KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTI ZAMANI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:50 ÖS

Kat Malikleri Kurulunun Toplantı Zamanı – KMK 29'a Göre Ayrıntılı Rehber

Kat malikleri kurulu, apartman ve site yönetiminin en yüksek karar organıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi, bu kurulun ne zaman toplanacağını ve toplantı usullerini açıkça düzenler. Toplantı zamanının doğru belirlenmesi, alınan kararların geçerliliği açısından son derece önemlidir.

Aşağıda olağan ve olağanüstü toplantı zamanları, çağrı usulü, yeter sayılar ve tutanak süreçleri tüm ayrıntılarıyla açıklanmıştır.

---

1. Kat Malikleri Kurulu Ne Zaman Toplanır? (KMK 29)

Kat malikleri kurulu iki şekilde toplanır:

1) Olağan Toplantı (Her yıl zorunlu)
2) Olağanüstü Toplantı (Acil durumlar için)

Bu iki toplantı türünün zamanlaması ve çağrı şartları birbirinden farklıdır.

---

2. Olağan Toplantı Zamanı

Olağan toplantı yılda en az bir kez yapılmak zorundadır.

Zamanlama şu şekilde belirlenir:

a) Yönetim planında toplantı zamanı belirtilmişse → o tarihte yapılır.

Örnek:
"Her yıl Mart ayında olağan toplantı yapılır." → Bu yazıyorsa Mart ayı zorunludur.

b) Yönetim planında tarih yoksa → toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır (Ocak ayı).

Bu zorunluluk Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açıkça belirtilmiştir.

---

3. Olağan Toplantıda Görüşülen Konular

Olağan toplantı, yılın değerlendirilmesi ve yeni dönemin planlanması için yapılır.

Genellikle şu gündem maddeleri yer alır:

- Yönetim kurulu faaliyet raporu
- Denetçi raporu
- Yönetimin ibra edilmesi
- Yeni dönem işletme projesi
- Aidatların belirlenmesi
- Ortak giderlerin değerlendirilmesi
- Ortak yer bakım-onarım kararları
- Yönetici ve denetçi seçimi

Dikkat:
- Ortak yer satışı/kiralanması olağan toplantıda görüşülebilir ancak **4/5 çoğunluk** gerekir.
- Yönetim planı değişikliği görüşülebilir ancak **5/4 çoğunluk** gerekir.
- Kullanım amacı değişikliği ise **oybirliği** gerektirir.

---

4. Olağanüstü Toplantı Zamanı

Olağanüstü toplantı iki durumda yapılır:

1) Kat maliklerinin beşte birinin talebiyle
→ Maliklerin %20'si yazılı talepte bulunursa yönetici toplantıyı çağırmak zorundadır.

2) Yöneticinin gerekli görmesi üzerine
→ Yangın, acil onarım, bina güvenliği gibi durumlarda.

Olağanüstü toplantılar her zaman yapılabilir; belirli bir ay veya tarih şartı yoktur.

---

5. Kat Malikleri Kurulunun Toplantıya Çağrılması

Toplantıya çağrı şu şartlarla yapılır:

- Çağrı yazılı olmalıdır.
- Toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalıdır.
- Gündem çağrı metnine eklenmelidir.

Çağrı yöntemleri:

- Tebligat
- İmza karşılığı elden
- Site duyuru panosu + e-posta
- WhatsApp + duyuru tutanağı (pratikte geçerli)

"1 gün önce bildirim" hukuken geçersizdir.
Toplantı kararları iptal edilebilir.

---

6. Kat Maliklerinin Toplantıya Katılma Hakkı

Kat maliki;

- Toplantıya katılma hakkına sahiptir.
- Özel davete veya izne ihtiyaç yoktur.
- Malik, vekaletname ile temsil edilebilir (noter onaylı).
- Kiracılar oy kullanamaz ancak dinleyici olarak katılabilir.

Toplantı yeri, saati ve gündemi en az 15 gün önce bildirilmelidir.

---

7. Toplantı Yeter Sayısı

İlk toplantı yeter sayısı:
→ Maliklerin yarısından bir fazlası
Ör: 100 daire → 51 malik

İkinci toplantı yeter sayısı:
→ Yeter sayı aranmaz
→ Katılan kişilerle toplantı yapılır

Ancak özel çoğunluk gerektiren kararlar ikinci toplantıda da düşmez:

- 4/5 (ortak yer satışı/kiralanması)
- 5/4 (yönetim planı değişikliği)
- Oybirliği (ana yapıyı etkileyen değişiklikler, kullanım amacı değişikliği)

---

8. Toplantı Tutanakları

Toplantı sonunda şu işlemler yapılmalıdır:

- Alınan kararlar yazılı tutanağa işlenir
- Katılan maliklerce imzalanır
- Yönetici, tutanağı en geç 1 ay içinde tüm maliklere bildirir

Tutanağın eksiksiz olması hukuki açıdan çok önemlidir.
Eksik tutanak, karar iptal davasında aleyhe sonuç doğurur.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Olağan toplantı yılda birden fazla yapılabilir mi?
Cevap: Evet. En az bir kez yapılması zorunlu, daha fazla yapılabilir.

Soru 2: Olağan toplantı zamanı değiştirilebilir mi?
Cevap: Yönetim planında yazan tarih değiştirilebilir; ancak bunun için toplantı kararı alınmalıdır.

Soru 3: Kiracılar toplantıya katılabilir mi?
Cevap: Dinleyici olarak katılabilirler ancak oy kullanamazlar.

Soru 4: 15 günlük çağrı süresi acil durumlarda kısaltılabilir mi?
Cevap: Hayır. KMK'da sürenin kısaltılmasına izin verilmemiştir.

Soru 5: Toplantıya katılmayanlar kararları kabul etmiş sayılır mı?
Cevap: Hayır. Ancak iptal davası açmazlarsa karar geçerlidir.

Soru 6: Yönetici toplantı çağrısı yapmazsa ne olur?
Cevap: Kat malikleri sulh hukuk hâkimine başvurarak toplantı çağrı yetkisi alabilir.

Soru 7: Gündemde olmayan konu toplantıda görüşülebilir mi?
Cevap: Normalde hayır. Ancak yönetici seçimi her toplantıda gündeme alınabilir.

YONETICIM.ORG

KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTI ZAMANI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim