OLAĞAN TOPLANTI ZAMANI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:52 ÖS

Apartman Olağan Toplantıları – KMK 29'a Göre Yıllık Genel Kurul Rehberi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre apartman ve site yönetiminde "olağan toplantı" yılda en az bir kez yapılmak zorundadır. Olağan toplantı, apartmanın tüm idari, mali ve hukuki işleyişinin değerlendirildiği en önemli genel kuruldur.

Aşağıda olağan toplantının ne zaman yapılacağı, çağrı usulü, gündemi, karar nisabı ve tutanak süreci tüm yönleriyle açıklanmıştır.

---

1. Olağan Toplantı Ne Zaman Yapılır?

KMK 29'a göre:

- Olağan toplantı yılda bir defadan az olamaz.
- Yönetim planında toplantı zamanı belirtilmişse o tarih esas alınır.
- Yönetim planında tarih yoksa toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır.

Örnek:
Yönetim planında "toplantı her yıl Mart ayında yapılır" yazıyorsa → toplantı Mart ayında yapılır.
Plan sessiz ise → Ocak ayında yapılır.

---

2. Olağan Toplantıyı Kim Çağırır?

→ Yönetici veya yönetim kurulu çağırır.

Çağrı;

- Yazılı olmalı
- Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine ulaştırılmalıdır.

Çağrı şekli:
- Tebligat
- İmza karşılığı elden tebliğ
- Kargo
- E-posta + bina duyurusu
- WhatsApp + tebliğ tutanağı (uygulamada geçerli)

---

3. Çağrı Mektubunda Ne Olmalı?

Çağrı metni eksiksiz olmalıdır:

- Toplantı tarihi
- Toplantı saati
- Toplantı yeri
- Gündem maddeleri
- Yönetici imzası
- Vekaletname örneği (varsa)

Gündemde olmayan konu görüşülmez.
Ancak; "yönetici seçimi gündeme eklenebilir" kuralı tüm toplantılar için geçerlidir.

---

4. Olağan Toplantının Gündem Maddeleri

Olağan toplantıda genellikle şu maddeler görüşülür:

1) Açılış ve yoklama
2) Divan kurulunun seçimi
3) Yönetim kurulu faaliyet raporunun okunması
4) Denetim kurulu raporunun okunması
5) Yönetici ve denetçinin ayrı ayrı ibrası
6) Ortak giderlerin değerlendirilmesi
7) Yeni dönem işletme projesinin görüşülmesi

Aidatların belirlenmesi
9) Ortak yerlerin bakım ve onarım kararları
10) Yönetici seçimi
11) Denetçi seçimi
12) Dilek ve temenniler

Dikkat:
- "Ortak mülkün satışı/kiralanması" olağan toplantıda gündeme alınabilir ama karar için 4/5 çoğunluk gerekir.
- "Yönetim planı değişikliği" gündeme alınabilir ama karar için 5/4 çoğunluk gerekir.
- "Bağımsız bölüm kullanım amacı değişikliği" için oybirliği gerekir.

---

5. Olağan Toplantı Yeter Sayısı

İlk Toplantı Yeter Sayısı:
→ Maliklerin yarısından bir fazlası
Ör: 100 daire → 51 malik

İkinci Toplantı:
→ Yeter sayı aranmaz
→ Katılan herkesle toplantı yapılır

Ancak:

Özel çoğunluk gerektiren kararlar ikinci toplantıda da aynı nisapla alınmak zorundadır.

---

6. Karar Yeter Sayısı (Salt Çoğunluk)

Genel kural:
→ Katılanların salt çoğunluğu yeterlidir.

Ancak şu kararlar için daha yüksek çoğunluk gerekir:

- Yönetim planı değişikliği → 5/4
- Ortak yer satışı/kiralanması → 4/5
- Yöneticinin görevden alınması → 2/3
- Kullanım amacı değişikliği → oybirliği
- Ana yapıda tadilat → oybirliği

---

7. Olağan Toplantı Tutanakları

Toplantıda alınan kararlar:

- Yazılı tutanağa geçirilir
- Katılanlar tarafından imzalanır
- Yönetici, tutanağı en geç 1 ay içinde tüm malikleri bilgilendirir

Tutanakta özellikle şu bilgiler olmalıdır:

- Toplantı yeri ve tarihi
- Katılan malik listesi
- Vekaletle oy verenler
- Karar maddeleri ve oy sayıları
- İmza listesi

Eksik tutanaklar karar iptal davalarında sorun yaratır.

---

8. Olağan Toplantıda Görüşülebilecek Özel Durumlar

Olağan toplantıda aşağıdaki işlemler de yapılabilir, ancak özel nisap gerekir:

1) Ortak yerlerin satışı → 4/5 çoğunluk
2) Ortak yerlerin kiralanması → 4/5 çoğunluk
3) Yönetim planı değişikliği → 5/4 çoğunluk
4) Bağımsız bölüm amacı değişikliği → oybirliği

Bu kararlar gündeme açık yazılmamışsa görüşülemez.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Olağan toplantı yılda kaç kez yapılır?
Cevap: En az bir kez yapılması zorunludur.

Soru 2: Toplantı çağrısı kaç gün önce yapılmalıdır?
Cevap: En az 15 gün önce yazılı olarak yapılmalıdır.

Soru 3: Kiracılar olağan toplantıya katılabilir mi?
Cevap: Katılabilirler, ancak oy kullanamazlar.

Soru 4: İkinci toplantıda özel çoğunluklar düşer mi?
Cevap: Hayır. 4/5 – 5/4 – oybirliği gibi nisaplar aynen uygulanır.

Soru 5: Olağan toplantının gündemine yeni konu eklenebilir mi?
Cevap: Hayır. Ancak yönetici seçimi her toplantıda gündeme alınabilir.

Soru 6: Tutanak imzalamayan malik kararları iptal ettirebilir mi?
Cevap: Evet. Tutanak eksikliği ciddi dava sebebidir.

Soru 7: Olağan toplantıya hiç kimse gelmezse ne olur?
Cevap: 15 gün sonra ikinci toplantı yapılır ve katılanlarla karar alınır.

YONETICIM.ORG

OLAĞAN TOPLANTI ZAMANI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim