BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE AÇILABİLECEK İŞYERLERİ İLE YASAK İŞLER

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:40 ÖS

Bağımsız Bölümlerde Açılabilecek İşyerleri – KMK'ya Göre Ayrıntılı Rehber

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bağımsız bölümlerde açılabilecek işyerlerine ilişkin temel kriter, kat maliklerinin haklarının ihlal edilmemesi ve bağımsız bölümün yapı kullanım amacına uygun olmasıdır.

Bir bağımsız bölümde işyeri açılabilmesi için şu üç temel şartın birlikte bulunması gerekir:

1) Kat maliklerinin ortak çıkarlarına aykırı olmamalı
2) İmar planı, yapı ruhsatı ve kullanım iznine uygun olmalı
3) Yangın, sağlık ve çevre güvenliği mevzuatına uygun olmalı

Aşağıda açılabilir ve açılamaz işyerleri YARGITAY içtihatlarıyla birlikte ayrıntılı açıklanmıştır.

---

1. Bağımsız Bölümlerde Açılabilecek İşyerleri

Bir bağımsız bölüm:

- Yapı ruhsatında "konut" veya "ticaret" olarak görünüyorsa,
- Ortak yaşama ağır bir zarar vermiyorsa,
- Gürültü, koku, titreşim, çevresel rahatsızlık oluşturmuyorsa,

aşağıdaki işyerleri açılabilir:

a) Sessiz ve toplumca kabul edilen işyerleri

- Ofis ve büro
- Muhasebe bürosu
- Avukatlık bürosu
- Mühendislik ofisi
- Danışmanlık ofisi
- Medikal ofis
- E-ticaret deposu (rahatsızlık vermemek şartıyla)

b) Küçük işletmeler ve hizmet işyerleri

- Güzellik salonu
- Kuaför – berber
- Terzi – atölye (ses yapmayan)
- Fotoğraf stüdyosu
- Butik, mağaza

c) Eğitim ve sağlık alanındaki işyerleri

- Dershane
- Etüt merkezi
- Kreş – anaokulu
- Psikolojik danışmanlık merkezi
- Sağlık ocağı – poliklinik
- Veteriner kliniği
- Eczane

d) Ticari işletmeler

- Banka şubesi
- Döviz bürosu
- Kuyumcu
- Market
- Restoran – kafe (baca, koku ve gürültü kriterlerine uyma şartı ile)

Not:
Bir işyerinin açılabilmesi için ayrıca yönetim planındaki kullanım amacına da bakılır. Yönetim planında "konut olarak kullanılacaktır" ibaresi varsa, ticari faaliyet için oybirliği gerekebilir.

---

2. Bağımsız Bölümlerde Açılamayacak İşyerleri

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararlarına göre aşağıdaki işler bağımsız bölümlerde açılamaz:

a) Kamu düzenini bozan işyerleri

- Kumar oynatılan yerler
- Fuhuş yapılan yerler
- Uyuşturucu ticareti yapılan yerler
- Silah ve patlayıcı satışı yapan yerler

Bu işyerleri hiçbir şekilde bağımsız bölümde faaliyet gösteremez.

b) Komşuluk haklarını ağır ihlal eden işletmeler

- Gürültülü imalathaneler
- Ağır makineli atölyeler
- Marangozhane
- Kaporta – motor tamir atölyesi
- Demir doğrama işletmesi
- Duman, koku, titreşim yayan tesisler

c) Yangın ve çevre güvenliği açısından tehlikeli işler

- Yanıcı – patlayıcı madde depoları
- Kimyasal üretim tesisleri
- LPG dolum ve dağıtım noktaları
- Zehirli madde satışı yapan yerler

d) Ruhsat alınması hukuken mümkün olmayan işler

- Bar – pavyon
- Gece kulübü
- Eğlence yeri niteliğinde yüksek sesli işletmeler

---

3. Oybirliği Gerektiren İşyerleri (KMK + Yargıtay)

Bazı işyerlerinin açılabilmesi için kat malikleri kurulunda normal çoğunluk yetmez.
Aşağıdaki işler için oybirliği gerekir:

1) Binanın kullanım amacını değiştiren işler
→ Konutun ticarethaneye dönüştürülmesi
→ Dairede restoran, kafe, pastane açılması (Yargıtay kararı)

2) Yönetim planında "konut olarak kullanılacaktır" yazılı olan binalarda işyeri açmak

3) Gürültü, koku, duman, titreşim riski olan işletmeler

Oybirliği yoksa işyeri açılamaz. Açılırsa mahkeme kararıyla kapatılır.

---

4. Bağımsız Bölümde İşyeri Açmak İçin Gerekli İzinler

Bağımsız bölümde işyeri açmak isteyen malik veya kiracı aşağıdaki izinleri almak zorundadır:

1) İmar uygunluğu (Belediye)
- Yapı ruhsatı
- Kullanım amacı
- İmar planına uygunluk

2) Yangın güvenliği izni
- İtfaiye raporu
- Acil çıkış kriterleri

3) Sağlık ve çevre uygunluğu
- Gıda satışı varsa: İlçe Tarım Müdürlüğü
- Hijyen kuralları
- Atık yönetimi uygunluğu

4) Meslek kuruluşu izinleri
- Avukat → Baro
- Eczacı → Eczacılar odası
- Veteriner → Veteriner hekim odası
- Doktor → Sağlık Bakanlığı

5) Belediyeden işyeri açma ve çalışma ruhsatı (İşyeri Açma Ruhsatı)

Ruhsatsız işyeri, kat malikleri kurulunda kapatma kararı alınması hâlinde belediye tarafından mühürlenir.

---

5. Yargıtay'ın Konuyla İlgili Önemli Kararları

Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre:

- "Konut" olarak ruhsat verilen bağımsız bölümde restoran, kafe, pastane açılamaz.
- Kreş ve anaokulu, gürültü sınırlarına uyulursa açılabilir.
- Ofis, büro ve muayenehaneler genellikle açıktır ve konut niteliğini bozmaz.
- İşyerinin açılması komşular için çekilmez hâl yaratıyorsa kapatma kararı alınabilir.
- Yönetim planında ticari faaliyet yasağı varsa oybirliği gerekir.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Konut niteliğindeki bağımsız bölümde ofis açabilir miyim?
Cevap: Evet. Büro, ofis, danışmanlık gibi sessiz işler genellikle serbesttir.

Soru 2: Apartmanda restoran açmak için ne gerekir?
Cevap: Yönetim planında izin yoksa oybirliği gerekir. Ayrıca baca, koku ve gürültü şartları çok sıkıdır.

Soru 3: Kreş açmak için tüm malikler onay vermek zorunda mı?
Cevap: Hayır. Gürültü oluşturmazsa çoğu zaman serbesttir. Ancak bazı belediyeler yönetim planı onayı ister.

Soru 4: Yönetim planında "konut" yazıyorsa işyeri açılabilir mi?
Cevap: Hayır. Yargıtay'a göre oybirliği şarttır.

Soru 5: Kiracı işyeri açabilir mi?
Cevap: Evet, ancak tüm ruhsatlar malikin onayıyla alınmalıdır.

Soru 6: Kat malikleri kurulunun işyerini kapatma yetkisi var mı?
Cevap: Evet. Oybirliği gerektiren durumlarda onay yoksa kapatma kararı alınabilir.

Soru 7: Ruhsatsız işyerine ne olur?
Cevap: Belediye mühürler ve faaliyeti durdurur.

YONETICIM.ORG

BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE AÇILABİLECEK İŞYERLERİ İLE YASAK İŞLER

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim