Profesyonel Site Yonetimi Nasil Kurulur? Adim Adim Kurulum ve Yasal Rehber 2025

sergen · **Bugün**, 12:58 ÖÖ

🟪 Profesyonel Site Yonetimi Nasil Kurulur? (2025 Kapsamli Kurumsal Rehber)

Profesyonel site yonetimi, gunumuzde sadece aidat toplama veya temizlik yaptirma islemlerinden ibaret degildir. 2025 kosullarinda site yonetimi; hukuki, finansal, teknik, dijital ve insani boyutlari olan buyuk bir organizasyondur. Yuzlerce insanin bir arada yasadigi toplu konutlarda dogru yonetim olmadiginda sorunlar kacini kilmaz olur: Odemeyenler, geciken projeler, teknik arizalar, kavga ve huzursuzluklar...

Bu nedenle profesyonel bir site yonetimi kurmak, dogru bir sistem kurmak ve her asamayi yasal cercevede surdurmek son derece kritiktir. Bu makale, site yonetimi kurmak isteyenler icin en kapsamli rehber niteligindedir. Tum adimlar, yasal dayanaklar, pratik bilgiler, organizasyon yapisi ve 2025 kosullarina uygun sahaya dayali yontemlerle aciklanmistir.

1. Site Yonetimi Nedir? (2025 Tanimi ve Kapsam)

Site yonetimi, bir apartman veya toplu konutun tum ortak alanlari, finansal surecleri, teknik bakimlari ve sosyal duzeninin saglanmasini ifade eder. Bu yonetimi kurmak icin artik su unsurlar zorunludur:

Seffaf finansal takip sistemi

Yasal uyumluluk (Kat Mulkiyeti Kanunu)

Teknik bakim takvimi (asansor, hidrofor, yangin sistemi)

Personel yonetimi (kapici, guvenlik, temizlik)

Aidat takip ve online odeme altyapisi

Denetlenebilir raporlama sistemi

Dijital yonetim paneli veya mobil uygulama

Profesyonel hizmet sozlesmesi

Kriz ve acil durum yonetimi

Bu kapsamdan dolayi profesyonel site yonetimi, ancak dogru bir kurumsal yapiyla kurulabilir.

2. Sirket Kurulumu: Profesyonel Yonetimin Temeli

Profesyonel bir site yonetimi kurmak icin once resmi bir sirket gerekirdi. 2025 itibariyla en uygun yapi:

✔ Sahis Sirketi

Kurulumu 1 saat

Maliyeti dusuk

Esnek vergi yapisi

Yeni baslayan yonetimler icin tavsiye edilir

✔ Limited Sirket

Daha kurumsal gorunur

Vergi yapisi daha kararlidir

Coklu ortakla calisacaksaniz daha uygundur

NACE Kodu

Mutlaka sunu secmelisiniz:
68.32.01 – Apartman ve site yonetimi hizmetleri

Kurulus icin gerekli temel unsurlar:

Resmi sirket adresi

Profesyonel e-posta (info@... formatinda)

Kurumsal web sitesi

Telefon – WhatsApp hatti

Logo ve kurumsal kimlik

Hizmet sozlesmesi sablonlari

Sirket kurulmadan site yonetimi hizmeti vermek hem hukuken sakincali hem de profesyonel bir gorunum saglamaz.

3. Yonetim Hizmetleri Nelerdir? Kapsam Nasil Olusur?

Profesyonel site yonetiminin sundugu hizmetler yapinin buyuklugune gore degisir; fakat 2025 standartlarina gore temel hizmet kapsaminda su maddeler vardir:

A. Finansal Hizmetler

Aidat toplama (online – kapida – banka otomatik odeme)

Aylik gelir-gider raporu

Gecikme tazminati ve borclu listesi

Yedek akce yonetimi

Yillik butce hazirlanmasi

B. Teknik Hizmetler

Asansor periyodik bakim takibi

Hidrofor – su deposu kontrolu

Jenerator – yangin paneli kontrolu

Kamera sistemi bakimi

Peyzaj ve sulama sistemleri

C. Hukuki Hizmetler

Ihtarname duzenleme

Avukat ile icra takip sureci

Kat Mulkiyeti Kanunu'na uygun karar defteri

Toplanti tutanaklari hazirlama

D. Personel Hizmetleri

Kapici / temizlik personeli puantaj

Guvenlik gorevlisi yonetimi

SGK, ise giris cikis, izin kayitlari

Is sagligi guvenligi surecleri

E. Dijital Hizmetler

Mobil uygulama

Online ariza bildirim sistemi

Aidat odeme paneli

Site sakinlerine bildirim sistemi

Profesyonel yonetimde "ben sadece aidat toplarim" devri coktan bitti. Modern yonetim sisteminde tum surecler birbirine baglidir.

4. Yasal Altyapi: Kat Mulkiyeti Kanunu'na Uygunluk

Site yonetimini kurarken yapilacak ilk is yasal uygunluk saglamaktir.

✔ Gerekli belgeler:

Yonetim Plani

Yonetim Hizmet Sozlesmesi

Toplanti Karar Tutanağı

Aidat Belirleme Karari

Karar Defteri

Sakinlere bildirim metinleri

KVKK aydinlatma metni

✔ Temel yasal kurallar:

Aidat miktari Kat Malikleri Kurulu karariyla belirlenir

Yonetici secimi KMK'ya gore yapilmalidir

Gecikme tazminati KMK 20. maddeye gore uygulanir

Toplanti cagri suresi en az 7 gundur

Yillik olağan toplantı zorunludur

Yasal uyumluluk olmadan profesyonel site yonetimi var olamaz.

5. Bütçe ve Aidat Planlaması (2025 Modeli)

Bir siteyi yonetmenin en kritik noktalarindan biri dogru butce hesaplamasidir.
Yanlis hesaplanan butce, ya hizmet kalitesini duserir ya da sakinlerle yonetimi karsi karsiya getirir.

Butce kalemleri:
✔ Personel giderleri

Kapici / temizlik

Guvenlik

Teknik personel

SGK primleri

✔ Teknik bakım

Asansör

Hidrofor

Yangin paneli

Kamera sistemi

Peyzaj

✔ Ortak giderler

Ortak elektrik

Ortak su

Temizlik malzemeleri

✔ Yedek akçe

Toplanti karar defterinde belirlenmesi tavsiye edilir.

Aidat hesaplaması 2 şekilde yapılır:

Metrekareye göre (en adil yontem)

Esit pay esasli (kucuk siteler tercih eder)

Aidat, butcenin siteye dusen aylik payidir. Profesyonel yonetim bu hesabi seffaf sekilde yapar ve raporlar.

6. Dijital Yonetim Sistemi: 2025'in En Buyuk Gereksinimi

Yeni nesil site sakinleri su ozellikleri bekler:

Online aidat odeme

Tum giderleri ve raporlari gorebilme

Ariza bildirim sistemi

Guvenlik kameralarina erisim (site politikalarina gore)

Mobil uygulama bildirimleri

Duyurularin online takibi

Dijital yonetim sistemi olmayan yonetimlerin 2025'te ayakta kalmasi cok zordur.

7. Personel Yönetimi (Kapici – Guvenlik – Temizlik)

Site personellerinin yonetimi profesyonel bir bilgi ister.
Yanlis bordro, yanlis SGK bildirimi veya eksik is guvenligi cezasi yoneticiye yuksek cezalar getirebilir.

Personele ilişkin yonetilecek basliklar:

Ise giris bildirgeleri

SGK primleri

Aylik puantaj

Mesai hesaplamalari

Yillik izin planlamasi

Is guvenligi egitimleri

Is kiyafet ve ekipman teslimleri

Personel yonetimi, site sakinleri tarafindan en cok takip edilen hizmettir.
Bu nedenle sistemli ve dokumantasyonlu ilerlemek zorunludur.

8. Raporlama ve Seffaflik Ilkesi

Profesyonel yonetim seffaf olmak zorundadir. Yeni nesil site sakinleri, her kuruşun nereye harcandigini bilmek ister.

Aylik raporlama icerigi:

Aidat tahsilat oranı

Borclu listesi

Gecikme cezasi tablosu

Teknik bakim raporu

Gelir–gider dökumu

Kasa durumu

Yedek akce raporu

Raporlamasi olmayan yonetim, profesyonel kabul edilmez.

9. Site Yoneticisi ve Ekip Yapisi (Kadro Organizasyonu)

Profesyonel yonetimde ideal organizasyon:

Site Yoneticisi / Mudur

Finans – Aidat Tahsilat Sorumlusu

Teknik Bakim Uzmani

Temizlik – Kapici Koordinatoru

Guvenlik Amiri

Hukuk Danismani

Dijital Sistem Yonetim Uzmani

Kucuk sitelerde bu kadro azaltılabilir, buyuk projelerde genisletilir.

10. Saha Uygulamalari: Basarili Yonetime Giden Yol

Başarılı bir site yönetimi için uygulamada şunlar hayati önem taşır:

✔ Yerinde denetimler

Asansor

Kameralar

Blok temizlik

Hidrofor odasi

Jenerator

Peyzaj

✔ Aylık kontrol listeleri

Her ay aynı kontroller yapılmalıdır.

✔ Hizmet ihale sistemi

Temizlik – peyzaj – teknik servis gibi hizmetlerde rekabetçi teklif alarak tasarruf sağlanır.

✔ Site sakinlerine yakin iletisim

WhatsApp duyuru sistemi, SMS bilgilendirme, mobil uygulama push bildirimi.

Profesyonel yönetimin başarısı, iletişim kalitesiyle dogrudan ilgilidir.

SONUC: 2025'te Profesyonel Site Yonetimi Kurmak Artık Bir Uzmanlik Ister

Profesyonel site yönetimi, dogru altyapı, şeffaf sistem, deneyimli ekip ve güçlü teknoloji ile kurulur.
Bu rehberde anlatılan adımlar uygulandığında; yönetim:

Daha az sorun yaşar

Tahsilat oranı artar

Sakin memnuniyeti yükselir

Teknik arızalar azalır

Hukuki riskler ortadan kalkar

Bu yapı, bir siteyi kaostan kurtaran en önemli unsur haline gelir

YONETICIM.ORG

Profesyonel Site Yonetimi Nasil Kurulur? Adim Adim Kurulum ve Yasal Rehber 2025

sergen

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim