APARTMANDA SORUN ÇIKARAN KAT MALİKİNİN MÜLKİYET HAKKININ DEVRİ

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:42 ÖS

Çekilmez Hale Getiren Kat Malikinin Mülkiyet Hakkının Devri (KMK 25) – Ayrıntılı Açıklama

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi, diğer kat maliklerinin ortak yaşam hakkını ciddi şekilde ihlal eden ve yaşamı "çekilmez hâle getiren" kat maliklerine karşı uygulanabilen en ağır yaptırımdır: Bağımsız bölüm malikinin mülkiyet hakkının mahkeme kararıyla zorla devrettirilmesi.

Bu madde, apartman veya site yaşamını sabote eden, sürekli rahatsızlık veren, düzeni bozan veya ortak yaşam alanını kötü niyetle aksatan kişilere karşı başvurulabilecek son çare niteliğindedir.

---

1. KMK 25 Nedir? – Mülkiyetin Zorla Devri Yaptırımı

KMK 25'e göre:

Diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale getiren bağımsız bölüm malikinin mülkiyet hakkı, mahkeme kararıyla diğer kat maliklerine devredilebilir.

Bu bir "tahliye" değildir.
Bu bir "evden çıkarma" da değildir.
Bu açıkça mülkiyetin devredilmesi yaptırımıdır ve son derece ağırdır.

Bu yüzden uygulanabilmesi için çok sıkı şartlar aranır.

---

2. Mülkiyetin Devri İçin Aranan Şartlar

Mahkemelerin uygulamalarına ve KMK 25'e göre üç temel şart vardır:

ŞART 1 — Malik, komşuluk haklarını ağır şekilde ihlal etmiş olmalıdır.
İhlal "çekilmezlik" düzeyinde olmalıdır. Örnek davranışlar:

- Sürekli ve yoğun gürültü yapmak
- Ortak yerleri işgal etmek
- Ortak yerleri tahrip etmek veya zarar vermek
- Hakaret, kavga, tehdit, huzur bozucu davranışlar
- Kaçak tadilat ve binaya zarar verme
- Aidat borçlarını kötü niyetle uzun süre ödememek
- Kiracısının taşkın davranışlarına engel olmamak
- Pis koku, uygunsuz kullanım, hijyen sorunları
- Ortak alanı uygunsuz şekilde kullanmak (depo yapmak, park etmek vb.)

Sıradan bir rahatsızlık yeterli değildir.
"Çekilmezlik" düzeyi aranır.

---

ŞART 2 — Kat malikleri kurulunda 'çekilmez hale getirme' tespit kararı alınmalıdır.

Kat malikleri kurulu:

- Malik hakkında şikâyetleri toplar,
- Durumu değerlendirir,
- Gerekirse savunmasını alır,
- Ve şu kararı alabilir:

"KMK 25 kapsamında mülkiyetin devri için dava açılmasına karar verilmiştir."

Bu karar için gerekli çoğunluk:
1/3 (üçte bir) salt çoğunluk YETERLİDİR.
→ Oybirliği gerekmez
→ 4/5 gerekmez
→ 5/4 gerekmez
→ Salt çoğunluk (toplantıya katılanların yarısından bir fazlası) yeterlidir.

---

ŞART 3 — Kurul kararından itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır.

KMK 25'in en kritik şartıdır:

Kat malikleri kurulu kararından sonra en geç 6 ay içinde dava açılmazsa hak düşer.

Dava açma hakkı:

- Kat malikleri adına yönetici tarafından
- Ya da kararı alan kat malikleri tarafından

kullanılabilir.

---

3. Mülkiyetin Devri Davası Nasıl İşler?

Dava, bağımsız bölümün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

Mahkeme şu hususları özellikle değerlendirir:

- Malik gerçekten çekilmezlik oluşturmuş mu?
- İhtarlar yapılmış mı?
- Ortak yaşam kuralları ağır ve sürekli ihlal edilmiş mi?
- Kurul kararı usulüne uygun mu?
- Şikâyetler objektif ve ispatlanabilir mi?
- Binanın düzeni gerçekten bozulmuş mu?

Mülkiyet devri kararı kolay verilmez; ciddi delil şartı vardır.

Mahkeme devre karar verirse:

- Bağımsız bölüm malikinin tapu kaydı silinir
- Mülkiyet diğer kat maliklerine arsa payı oranında geçer
- Malik bedel talep edemez (ancak bilirkişi değerleme yapar)
- Malik bağımsız bölüm üzerinde tasarruf hakkını kaybeder

---

4. Mülkiyet Devri Kararından Sonra Ne Olur?

Mahkeme kararı:

- Tapuya gönderilir
- Malik kaydı kaldırılır
- Mülkiyet diğer kat maliklerine tescil edilir
- Malik bağımsız bölümden çıkarılır
- Eşyalar tahliye edilir

Kat malikleri bölümü:

- Kendi aralarında paylaşır
- Ortak mülkiyet şeklinde yönetir
- Gerekirse satıp bedeli aralarında bölerler

---

5. Mülkiyet Devri Kapsamına Giren Haklar

Devir sadece bağımsız bölümü değil şunları da kapsar:

- Bağımsız bölümün mülkiyeti
- Bağımsız bölüme ait eklentiler
- Otopark, depo, kömürlük payı
- Ortak yerlerden gelen haklar
- Arsa payı
- Aidat borçları ve sorumluluklar

---

6. Örnek Çekilmezlik Halleri (Yargıtay Uygulaması)

Aşağıdaki davranışlar Yargıtay tarafından mülkiyet devrine gerekçe kabul edilmiştir:

- Sürekli ve yüksek gürültü yapmak
- Komşulara saldırmak, tehdit etmek
- Uyuşturucu madde kullanımı veya satışı
- Bağımsız bölümü fuhuş için kullanmak
- Ortak yerleri işgal etmek
- Pis koku ve hijyen sorunları oluşturmak
- Yasaklı hayvan yetiştirmek ve tehlike oluşturmak
- Kaçak tadilatla binanın taşıyıcı sistemine zarar vermek

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Aidat ödememek tek başına yeterli midir?
Cevap: Hayır. Ancak kötü niyet, tehdit, uzun süreli ödeme kaçınması ve diğer maliklere zarar eşlik ediyorsa evet.

Soru 2: Kiracı bu işe dahil midir?
Cevap: Asıl sorumlu maliktir. Kiracı rahatsızlık veriyorsa malik de sorumlu tutulur.

Soru 3: Mülkiyet devri için kaç oy gerekir?
Cevap: Toplantıya katılanların salt çoğunluğu yeterlidir.

Soru 4: Devir kararı kaç gün içinde dava edilmelidir?
Cevap: Kurul kararından itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır. Aksi halde hak düşer.

Soru 5: Malik daire bedeli alır mı?
Cevap: Bedel bilirkişi tarafından belirlenir ancak dairenin devrine engel değildir.

Soru 6: Bu karar kira ilişkisini etkiler mi?
Cevap: Evet. Mülkiyet el değiştirince kiracı tahliye edilir.

Soru 7: Mülkiyet devri en son çare midir?
Cevap: Evet. Önce ihtarlar, uyarılar, toplantı kararları ve deliller gerekir.

YONETICIM.ORG

APARTMANDA SORUN ÇIKARAN KAT MALİKİNİN MÜLKİYET HAKKININ DEVRİ

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim