Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Haller

Başlatan VİVAYONETİM, Ara 23, 2023, 10:57 ÖS

« önceki - sonraki »
Yazdır
Aşağı git Sayfa1
Kullanıcı Eylemleri
toplantı kuralları apartman yönetimi kat maliki kat mülkiyeti apartman kararısayı ve arsa çoğunluğu karar yeterliliği oy kullanımı

VİVAYONETİM

VİVAYONETİM

Ara 23, 2023, 10:57 ÖS Son düzenlenme: Ksm 17, 2025, 02:28 ÖÖ sergen
Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Haller – KMK'ya Göre Ayrıntılı Rehber

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartman ve site yönetiminde bazı kararlar sadece salt çoğunlukla alınabilirken, bazı kritik kararlar için hem sayı çoğunluğu hem de arsa payı çoğunluğu birlikte aranır. Bu çoğunluk türü, "nitelikli çoğunluk" olarak adlandırılır ve apartmanın yönetim yapısını, ortak alanların kullanımını ve mülkiyet ilişkilerini doğrudan etkileyen konularda uygulanır.

Aşağıda sayı + arsa payı çoğunluğu gerektiren kararlar, hesaplama yöntemleri, örnekler ve hukuki sonuçlar uzun ve açıklamalı şekilde verilmiştir.

---

1. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Nedir?

Kat Malikleri Kurulunun bazı kararları geçerli olabilmesi için iki koşulun birlikte sağlanması gerekir:

1) Sayısal çoğunluk: Toplantıya katılma hakkı olan maliklerin yarısından bir fazlasının toplantıda hazır bulunması. 
2) Arsa payı çoğunluğu: Toplantıya katılan maliklerin sahip olduğu arsa paylarının toplamının, ana gayrimenkulün toplam arsa payının yarısından bir fazlası olması.

Bu iki çoğunluk birlikte sağlanmamışsa karar geçersizdir.

---

2. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Aranan Kararlar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28, 30, 34, 45 ve ilgili maddelerine göre aşağıdaki konularda hem sayı hem arsa payı çoğunluğu birlikte aranır.

---

1) Yönetim Planının Değiştirilmesi (KMK 28)

Yönetim planı apartmanın anayasasıdır. 
Bu nedenle değişmesi için en ağır koşullardan biri aranır:

→ Kat maliklerinin beşte dördünün (5/4 = %80) oyu + arsa paylarının %80'i

Sayısal çoğunluk + arsa payı çoğunluğu birlikte sağlanmalıdır.

Bu şart sağlanmazsa yönetim planı değiştirilemez.

---

2) Yöneticinin veya Denetçinin Seçilmesi / Görevden Alınması

Normal şartlarda:

- Salt çoğunluk yeterlidir. 
- Ancak yönetim planı daha yüksek çoğunluk öngörmüş olabilir.

Yönetim planında şu ifadeler olabilir:

- "Yönetici 2/3 çoğunlukla seçilir" 
- "Yönetici ancak sayı ve arsa payı çoğunluğuyla görevden alınabilir" 

Bu durumda KMK gereği en ağır çoğunluk uygulanır.

---

3) Yöneticinin İşten Çıkarılması (KMK 38 ve uygulama hükümleri)

Genel kural: 
→ Yönetici, kat maliklerinin 2/3'ünün sayı + arsa payı çoğunluğuyla görevden alınabilir.

Ancak yönetim planında 3/4 veya 5/4 gibi daha yüksek oran yazıyorsa, bu oran uygulanır.

---

4) Ortak Yerlerin Satılması veya Kiralanması (KMK 45)

Bu karar apartmanın en kritik kararlarından biridir.

Bu nedenle:

→ Kat maliklerinin 4/5'i (80%) + arsa paylarının 4/5'i gerekir.

Örneğin:

- Kapıcı dairesi satışı 
- Depo, çatı, sığınak gibi ortak alanların kiralanması 
- Ortak yerlerin farklı amaca dönüştürülmesi 

gibi kararlar için sayı + arsa payı çoğunluğu mutlaka aranır.

---

3. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Nasıl Hesaplanır?

Hesaplama iki adımlıdır:

A) Sayısal çoğunluk 
Toplam malik sayısı / 2 + 1

B) Arsa payı çoğunluğu 
Toplam arsa payı / 2 + 1

---

4. Örnek Hesaplamalar

Toplam bağımsız bölüm: 100 
Toplam arsa payı: 5.000

A) Sayısal çoğunluk 
100 / 2 = 50 
50 + 1 = 51 malik

B) Arsa payı çoğunluğu 
5.000 / 2 = 2.500 
2.500 + 1 = 2.501 arsa payı

Bu iki şart birlikte sağlanmazsa karar alınamaz.

---

5. Örnek Karar Türlerine Göre Gerekli Çoğunluklar

1) Yönetim planını değiştirmek 
→ 5/4 (80%) sayı + 5/4 (80%) arsa payı

2) Yöneticiyi işten çıkarmak 
→ 2/3 sayı + 2/3 arsa payı 
(Plan daha yüksek çoğunluk şartı getirebilir)

3) Ortak yerleri satmak 
→ 4/5 sayı + 4/5 arsa payı

4) Ortak yerleri kiralamak 
→ 4/5 sayı + 4/5 arsa payı

5) Bazı diğer önemli kararlar 
→ Yönetim planı özel hüküm koymuşsa uygulanır.

---

6. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Sağlanmazsa Ne Olur?

- Karar geçersizdir. 
- Yönetim planı değişmez. 
- Ortak alan satılamaz/kiralanamaz. 
- Yöneticinin görevden alınması geçersiz olur. 
- Kat malikleri iptal davası açarsa karar kesin olarak iptal edilir. 
- Yönetim "yetkisiz işlem" yapmış sayılır.

Bu nedenle bu oranlar mutlaka titizlikle hesaplanmalıdır.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Her toplantıda arsa payı çoğunluğu aranır mı? 
Cevap: Hayır. Sadece belirli kritik kararlarda aranır.

Soru 2: Yönetim planı değişikliğinde salt çoğunluk yeterli olur mu? 
Cevap: Kesinlikle hayır. 5/4 şarttır.

Soru 3: Kiracı sayı veya arsa payı çoğunluğunda sayılır mı? 
Cevap: Hayır, kiracının oy hakkı yoktur.

Soru 4: Arsa payı düşük olan malikin kararda etkisi azalır mı? 
Cevap: Önemli kararlarda evet; arsa payı çoğunluğu hesaplamaya dahildir.

Soru 5: Kat malikleri kuruluna katılmayan maliklerin durumu nasıl hesaplanır? 
Cevap: Toplam malik sayısına göre hesap yapılır; katılmamak çoğunluğu düşürmez.

Soru 6: Yöneticiyi görevden almak için hangi çoğunluk gerekir? 
Cevap: Normalde 2/3; yönetim planı daha yüksek oran belirleyebilir.

Soru 7: Arsa payı çoğunluğu sağlanmazsa karar alınabilir mi? 
Cevap: Hayır. Sayı + arsa payı birlikte aranır.

Soru 8: Ortak yerlerin satışı için sayı çoğunluğu yetmez mi? 
Cevap: Hayır, mutlaka 4/5 sayı + 4/5 arsa payı gerekir.
Yazdır
Yukarı git Sayfa1
Kullanıcı Eylemleri
Ücretsiz danışma hattı WhatsApp: 0545 485 45 93