KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI FARKI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 09:49 ÖS

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, özellikle apartman ve site yaşamında en çok karıştırılan iki hukuki kavramdır. Tapuda karşılaşılan "kat irtifakı tapusu" ve "kat mülkiyeti tapusu" ifadeleri birçok kişi için kafa karıştırıcı olabilir. Ancak bu kavramlar birbirinden tamamen farklı hak ve sorumluluklar doğurur. Kat mülkiyeti tam mülkiyet hakkı verirken, kat irtifakı yalnızca inşaat aşamasında tanınan bir ön mülkiyet hakkıdır.

Bu rehberde kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farkları, hangi tapunun ne ifade ettiğini, inşaat aşamalarıyla ilişkisini, hak ve sorumluluklarını, daire sahibi açısından avantajlarını, satış ve banka kredi süreçlerine etkilerini, Yargıtay yorumlarını, yönetim açısından sonuçlarını ve tüm hukuki ayrıntıları detaylı şekilde ele alıyoruz.

Kat Mülkiyeti Nedir? (KMK Madde 3 Tanımı)

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan kesin ve tam mülkiyet hakkıdır.

KMK Madde 3'e göre:

"Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, eklentileri ve ortak alanlardaki payları da kapsayan bağımsız mülkiyet çeşididir."

Bu kapsamda:

Daire tamamen sahibine aittir

Tapu "kat mülkiyeti tapusu" olarak düzenlenir

Bağımsız bölüm tüm hukuki haklarıyla satılabilir

Mülkiyet hakkı tamdır

Ortak alanlar üzerinde arsa payına göre hak doğar

Kat mülkiyeti, tamamlanmış ve iskan almış yapılarda kurulur.

Kat İrtifakı Nedir? (KMK Madde 2 Açıklaması)

Kat irtifakı ise henüz tamamlanmamış veya yapımı devam eden bir inşaatın üzerinde kurulan ön mülkiyet hakkıdır.

Tanımı:

"İleride kat mülkiyetine çevrilmek üzere, yapının bağımsız bölümleri için kurulan ön mülkiyet hakkıdır."

Bu durumda:

İnşaat devam ediyor olabilir

Yapı tamamen bitmemiş olabilir

Bağımsız bölüm tam oluşmamıştır

Tapu "arsa payı karşılığı kat irtifakı" şeklinde geçer

Mülkiyet henüz tam değildir

Kat irtifakı, kat mülkiyetinin ön aşamasıdır.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Temel Farklar

Aşağıdaki maddeler iki kavram arasındaki en net farkları ortaya koyar:

1. Yapının Durumu

Kat İrtifakı:

İnşaat devam ediyor

Henüz iskan alınmamış

Bağımsız bölümler tam olarak oluşmamış olabilir

Proje üzerinden satış yapılabilir

Kat Mülkiyeti:

Yapı tamamen bitmiş

İskan belgesi alınmış

Bağımsız bölümler kullanıma hazır

Tapu tam mülkiyet niteliğinde

2. Tapu Türü

Kat İrtifakı Tapusu:
"Kat irtifakı" yazan tapu, daire tamamlanmış olsa bile iskan alınmadıysa hâlâ irtifak tapusu olabilir.

Kat Mülkiyeti Tapusu:
"Kat mülkiyeti" yazan tapu, mülkiyet hakkının tamamlandığını gösterir.

3. Hukuki Haklar

Kat İrtifakı Sahibi:

Tam mülkiyet hakkına sahip değildir

Bağımsız bölümü fiilen kullanamayabilir

Yönetim yapılamayabilir

Ortak alan hakları sınırlıdır

Kat Mülkiyeti Sahibi:

Tam kullanım hakkı vardır

Daireyi kiraya verebilir, satabilir

Tüm yönetim haklarına sahiptir

Ortak alanlarda hak sahibidir

4. İskan Durumu

Kat irtifakı → İskan zorunlu değildir.
Kat mülkiyeti → İskan zorunludur.

İskan alınmadan daireye oturmak mümkündür ancak hukuki sonuçlar doğurur.

5. Ortak Alan Hakları

Kat irtifakı sahibinin ortak alan hakları:

Teoride vardır

Ancak kullanım sınırlıdır

Yönetim hakkı zayıftır

Kat mülkiyetinde ise:

Ortak alan tüm maliklere eşit şekilde aittir

Yönetim ve karar hakkı tamdır

6. Satış ve Değer Farkı

Kat mülkiyeti tapulu daire:

Daha değerlidir

Daha hızlı satılır

Bankalar tarafından krediye daha uygundur

Kat irtifakı tapulu daire:

Değeri daha düşüktür

Bazı bankalar kredi vermeyebilir

Eksik evrak gerekçesiyle değer düşümü yapılabilir

Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Dönüşmesi

Kat irtifakı tapusu, inşaat tamamlandıktan sonra iskan belgesi alınarak kat mülkiyetine çevrilir.

Dönüşüm için:

✔ Yapının tamamen bitmiş olması
✔ İskan alınması
✔ Projeye uygunluk raporu
✔ Tüm malikler adına tapu başvurusu
✔ Yönetim planının hazırlanması

gerekir.

Tapuda yapılan işlemle kat mülkiyeti kurularak tam mülkiyet hakkı tanınır.

Kat İrtifakı Sahibi Dairede Oturabilir mi?

Evet, çoğu durumda fiilen oturabilir.
Ancak hukuki sorunlar vardır:

Elektrik-su abonelikleri sorun çıkarabilir

Belediye ruhsatı eksikse ceza kesilebilir

Yapı denetimi tamamlanmamış olabilir

Bu nedenle kat irtifaklı yapıda otururken iskan alınmadığı sürece risk devam eder.

Yönetim Açısından Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı Farkı

Kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda yönetim şu zorluklarla karşılaşır:

✔ Yönetim planı geçersiz olabilir
✔ Ortak giderlerin toplanması zor olabilir
✔ Ortak alan hakları net değildir
✔ Yasal icra süreçlerinde güçlük yaşanır
✔ Tadilat ve onarım kararları net alınamaz

Kat mülkiyetinde ise:

Yönetim kurulu net yetkilidir

Aidat toplama kolaylaşır

Her malik yasal olarak sorumludur

Yargıtay'ın Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı Hakkındaki Görüşü

Yargıtay kararlarına göre:

Kat irtifakı tam mülkiyet doğurmaz

Kat irtifakı sahibinin ortak alan hakları sınırlıdır

Sorumluluklar daha azdır

Kat mülkiyeti tam mülkiyet doğurduğu için daha güçlü haklar sağlar

Bu nedenle birçok hukuki uyuşmazlıkta Yargıtay, kat mülkiyetine geçmiş yapılarda daha katı yorum yapmaktadır.

Kat Mülkiyeti Tapusunun Avantajları

Bir dairenin kat mülkiyeti tapulu olması:

Yasal güvenlik sağlar

Banka kredisi açısından avantajlıdır

Satış değeri yüksektir

Ortak alan hakları nettir

Yönetim sağlıklı işler

Daire iskanlı olduğu için risk yoktur

Bu nedenle daire satın alırken mutlaka kat mülkiyeti kontrol edilmelidir.

Kat İrtifakı Tapulu Daire Alınır mı?

Alınabilir; ancak:

İskan yoksa risk vardır

Projeye aykırılık olabilir

Belediyeden ek masraflar çıkabilir

Müteahhit sorumluluğu devam eder

Değer düşüklüğü yaşanabilir

Bu nedenle dikkatli olunmalıdır.

🚀 SONUÇ

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki farklar özetle şöyledir:

Kat Mülkiyeti → Tam mülkiyet – iskanlı – tamamlanmış yapı

Kat İrtifakı → İnşaat aşaması – ön mülkiyet – iskan yok

Kat mülkiyeti tam kullanım ve satış hakkı sağlar; kat irtifakı ise mülkiyetin çekirdeğini oluşturur ancak tamamlanması gerekir.

Apartman ve site yaşamında hukuki sorun yaşamamak için kat mülkiyetinin kurulmuş olması her zaman daha güvenli, daha net ve daha değerlidir.

YONETICIM.ORG

KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI FARKI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim