık" kapsamında işlem yapılabilir.

✔ Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı

Erişilebilirlik denetimi talep edilebilir.

12. Sık Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: Engelli birey binaya rampa istedi, bina kabul etmek zorunda mı?

Evet. Rampa zorunlu erişim düzenlemesidir.

Soru 2: Rampa estetiği bozuyor diye reddedilebilir mi?

Hayır. Erişim hakkı estetiğin önündedir.

Soru 3: Platform asansörü çok pahalı, bu nedenle reddedilebilir mi?

Hayır. Maliyet itiraz hakkı doğurur ancak reddedilmez.

Soru 4: Engelli bireyin oturduğu daire kira ise hak yine geçerli mi?

Evet. Kiracı engelliyse bu hak kullanılır.

Soru 5: Asansör yoksa yapmak zorunda mıyız?

Hayır. Mevcut olmayan asansörü yapma zorunluluğu yoktur ancak erişimi engelleyen bariyerler kaldırılmalıdır.

Soru 6: Giriş kapısı dar diye genişletmek zorunlu mu?

Engelli bireyin geçmesine engelse evet.

SONUÇ – ENGELLİ ERİŞİMİ ZORUNLU BİR HAKTIR

Engelli bireylerin yaşamını kolaylaştıracak tadilatlar, KMK ve Engelliler Kanunu'na göre zorunlu işlerdir; lüks yenilik olarak değerlendirilmez.
Salt çoğunluk yeterlidir ve maliklerin keyfi itiraz hakkı yoktur.

Bu tadilatlar:

bina girişinden daireye kadar kesintisiz erişimi,

asansöre ulaşımı,

güvenli hareket alanlarını,

yasal yükümlülükleri
sağlamak için yapılmak zorundadır.

Profesyonel yönetimin görevi bu süreci doğru yürütmek, teknik raporlarla desteklemek ve tüm maliklerin yasal sorumluluklarını yerine getirmesini sağlamaktır.

YONETICIM.ORG

Engelliler İçin Yapılacak Tadilatlar

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim