KAT MALİKLERİ KURULU

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:49 ÖS

Kat Malikleri Kurulu Nedir? – KMK'ya Göre En Yetkili Karar Organı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesine göre kat malikleri kurulu, apartman veya sitenin en yetkili organıdır. Bu kurul, bağımsız bölüm sahibi olan tüm kat maliklerinden oluşur ve apartmanın yönetimiyle ilgili en önemli kararlar bu kurul tarafından alınır.

Kat malikleri kurulu, yönetimin işleyişini denetleyen, kararları belirleyen, bütçeyi oluşturan ve yöneticiyi seçen ana organdır.

---

1. Kat Malikleri Kurulunun Görevleri ve Yetkileri

Kat malikleri kurulunun görevleri KMK 24, 27, 30 ve 34. maddelerde düzenlenmiştir.

Kurulun başlıca görev ve yetkileri şunlardır:

1) Yönetim planını kabul etmek ve değiştirmek
→ Yönetim planı, apartmanın anayasasıdır.
→ Değişiklik için 5/4 çoğunluk gerekir.

2) Yönetici ve denetçi seçmek

3) Yöneticiyi görevden almak
→ 2/3 çoğunluk gerektirir.

4) Yönetimi denetlemek ve yönetici ibra kararı vermek

5) Ortak yerlerin bakım ve onarımını yapmak/yaptırmak

6) Ortak giderleri belirlemek, toplamak ve harcamaları denetlemek

7) İşletme projesini kabul etmek (aidat belirlenmesi)

Ortak yerlerin satışı veya kiralanması hakkında karar vermek
→ Satış ve kiralama için 4/5 çoğunluk şarttır.

9) Apartmanın ortak nitelikteki işlerini yürütmek için sözleşmeler yapmak

10) Apartmana ilişkin tüm hukuki ve mali kararları almak

---

2. Kat Malikleri Kurulunun Toplanma Türleri

Kat malikleri kurulu iki şekilde toplanır:

A) Olağan Toplantı
B) Olağanüstü Toplantı

---

A) Olağan Toplantılar

- Olağan toplantı yılda bir defadan az olmamak üzere yapılır.
- Yönetim planında tarih belirtilmişse o tarihte yapılır.
- Yönetim planında tarih yoksa toplantı her yılın Ocak ayı içinde yapılır.

Olağan toplantı gündeminde genellikle şu maddeler bulunur:

- Yönetici faaliyet raporu
- Denetçi raporu
- Yönetici ve denetçinin ibrası
- Aidat ve bütçe belirlenmesi
- Bakım ve onarım ihtiyaçları
- Yıllık işletme projesi
- Yönetici veya denetçi seçimi

---

B) Olağanüstü Toplantılar

KMK 29'a göre olağanüstü toplantı şu durumlarda yapılır:

1) Kat maliklerinin 1/5'inin yazılı istemi üzerine
2) Yöneticinin gerekli görmesi durumunda

Olağanüstü toplantılarda sadece gündemde yazılı konular görüşülebilir.

---

3. Kat Malikleri Kurulunun Toplantıya Çağrılması

Toplantıya çağrı:

- Yönetici tarafından yapılır
- Yazılı olmalıdır
- En az 15 gün önce yapılmalıdır
- Gündem mutlaka çağrı metninde yer almalıdır

Çağrı şekilleri:
- Tebligat
- Elden imza karşılığı
- E-posta + bina duyurusu
- WhatsApp + bildirim tutanağı

"1 gün önce bildirilen toplantı" hukuken geçersizdir.

---

4. Kat Maliklerinin Toplantıya Katılma Hakkı

- Tüm kat malikleri toplantıya katılabilir.
- Özel izin gerekmez.
- Malik, noter onaylı vekaletname ile temsil edilebilir.
- Kiracılar oy kullanamaz.

---

5. Karar Yeter Sayısı (Nisaplar)

Kat malikleri kurulu, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alır.

Ancak bazı kararlar için özel çoğunluk gereklidir:

- Yönetim planı değişikliği → 5/4 çoğunluk
- Ortak yer satışı/kiralanması → 4/5 çoğunluk
- Yöneticinin görevden alınması → 2/3 çoğunluk
- Bağımsız bölüm kullanım amacı değişikliği → oybirliği
- Ana yapıyı değiştiren işlemler → oybirliği

Bu nisaplar ikinci toplantıda da aynen uygulanır.

---

6. Kat Malikleri Kurulu Kararlarına İtiraz Hakkı

KMK 33'e göre:

- Kat malikleri kurulunda alınan kararlara karşı
- Toplantıya katılan veya katılmayan malik
- Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde
- Sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.

Mahkeme, özellikle şu hatalarda kararları iptal eder:

- Yetersiz çoğunlukla alınan kararlar
- Usulüne uygun yapılmayan çağrılar
- Eksik imzalı tutanaklar
- Gündem dışı alınan kararlar

---

7. Kat Malikleri Kurulunda Sık Görülen Sorunlar

Kat malikleri kurulunun etkin çalışmamasına neden olan başlıca sorunlar şunlardır:

1) Toplantılara düşük katılım
→ Yeter sayının sağlanamaması
→ Karar alınamaması

2) Kat malikleri arasında anlaşmazlıklar
→ Yönetim faaliyetlerini durma noktasına getirir.

3) Yönetim bilgisi ve deneyimi eksikliği
→ Hatalı kararlar alınmasına neden olur.

4) Tutanakların usulsüz tutulması
→ Mahkeme iptal riskini artırır.

5) Gündemin doğru hazırlanmaması
→ Gündem dışı kararlar geçersizdir.

---

Sorunların çözümü için öneriler:

- Düzenli bilgilendirme yapılması
- Eğitim ve bilgilendirme toplantıları düzenlenmesi
- Şeffaf bir yönetim anlayışı
- Kat maliklerini toplantıya teşvik eden uygulamalar
- Gündem maddelerinin açık ve net hazırlanması

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Kat malikleri kurulu yöneticiden üstün müdür?
Cevap: Evet. En üst karar organı kat malikleridir.

Soru 2: Kurul kararları herkesi bağlar mı?
Cevap: Evet. Toplantıya katılmayan malikleri de bağlar.

Soru 3: Yönetici toplantı çağrısı yapmazsa ne olur?
Cevap: Kat malikleri sulh hukuk hâkiminden çağrı yetkisi isteyebilir.

Soru 4: Kiracılar oy kullanabilir mi?
Cevap: Hayır. Sadece malikler oy kullanabilir.

Soru 5: Gündem dışı karar geçerli midir?
Cevap: Hayır, yönetici seçimi hariç hiçbir konu gündem dışı görüşülemez.

Soru 6: Kararların duyurulması zorunlu mu?
Cevap: Evet. Tutanak en geç 1 ay içinde maliklere gönderilmelidir.

Soru 7: Oybirliği gerektiren kararlar nelerdir?
Cevap: Bağımsız bölüm kullanım amacı değişikliği ve ana yapıyı etkileyen değişiklikler.

YONETICIM.ORG

KAT MALİKLERİ KURULU

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim