OY BİRLİĞİ ARANAN HALLER

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:56 ÖS

Apartmanda Oybirliği Aranan Haller – KMK'ya Göre Detaylı ve Kesin Rehber

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartman ve site yönetiminde bazı kararlar salt çoğunlukla, bazı kararlar nitelikli çoğunlukla (2/3 – 4/5 – 5/4), bazı kararlar ise mutlaka oybirliği ile alınmak zorundadır.

Oybirliği, apartman yönetiminde en ağır ve en zor sağlanan yöntemdir.
→ Tüm kat maliklerinin "EVET" demesi zorunludur.
Bir tek malikin "hayır" oyu, çekimserliği veya toplantıya katılmaması dahi kararı geçersiz kılar.

Aşağıda Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre oybirliği gerektiren tüm haller eksiksiz açıklanmıştır.

---

1. Oybirliği Nedir?

Oybirliği şu anlama gelir:

- Apartmandaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin tamamı "EVET" demek zorundadır.
- Hem sayı bakımından hem arsa payı bakımından tam mutabakat gerekir.
- Bir malikin dahi karşı çıkması kararı tamamen geçersiz kılar.

Oybirliği en ağır hukuki şarttır; bu nedenle KMK yalnızca çok istisnai konularda oybirliği arar.

---

2. Apartmanda Hangi Hallerde Oybirliği Zorunludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19, 24 ve ilgili maddelerine göre oybirliği gereken tek ve kesin haller şunlardır:

---

1) Bağımsız Bölümün Kullanım Amacını Değiştirmek (KMK 24/2)

Bir bağımsız bölümün kullanım amacı, yönetim planında yazılan amaca aykırı şekilde değiştirilecekse oybirliği gerekir.

Örnekler:

- Konutun işyeri yapılması
- Dükkanın eğlence mekânına çevrilmesi
- Ofisin konut yapılması
- Konutun klinik, atölye, depo, büro haline getirilmesi

Bu tür değişikliklerde oybirliği şarttır.
Bir kişi dahi karşı çıkarsa değişiklik yapılamaz.

---

2) Ortak Yerlerin Temelde, Asıl Yapıda Değişiklik Yapacak Şekilde Dönüştürülmesi (KMK 19/2)

Yapının mimarisini, taşıyıcı sistemini veya ortak alanın niteliğini değiştiren müdahaleler için oybirliği gerekir.

Örnekler:

- Binaya kat eklemek
- Çatı dubleksi oluşturmak
- Ortak depoyu bağımsız bölüm haline çevirmek
- Ortak bahçe alanını imara aykırı şekilde kapalı alana dönüştürmek
- Ortak alanın bölünüp bağımsız bölüm yapılması
- Kolon, kiriş, taşıyıcı sistemde değişiklik

Bu tür işlemler "ana yapının bozulması" kapsamına girer ve oybirliği zorunludur.

---

3) Kat Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi (KMK 47/1 – tüm maliklerin kararı)

Kat mülkiyetinin tamamen kaldırılması ve ana taşınmazın yeniden düzenlenmesi için tüm maliklerin oybirliği gerekir.

Örneğin:

- Bina tamamen yıkılıp arsanın ortak satışa çıkarılması
- Kat mülkiyeti rejiminden vazgeçilmesi
- Arsanın yeni bir projeye devri

Bu karar ancak oybirliği ile alınabilir.

---

4) Yönetim Planında açıklanan özel haller (Eğer yönetim planı oybirliği şartı koyduysa)

Bazı yönetim planları şu ifadeleri içerir:

- "Şu konudaki kararlar oybirliği ile alınır."
- "X bağımsız bölümün kullanım değişikliği için tüm maliklerin onayı gerekir."

Yönetim planı özel bir oybirliği şartı getirdiyse bu şart bağlayıcıdır.

Not: Yönetim planının kendisinin değişmesi 5/4 çoğunlukla olur. Oybirliği ile değil.

---

3. Oybirliği Gerektirmeyen Ama Sıklıkla Karıştırılan Haller

Bazı yöneticiler veya malikler yanlış bilgi verebiliyor. Aşağıdaki kararlar oybirliği gerektirmez:

- Yönetim planının değişmesi → 5/4 çoğunluk
- Ortak yerlerin satışı → 4/5 çoğunluk
- Yöneticinin seçimi → salt çoğunluk
- Yöneticinin görevden alınması → 2/3 çoğunluk
- Ortak yerlerin kiralanması → 4/5 çoğunluk
- Kapıcı dairesinin kiralanması → 4/5 çoğunluk
- Demirbaş alımı → salt çoğunluk

Bu kararlar "oybirliği ile alınır" diyen yöneticiler yanlıştır.

---

4. Toplantıda Oybirliği Nasıl Sağlanır?

Oybirliği için şu şartlar zorunludur:

- Tüm maliklerin hazır olması veya vekalet vermesi
- Tüm maliklerin aynı karara "EVET" demesi
- Arsa payı bakımından da %100 mutabakat
- Şerh düşen, karşı çıkan bir tek malik bile olmamalı

Bir malik "çekimserim" dese bile oybirliği bozulur.

---

5. Oybirliği Sağlanamazsa Ne Olur?

- Karar hukuken yok hükmündedir
- Uygulanamaz
- Davaya konu olursa kesin iptal olur
- Yapılan inşaat, tadilat veya kullanım değişikliği yıkım/iptal kararı alabilir
- Ortak alanı işgal eden malik haksız duruma düşer
- Yönetim kurulunun yaptığı işlem yetkisiz işlem sayılır

---

6. Örnek Oybirliği Gerektiren Durumlar

Örnek 1: Konutun ofise çevrilmesi → Oybirliği
Örnek 2: Otoparkın bölünüp yeni dükkân yapılması → Oybirliği
Örnek 3: Çatı terasının bağımsız bölüm yapılması → Oybirliği
Örnek 4: Ortak depodan özel daire yapılması → Oybirliği
Örnek 5: Ana taşıyıcı kolonun kesilmesi/taşınması → Oybirliği

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Oybirliği ile salt çoğunluk arasındaki fark nedir?
Cevap: Salt çoğunluk %50+1 iken, oybirliği %100 gerektirir.

Soru 2: Tüm maliklerin toplantıda olması zorunlu mu?
Cevap: Hayır. Toplantıda olmayanlar vekalet verirse yine oybirliği sağlanabilir.

Soru 3: "Karşı çıkmıyorum ama imzalamıyorum" derse olur mu?
Cevap: Hayır. İmzalamayan malikin durumu bile oybirliğini bozar.

Soru 4: Ortak alanın satışı oybirliği gerektirir mi?
Cevap: Hayır. 4/5 çoğunluk yeterlidir.

Soru 5: Yönetim planı değişikliği oybirliği ile mi olur?
Cevap: Hayır. 5/4 çoğunluk yeterlidir.

Soru 6: Bir malik oybirliği kararına karşı dava açabilir mi?
Cevap: Eğer imzalamışsa artık iptal davası açamaz.

Soru 7: Oybirliğiyle alınan karar sonradan değiştirilebilir mi?
Cevap: Evet, ancak tekrar oybirliği gerekir.

YONETICIM.ORG

OY BİRLİĞİ ARANAN HALLER

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim