Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:15 ÖS

Genel giderlere katılma, apartman ve site yaşamının temel unsurlarından biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun en önemli maddelerinden biri olan Madde 20, kat maliklerinin ve bazı durumlarda kiracıların, ortak alanların giderlerine katılma zorunluluğunu açıkça düzenler. Modern apartman ve site yaşamında sürdürülebilir bir yönetim sistemi kurmanın yolu, bu yükümlülüğün doğru anlaşılması ve eksiksiz uygulanmasından geçer.

Aşağıdaki kapsamlı rehberde, genel giderlere katılma yükümlülüğünün kapsamı, malik ve kiracının sorumlulukları, gider dağıtım yöntemleri, itiraz yolları, icra süreçleri, kanuni ipotek hakkı, boş daireler, asgari gider payı, avans ödemeleri ve daha birçok detay açıklanmaktadır.

Genel Gider Nedir?

Genel gider; apartman veya sitenin ortak alanlarında oluşan ve tüm kat malikleri tarafından paylaşılması gereken zorunlu masrafların genel adıdır. Bu giderler yalnızca fiziksel yapı bakım masraflarını kapsamaz; aynı zamanda yönetim, güvenlik, sigorta, danışma, asansör, temizlik ve sosyal tesis giderlerini de içerir.

Genel gider kapsamında değerlendirilen başlıca masraflar şunlardır:

Asansör bakım ve enerji giderleri

Ortak alan elektrik ve su giderleri

Temizlik, güvenlik, peyzaj giderleri

Yönetim ve muhasebe giderleri

Sigorta, onarım ve yenileme giderleri

Kapıcı, bahçıvan, teknik personel giderleri

Sosyal tesislerin işletme giderleri

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu giderlere katılım zorunludur ve kat maliki tarafından ödenir.

KMK Madde 20: Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20, bu yükümlülüğün temel hukuki kaynağıdır:

"Kat malikleri, arsa payları oranında giderlere ve avans paylarına katılmakla yükümlüdür."

Bu hükme göre:

Kat maliki, arsa payı oranında giderlere katılmak zorundadır.

Avans ödemeleri (site aidatları), aynı hükme tabiidir.

Giderlere katılmamak hukuken mümkün değildir.

Bu madde, malikin kişisel koşullarından bağımsızdır. Örneğin:

Daire boş olsa da,

Malik oturmuyor olsa da,

Ortak alan kullanılmasa da,

Yönetim beğenilmese de,

gider paylaşımı zorunludur.

Kiracının Genel Gider Sorumluluğu Var mı?

Kiracının gider sorumluluğu ikiye ayrılır:

✔ 1. Kullanıma dayalı giderler → Kiracı sorumludur

Örnekler:

Su

Elektrik

Doğalgaz

Yakıt

Demirbaş kullanım giderleri

Kiracı oturduğu için bu giderleri ödemekle yükümlüdür.

✔ 2. Ortak alan giderleri → Asıl sorumlu maliktir, ancak...

Kira sözleşmesinde "kiracı aidatı öder" hükmü varsa:

Kiracı da aidat borcundan müteselsilen sorumludur

Ancak sorumluluk kira bedeliyle sınırlıdır

Kiracı tarafından ödenen aidat kira borcundan düşülür

Yine de esas sorumlu daima kat maliki olmaya devam eder.

Genel Giderlere Katılmamak İçin İleri Sürülen Gerekçelerin Hiçbiri Geçerli Değildir

Kat malikleri sıklıkla bazı gerekçeler öne sürse de hukuken geçerli değildir.
İşte en yaygın yanlış gerekçeler:

❌ "Asansörü kullanmıyorum"

→ Kullanıp kullanmamak önemli değildir. Asansör tüm yapının ortak alanıdır.

❌ "Daire boş"

→ Boş dairelerde de ortak gider yükümlülüğü devam eder.

❌ "Aidat yüksek"

→ Aidatı ödeme yükümlülüğü devam eder.
→ Yüksek ise tek yol yönetim planı veya kurul kararının iptali için dava açmaktır.

❌ "Havuzu kullanmıyorum"

→ Sosyal tesisleri kullanmamak gideri ortadan kaldırmaz.

❌ "Yönetici kötü yönetiyor"

→ Yönetim kötü olsa bile aidat ödenir; kötü yönetim için dava açılabilir.

❌ "Ben oturmuyorum, kiracı var"

→ Malik temel sorumludur; kiracı yalnızca sözleşmede hüküm varsa sorumludur.

Genel Giderlerin Nasıl Paylaştırılacağı

Gider paylaşımı:

arsa payına göre

yönetim planındaki özel düzenlemelere göre

metrekareye göre (sitenin kararıyla)

ayarlanabilir.

Yönetim planında hüküm yoksa arsa payı esastır.

Aidat (Avans Payı) ve Gider Ayrımı

Birçok kişi aidat ile genel gideri karıştırır.

✔ Aidat (Avans Payı)

Gelecekteki giderler için toplanan peşin paradır.

✔ Genel Gider Payı

Gerçekleşmiş giderlerden malike düşen paydır.

Her ikisi de KMK 20 kapsamında zorunlu ödemelerdir.

Genel Gideri Ödemeyenlere Uygulanacak Hukuki Süreç

Bir malik genel gider payını ödemezse yönetim şu adımları izler:

1. Noter İhtarnamesi

Yönetici borçluya ihtar çeker:

Borç tutarı

Dönemi

7 günlük süre

Ödenmezse icra yapılacağı

belirtilir.

2. İlamsız İcra Takibi

Ödeme yapılmazsa yönetici direkt icra dairesine başvurabilir.

Borçlu:

7 gün içinde öder → takip kapanır

7 gün içinde itiraz eder → mahkemeye gidilir

Hiçbir şey yapmaz → takip kesinleşir

3. Gecikme Tazminatı (%5 Aylık)

KMK 20 uyarınca borçlu:

Aylık %5 gecikme tazminatı ödemek zorundadır

Bu yasa gereğidir

Anlaşma yoluyla düşürülemez

4. Kanuni İpotek Hakkı

Aidat borcu olan malikin dairesine:

Kanuni ipotek konabilir

Satış engellenir

Borç dairenin satışıyla tahsil edilir

Bu yönetim için en güçlü yaptırımdır.

Genel Giderlerin Ödenmemesi Apartmanda Nelere Yol Açar?

Bir veya birkaç malikin ödeme yapmaması:

Asansör bakımının gecikmesine

Temizlik hizmetlerinin aksamasına

Güvenlik hizmetinin zayıflamasına

Yönetimin borçlanmasına

Site bütçesinin çökmesine

yol açar.

Bu yüzden gider katılımı yalnızca hukuki değil, toplumsal bir sorumluluktur.

Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğünün İptali Mümkün mü?

Hayır.
Kat maliki hiçbir koşulda genel gider payını iptal ettiremez.

Tek itiraz yolu:

Yönetim planının iptali

Kurul kararının iptali

Gider paylaşımının yanlış yapılması

durumlarında mahkemeye başvurmaktır.

🚀 SONUÇ

Genel giderlere katılma:

Kat Mülkiyeti Kanunu ile güvence altına alınmış,

Tartışmaya kapalı,

Tüm maliklerin uyması zorunlu bir yükümlülüktür.

Daire boş olsa da, malik oturmasa da, ortak alan kullanılmasa da gider ödeme zorunluluğu devam eder.

Gider ödemeyenler hakkında ihtarnameden icraya, gecikme tazminatından ipoteğe kadar birçok yaptırım uygulanabilir.

YONETICIM.ORG

Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim