Kiracının Ödenmeyen Aidattan Sorumluluğu Nedir? – Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 ve 22

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:28 ÖS

Kiracının Ödenmeyen Aidattan Sorumluluğu Nedir? – Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 ve 22 Açıklaması

Apartman ve site yönetiminde en sık karşılaşılan sorunlardan biri: "Aidatı kim ödeyecek? Kiracı mı, mal sahibi mi?"

Bu sorunun cevabı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 ve 22. maddelerinde açık şekilde düzenlenmiştir. Aşağıda bu hükümleri, uygulamada ortaya çıkan tüm detaylarıyla net ve anlaşılır biçimde açıklıyoruz.

1. Aidat ödeme yükümlülüğü esasen kime aittir?

Aidat; ortak giderlere katılma payı demektir ve doğrudan kat malikinin yasal borcudur.

KMK Madde 20
Kat malikleri, arsa payları oranında ortak gider ve avans paylarından sorumludur.

Yani bina veya site yönetimince belirlenen:

bakım – onarım giderleri

sigorta

asansör, peyzaj, temizlik

yönetim giderleri

ortak kullanım alanı sarfiyatları

tümü öncelikle malikin borcudur.

2. Kiracının aidat ödeme sorumluluğu ne zaman doğar?

Eğer kira sözleşmesinde "aidatı kiracı öder" şeklinde özel bir hüküm varsa, kiracı da aidat ödemekle yükümlüdür.

Bu durumda iki taraf birlikte sorumludur:

KMK Madde 22
Bağımsız bölümü kira, oturma hakkı veya başka bir sebeple kullanan kişi, aidat borcundan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Yani yönetim isterse borcu:

mal sahibinden,

kiracıdan,

her ikisinden aynı anda

tahsil edebilir.

Bu çok önemli bir ayrıntıdır.

3. Kiracının sorumluluğu sınırsız değildir – Kira bedeli sınırı

Kiracı aidattan sorumludur fakat bu sorumluluk kira bedeli ile sınırlıdır.

Örneğin:

Kira: 10.000 TL

Birikmiş aidat: 15.000 TL

Yönetim kiracıya en fazla 10.000 TL için icra takibi yapabilir.
Kalan 5.000 TL'yi mal sahibinden talep eder.

4. Kiracının ödediği aidat, kira borcundan otomatik olarak düşer

KMK 22'ye göre:

Kiracı aidat ödediğinde, ödediği tutar kira borcundan düşülür.

Bu hem kiracının korunması hem de malik–kiracı ilişkisinin dengede kalması için getirilmiş bir hükümdür.

Örnek:

Kira: 12.000 TL

Aidat: 1.000 TL

Kiracı aidatı yönetime ödedi →
Kiracı mal sahibine 11.000 TL öder.

Bu düşüş otomatik ve yasal zorunluluktur.

5. Yönetim kiracıya icra takibi başlatabilir mi?

Evet, başlatabilir.

Çünkü KMK 22 kiracıyı müteselsil borçlu saymıştır.

Bu şu anlama gelir:

Aidat ödenmediyse,

Kiracı o bağımsız bölümde sürekli oturuyorsa,

Aidat ödeme şartı kira sözleşmesine yazılmışsa,

yönetim doğrudan kiracıya icra takibi yapabilir.

Ancak kiracıya yapılacak takip, kira tutarı ile sınırlıdır.

6. Sonuç – Profesyonel Değerlendirme

Aidat borçları, bina ve site yönetimlerinin en büyük sorunlarından biridir.
KMK 20 ve 22, bu konuda yönetime güçlü yasal yetkiler tanımaktadır.

Özetle:

✔ Aidatın asıl borçlusu kat malikidir

✔ Kira sözleşmesinde yazıyorsa kiracı da sorumludur

✔ Kiracının sorumluluğu kira tutarı ile sınırlıdır

✔ Kiracının ödediği aidat kira borcundan düşülür

✔ Yönetim isterse kiracıya direkt icra takibi yapabilir

Bu nedenle yeni dönem tüm modern site ve apartman yönetimlerinde kira sözleşmelerine mutlaka şu ibare eklenmelidir:

"Kat maliki, bağımsız bölümde oturan kiracının aidat ve ortak giderleri ödeyeceğini kabul eder. Kiracı, KMK 22 gereğince aidatlardan müteselsilen sorumludur."

Bu ibare gelecekte doğacak birçok hukuki sorunun önüne geçer.

Viva Profesyonel Apartman ve Site Yönetimi – Hukuki Bilgilendirme

Bu içerik Viva Yönetim tarafından hazırlanmıştır.
Apartman/site yönetimi, aidat tahsilatı ve Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamaları konusunda profesyonel destek almak isterseniz yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

YONETICIM.ORG

Kiracının Ödenmeyen Aidattan Sorumluluğu Nedir? – Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 ve 22

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim