Ana Gayrimenkulün Bakımı ve Sorumluluk

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 10:00 ÖS

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ana gayrimenkulün bakımı, korunması, onarımı ve zararlardan sorumluluğu, apartmanda yaşayan herkesin yaşam kalitesini, güvenliğini ve mali yükümlülüklerini doğrudan etkileyen son derece önemli bir konudur. Bir apartmanın ya da sitenin sağlıklı işleyebilmesi, değerini koruyabilmesi ve güvenli bir yaşam alanı sunabilmesi için, ana gayrimenkulün her yönüyle düzenli olarak bakımının yapılması gerekir. Bu bakımın yapılmaması hem maddi kayıplara hem de hukuki sorumluluklara yol açabilir.

Bu kapsamlı rehberde Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ana gayrimenkulün bakımı ve korunması ile ilgili tüm yükümlülükleri, kat maliklerinin sorumluluklarını, yöneticinin görevlerini ve ortaya çıkabilecek zararların nasıl karşılanacağını ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Ana Gayrimenkul Nedir? (Temel Tanım)

"Ana gayrimenkul", kat mülkiyetine konu olan:

Apartman

Site

Toplu yapı

Rezidans

Villalar grubu

İş merkezi

gibi yapıların tamamını ifade eder.

Ana gayrimenkul, sadece bağımsız bölümlerden (daire, dükkân, depo, ofis) oluşmaz; aynı zamanda bu bölümlere hizmet eden tüm ortak yerler, ortak tesisler, taşıyıcı sistem, teknik altyapı, çatı, temeller gibi unsurları da kapsar. İşte bu yüzden ana gayrimenkulün bakımı sadece bir estetik tercih değil, hukuken zorunlu bir yükümlülüktür.

KMK Madde 19 ve 20: Bakım ve Koruma Gerekçesi

Ana gayrimenkulün bakım sorumluluğu özellikle şu maddelerle güvence altına alınmıştır:

KMK Madde 19: Kat malikleri, ana yapıya zarar verecek davranışlarda bulunamaz; ortak yerlerin korunmasına uymak zorundadır.

KMK Madde 20: Kat malikleri, ortak giderlere ve ana yapının bakım-onarım masraflarına arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Bu maddeler birlikte değerlendirildiğinde iki temel sonuç çıkar:

Ana gayrimenkulün bakımı zorunludur.

Bakımın maliyeti tüm maliklere paylaştırılır.

Ana Gayrimenkulün Bakımı Neleri Kapsar?

Bakım, yalnızca boya-badana gibi yüzey işlemlerini kapsamaz; binanın genel güvenliğini ve işlevselliğini koruyan tüm işlemleri içerir.

Ana gayrimenkul bakım kapsamına giren başlıca işler:

✔ Yapısal ve teknik bakım

Çatı tamiri

Su izolasyonu

Dış cephe onarımı

Temel güçlendirme

Taşıyıcı sistem kontrolleri

✔ Ortak tesisat bakımı

Su tesisatı

Kanalizasyon

Elektrik ve zayıf akım altyapısı

Doğalgaz tesisatı

Yangın hattı

✔ Ortak alan yenileme ve bakım

Merdivenler

Asansör bakımları

Bahçe düzenlemeleri

Otopark düzenlemeleri

Zemin kaplamaları

✔ Güvenlik ve işletme sistemleri

Kamera sistemleri

Elektronik giriş sistemleri

Yangın söndürme sistemleri

Aydınlatma

Bu işlemlerin yapılmaması binanın değerini düşürür, sağlık ve güvenlik riskleri oluşturur ve hukuki sorunlar doğurur.

Bakımın Yapılmaması Halinde Hukuki Sorumluluk

Ana gayrimenkulün bakımı yapılmadığında ortaya çıkacak zararların sorumluluğu doğrudan kat maliklerine aittir.

Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre:

Çatı akması,

Asansör kazası,

Merdiven boşluğunda kayma,

Kırık dökük ortak alanlarda oluşan yaralanmalar,

Karanlık merdivenlerde yaşanan kazalar,

Dış cephe sıva düşmesi,

gibi zararların tamamından kat malikleri müştereken sorumludur.

Bu sorumluluk:

Hem maddi tazminat,

Hem manevi tazminat,

Hem de cezai sorumluluk doğurabilir.

Yönetici Ana Gayrimenkulün Bakımından Sorumlu mudur?

Evet, ancak yöneticinin sorumluluğu görev çerçevesiyle sınırlıdır.

Yönetici şu görevleri yapmak zorundadır:

✔ Ortak alan bakım ihtiyacını tespit etmek
✔ Gerekli onarımlar için teklif almak
✔ Malikleri bilgilendirmek
✔ Kurul kararı gerektiren işleri toplantıya sunmak
✔ Zorunlu onarımları geciktirmeden yaptırmak
✔ Yıllık bakım planı hazırlamak
✔ Ana yapının güvenliğini sağlamak

Yönetici bakımı yaptırmadığı için kazalar yaşanırsa, hem hukuken hem de şahsen sorumlu olabilir.

Zorunlu Bakım Nedir? Yönetici Tek Başına Karar Verebilir mi?

Bazı bakım işlemleri o kadar önemlidir ki, yönetici kurul kararı olmadan bile yaptırabilir. Bunlara zorunlu bakım denir.

Zorunlu bakım kapsamı:

Çatı akması

Su baskını

Elektrik arızası

Yangın paneli arızası

Asansörün durması

Pompa arızası

Güvenlik riski oluşturan hasarlar

Yapısal çatlaklar

Korozyon kaynaklı tehlike

Bu tür işler acil ve zorunludur. Yönetici:

Tek başına müdahale edebilir,

Masrafı doğrudan maktulardan talep eder,

Daha sonra kurula bildirir.

Bu yetki KMK 35/b maddesiyle tanınmıştır.

Kat Maliklerinin Bakımdan Kaçınması Hukuka Aykırıdır

Kat maliklerinden bazıları çoğu zaman:

"Ben oturmuyorum, neden ödeyeyim?",

"Dairem boş, giderlere katılmam."

"Bu benim sorumluluğum değil."

"Aidat fazla, ödeme yapmayacağım."

gibi yanlış gerekçeler öne sürmektedir.

Ancak KMK 20 çok nettir:

➡ Malik oturmasa da ödeme yükümlülüğü devam eder
➡ Daire boş olsa bile gider sorumluluğu vardır
➡ Bakım masrafına katılım zorunludur

Bakım ücretlerini ödemeyen malik hakkında:

İhtar

İcra takibi

Gecikme tazminatı (%5 aylık)

Kanuni ipotek

Mahkeme masrafı

uygulanabilir.

Ana Gayrimenkulün Korunması: Maliklerin Yükümlülüğü

Bakım kadar korunma da önemlidir.

Kat maliklerinin şu yükümlülükleri vardır:

✔ Ortak alanları temiz tutmak
✔ Tesisata zarar vermemek
✔ Gürültü ve kirlilik oluşturmamak
✔ Ortak alanı izinsiz kullanmamak
✔ Ortak alanlarda tadilat yapmamak
✔ Binanın dış görüntüsünü bozacak işlem yapmamak
✔ Ortak tesisleri amacı dışında kullanmamak

Bu yükümlülüklerin ihlali halinde yönetim malik hakkında hukuki işlem başlatabilir.

Zararın Kim Tarafından Karşılanacağı Neye Göre Belirlenir?

Zararın kaynağına göre sorumluluk değişir.

🟣 1. Yapısal arızalar → Tüm kat malikleri sorumlu

Örnek:

Çatı akması

Dış cephe dökülmesi

Asansör arızası

Ortak tesisat patlaması

🟣 2. Bir malikin kusuru → Kusurlu malik sorumlu

Örnek:

Balkonda su baskını yaratmak

Daireden kaynaklı tesisat patlaması

Ortak alana zarar vermek

🟣 3. Yönetimin ihmalinden doğan zarar → Yönetici sorumlu olabilir

Örnek:

Bakımı yapılmayan asansörün düşmesi

Yetersiz aydınlatma nedeniyle yaşanan kazalar

Yargıtay kararlarında bu konu oldukça nettir.

Sigorta ve Bakım Güvencesi

Ana gayrimenkulün:

Bina sigortası

Yangın sigortası

Deprem sigortası

Ortak alan sorumluluk sigortası

ile korunması maliklere büyük avantaj sağlar.

Bu sigortalar sayesinde kazalarda sorumluluk tamamen malike yüklenmez.

Yönetim bu sigortaları yaptırmakla yükümlüdür.

Sonuç: Ana Gayrimenkulün Bakımı Herkes İçin Zorunlu ve Hayati Bir Yükümlülüktür

Bina bakımı ihmal edilemez bir sorumluluktur.
İhmal edildiğinde hem maddi hem hukuki sorunlar doğar:

Bina değer kaybı

Güvenlik sorunları

Yaralanmalar

Tazminat davaları

İcra takibi

Mahkeme masrafları

Kat malikleri ana yapının sağlıklı kalması için:

Giderlere katılmak zorundadır

Temiz ve güvenli kullanım sağlamak zorundadır

Yönetimle iş birliği yapmak zorundadır

Yönetim ise hem binanın güvenliğinden hem de bakımın yapılmasından sorumludur.

Ana gayrimenkulün bakımı tercih değil, kanuni zorunluluktur.

YONETICIM.ORG

Ana Gayrimenkulün Bakımı ve Sorumluluk

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim