APARTMAN VE SİTELERDE ORTAK ALANLAR

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 09:52 ÖS

Apartman ve site yaşamının temelini oluşturan en önemli kavramlardan biri ortak alanlardır. Modern yaşam alanlarında ortak kullanım bölgeleri hem günlük ihtiyaçların karşılanmasını sağlar hem de yaşam kalitesini yükseltir. Ancak ortak alanlar yalnızca kullanım açısından değil, hukuki açıdan da son derece önemli bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ortak alanları açıkça tanımlamış, bu alanların kullanım kurallarını belirlemiş ve kat maliklerine sorumluluklar yüklemiştir.

Bu kapsamlı rehberde ortak alanların tam tanımını, kullanım kurallarını, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alanda tadilatın yasallığını, yönetim planı etkilerini, kiracıların sorumluluklarını, izinsiz kullanımın yaptırımlarını ve Yargıtay kararlarıyla desteklenen uygulamaları ayrıntılarıyla inceliyoruz.

Ortak Alan Nedir? (KMK Madde 4 Açıklaması)

Ortak alanlar, bağımsız bölümlere dahil olmayan ve tüm kat maliklerine paylı mülkiyet şeklinde ait olan ortak kullanıma açık bölgelerdir. KMK Madde 4'e göre ortak alanlar:

Ana duvarlar

Taşıyıcı sistem ve kolonlar

Merdivenler ve merdiven boşlukları

Asansör ve asansör boşluğu

Giriş holü, kat holleri

Koridorlar ve sahanlıklar

Çatı, teras, dış cephe

Bahçe ve peyzaj alanları

Otopark ve garajlar

Su deposu

Tesis odaları

Elektrik – doğalgaz – su şaftları

Yangın merdiveni

Sığınak

Kapıcı dairesi

Ortak sosyal tesisler

olarak kabul edilir.

Bu alanlar hiçbir kat malikine özel olarak ait değildir; herkesin ortak kullanım hakkıdır.

Ortak Alanların Kullanım İlkesi: Eşit ve Amaca Uygun Kullanım

Ortak alanların kullanımında temel ilke eşit yararlanmadır.
Kat malikleri veya kiracılar ortak alanları:

Amacına uygun,

Diğer maliklerin haklarını ihlal etmeyecek şekilde,

Yönetim planına aykırı olmayacak biçimde

kullanmak zorundadır.

Örneğin:

Asansörü engellemek,

Merdivenlere eşya koymak,

Koridoru özel depoya çevirmek,

Ortak bahçeyi kişisel kullanım alanı yapmak

hak ihlalidir.

Ortak Alanlarda Yasak Olan Davranışlar

Kat malikleri ve kiracılar ortak alanları keyfi kullanamaz.
Yapılamayacak işlemler şunlardır:

❌ Ortak alanı kapatma

Koridoru, merdiveni, asansör hollerini kapatarak özel alan yaratmak yasaktır.

❌ Eşya bırakma

Çöp, ayakkabı, koltuk, bisiklet, motor, depo malzemesi gibi eşyalar koridorda tutulamaz.

❌ Ortak bahçe veya çatıya müdahale

Kişisel kullanım için bahçe çitlenemez, çatıya depo yapılamaz.

❌ Fayans kaplama, boya, duvar örme

Ortak alanlarda tadilat yapmak kat maliklerinin onayı olmadan yasaktır.

❌ Gürültü ve kötü kullanım

Ortak alanlarda rahatsızlık oluşturacak faaliyetler yapılamaz.

❌ Ortak tesisatlara izinsiz müdahale

Elektrik panosu, su tesisatı, kanalizasyon hattı gibi alanlara dokunulamaz.

Ortak Alanlarda Tadilat veya İnşaat Yapmak

Ortak alanlarda yapılacak en küçük tadilat bile izin gerektirir.

🟣 Basit bakım – yönetici yetkisi

Aydınlatma tamiri

Merdiven boyası

Küçük kırık onarımları

Yönetici yapabilir.

🟣 Büyük tadilat – oyçokluğu

Zemin yenileme

Ortak alan dekorasyonu

Merdiven kaplaması

🟣 Projeyi etkileyen işlemler – oybirliği

Ortak alan kapatma

Ortak bahçeyi bölme

Sığınak veya otoparkın amaç dışı kullanımı

Çatıya tesis kurma

Bu işlemlerin belediyeden izin alınmasını gerektiren ciddi hukuki sonuçları vardır.

Ortak Alanların Amaç Dışı Kullanımı (Ceza ve Yaptırımlar)

Ortak alanı izinsiz kullanan malik veya kiracı hakkında aşağıdaki yaptırımlar uygulanabilir:

🔹 Eski hale getirme davası

Sulh hukuk mahkemesi ortak alanın eski haline çevrilmesine karar verir.

🔹 Tazminat sorumluluğu

Verilen zarar malik tarafından karşılanır.

🔹 İdari para cezası

Belediye mevzuatına aykırılık varsa para cezası uygulanır.

🔹 Hukuki sorumluluk

Yönetim planı ihlali nedeniyle dava açılabilir.

🔹 Tahliye veya kullanım yasağı (kiracılar için)

Yönetim, malikten kiracının tahliyesini talep edebilir.

Kiracıların Ortak Alan Kullanımı

Kiracılar da tıpkı kat malikleri gibi:

Ortak alanlardan yararlanabilir

Kurallara uymak zorundadır

Ortak alanı işgal edemez

Zarar veremez

Kiracının verdiği zarardan malik sorumludur.

Ortak Alanlarda Temizlik, Güvenlik ve Düzen Kuralları

Ortak alan düzeninin sağlanması yönetimin asli görevidir.
Bu kapsamda:

Temizlik programı

Bahçe bakım planı

Güvenlik sistemi

Kamera kayıt alanları

Asansör periyodik bakımları

Ortak aydınlatma kontrolü

her yıl düzenli olarak yapılmalıdır.

Aksi halde bina hem değer kaybeder hem de hukuki risk oluşur.

Yönetim Planında Ortak Alan Kuralları

Yönetim planı ortak alanların nasıl kullanılacağını detaylı şekilde belirler.

Yönetim planına aykırı davranışlar:

Hukuka aykırıdır

Yönetici tarafından dava konusu yapılabilir

Maddi tazminat gerektirir

Yönetim planı, apartmanın anayasası niteliğindedir.

Ortak Alanın Satılması veya Kiraya Verilmesi

Ortak alanın bir bölümünün:

Kiraya verilmesi

Satılması

Tahsisi

için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir.

Örneğin:

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi

Ortak otoparkın ücretli kullanımına açılması

Çatıya reklam alınması

tamamı oybirliği gerektirir.

Ortak Alanlarda Güvenlik ve Sorumluluk

Ortak alanlarda yaşanan kazalarda sorumluluk duruma göre değişir:

✔ Yapısal arızadan doğan kazalarda → Tüm kat malikleri
✔ Yönetimin ihmalinden kaynaklı olaylarda → Yönetici
✔ Malik/kiracı kusurundan doğan zararda → Kusurlu kişi

Örneğin:

Karanlık merdivende düşme

Asansör arızası

Kırık merdiven korkuluğu nedeniyle kaza

Ortak alanda kaygan zemin

gibi olaylarda hukuki sorumluluk doğabilir.

🚀 SONUÇ

Apartman ve sitelerde ortak alanlar, tüm maliklerin eşit hakkı ve ortak sorumluluğu altındadır.
Bu alanların amacı dışında kullanılması, kapatılması, kişisel mülkiyete dönüştürülmesi veya izinsiz tadilat yapılması hukuka aykırıdır.

Ortak alanların doğru şekilde kullanılması:

Bina güvenliğini sağlar

Toplu yaşam düzenini korur

Malikler arası huzuru artırır

Hukuki riskleri azaltır

Ortak alan kurallarına uymak hem yasal zorunluluk hem de apartman kültürünün gereğidir.

YONETICIM.ORG

APARTMAN VE SİTELERDE ORTAK ALANLAR

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim