YÖNETİMİN VE YÖNETİCİNİN DENETLENMESİ

VİVAYONETİM · Ara 24, 2023, 12:10 ÖÖ

Apartman ve site yönetimlerinin sağlıklı, şeffaf ve güvenilir bir şekilde işleyebilmesi için yönetimin ve yöneticinin denetlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tarafından zorunlu tutulmuş bir süreçtir. Toplu yaşam alanlarında aidatların düzenli toplanması, ortak giderlerin doğru şekilde harcanması, yıllık bütçenin uygulanması, karar defterlerinin doğru tutulması ve tüm işlemlerin hukuka uygun yürütülmesi için bağımsız bir denetim mekanizmasının bulunması hayati öneme sahiptir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 41'de denetim ile ilgili hükümler açıkça belirtilmiştir. Bu maddeye göre her apartmanda ve sitede denetçi veya denetim kurulu atanması zorunludur. Yönetim ne kadar başarılı olursa olsun, denetim süreci mutlaka işleyecek bir kontrol mekanizmasıdır.

Bu kapsamlı rehberde apartman ve sitede yönetimin nasıl denetlendiğini, yöneticinin hangi konularda sorumlu olduğunu, denetçi seçiminin kurallarını, denetim raporlarının nasıl hazırlanacağını, yasal yaptırımları, denetim sürecinde dikkat edilmesi gereken noktaları, Yargıtay kararlarını ve uygulama örneklerini detaylı şekilde anlatıyoruz.

Yönetimin Denetlenmesi Nedir?

Yönetimin denetlenmesi; apartman veya site yöneticisinin:

Yaptığı tüm harcamaların,

Tahsil ettiği aidatların,

Depo ve demirbaş kayıtlarının,

Banka hareketlerinin,

Sözleşmelerin,

Yıllık bütçenin,

Kararların uygulanmasının,

Ortak alan bakım giderlerinin,

Yönetim planına uygunluğun

kontrol edilmesi anlamına gelir.

Bu denetim denetçi veya denetim kurulu tarafından gerçekleştirilir.

Yönetimin Denetlenmesi Neden Zorunludur? (KMK 41)

KMK Madde 41'e göre:

"Yöneticinin hesapları yılda bir defadan az olmamak üzere denetçi tarafından denetlenir."

Bu hüküm üç sonucu beraberinde getirir:

Denetçi seçilmesi zorunludur

Denetim yapılması zorunludur

Denetim raporu hazırlanması zorunludur

Bu süreç yapılmazsa:

Yönetim hukuken eksik kabul edilir

Mali şeffaflık zedelenir

Kat malikleri kurul kararları tartışmalı hâle gelir

Yönetici hakkında dava açılabilir

Bu nedenle denetim, apartman yönetiminin ayrılmaz parçasıdır.

Kimler Denetim Yapabilir?

Denetimi şu kişiler yapabilir:

✔ Kat malikleri

En yaygın yöntemdir.

✔ Dışarıdan profesyonel denetçi

Mali müşavir, avukat veya profesyonel yönetim firması olabilir.

✔ Denetim kurulu

3 kişilik kurul daha büyük sitelerde tercih edilir.

❌ Kiracılar denetçi olamaz

Kiracıların denetim hakkı bulunmaz.

Denetim Nasıl Yapılır? Adım Adım Süreç

Denetim ciddi bir süreçtir ve düzenli olarak yapılmalıdır.

Aşağıda profesyonel denetim adımları yer almaktadır:

1. Yönetim defterleri incelenir

Denetçi şu defterleri kontrol eder:

Karar defteri

İşletme projesi

Gelir-gider defteri

Banka hesap defteri

Demirbaş kayıtları

Makbuz ve faturalar

Defterlerin noterden tasdikli olması zorunludur.

2. Harcamalar faturalar ile karşılaştırılır

Her harcamanın:

Fatura

Makbuz

Banka dekontu

ile uyumlu olması gerekir.

Her gider için belge ibrazı zorunludur.

3. Banka hesapları kontrol edilir

Denetçi, yönetimin:

Banka ekstrelerini

Ortak hesap kayıtlarını

EFT/Havale işlemlerini

inceleyebilir.

Yönetici bu belgeleri saklayamaz, sunmak zorundadır.

4. Aidatların tahsilat durumu incelenir

Hangi dairelerin aidat borcu olduğu denetçi tarafından kontrol edilir.

Aidatların:

Kimden alındığı

Hangi tarihte alındığı

Hangi metoda göre kayıt edildiği

detaylı incelenir.

5. Bütçenin uygulanması değerlendirilir

Denetçi işletme projesine bakarak:

Fazla harcama yapılıp yapılmadığını

Kayıt dışı gider olup olmadığını

Planlanan bakım işlerinin yapılmış olup olmadığını

denetler.

6. Sözleşmeler incelenir

Denetçi; yönetici tarafından yapılan tüm anlaşmaları inceleyebilir:

Asansör bakım sözleşmesi

Temizlik hizmeti sözleşmesi

Özel güvenlik sözleşmesi

Bahçe bakım anlaşmaları

Teknik bakım anlaşmaları

Bu sözleşmelerin malikler için uygun olup olmadığı değerlendirilir.

7. Şüpheli durumlarda açıklama istenir

Denetçi, gerek görürse yöneticiden:

Yazılı açıklama

Sözlü açıklama

Ek belge

isteyebilir.

Yönetici bu taleplere cevap vermek zorundadır.

8. Denetim raporu hazırlanır

Yıl sonunda denetçi tarafından hazırlanan raporda şu konular yer alır:

Gelir ve gider özeti

Tespit edilen eksiklikler

Hatalar ve usulsüzlükler

Gereken düzeltmeler

Yönetici hakkında değerlendirme

Öneriler

Sonuç kısmı

Bu rapor kat malikleri kuruluna sunulur.

Yönetici Denetimden Kaçınabilir mi?

Hayır.

Yönetici:

Hesap sunmak zorundadır

Belgeleri göstermek zorundadır

Denetçinin sorularına cevap vermek zorundadır

Kaçınırsa:

Görevden alınabilir

Hakkında dava açılabilir

Maddi sorumluluk doğar

Yargıtay, yöneticinin hesap vermekten kaçınmasını güven sarsıcı işlem olarak değerlendirmektedir.

Denetim Sonuçlarına Göre Yapılabilecek İşlemler

Denetim sonrası şu işlemler yapılabilir:

✔ Yönetici yeniden seçilebilir
✔ Yeni yönetici atanabilir
✔ Mali hatalar düzeltilir
✔ Harcama usulsüzlüğü varsa dava açılabilir
✔ Yöneticiye şahsi sorumluluk yüklenebilir

Ayrıca gerekli görülürse:

Tazminat

Ceza davası

İcra takibi

Eski hale getirme

gibi hukuki süreçler başlatılabilir.

Yönetici Hesap Vermezse Ne Olur?

Yönetici hesap vermezse:

Göreve son verilir

Denetçi raporuna "hesap vermedi" diye yazılır

Hakim müdahalesi istenebilir

Yönetici şahsen sorumlu tutulur

Usulsüzlükler için tazminat istenebilir

Bu durum Yargıtay kararlarında sık sık görülmektedir.

Profesyonel Yönetimler ve Denetim

Profesyonel yönetim hizmeti alınsa bile denetim:

Kat malikleri kurulunun yetkisindedir

Denetçi tarafından yapılmak zorundadır

Profesyonel yönetimler de hesap vermek zorundadır.

Denetimin Yapılmaması Hangi Sorunları Doğurur?

Denetimin yapılmaması aşağıdaki sonuçlara yol açar:

❌ Mali şeffaflık ortadan kalkar
❌ Aidatların nereye harcandığı bilinmez
❌ Suistimal riski artar
❌ Kat malikleri arasında güven kaybı oluşur
❌ Yönetim planı ihlal edilmiş olur
❌ Yönetimin geçerliliği sorgulanır

Bu nedenle denetim yapılması hem yasal zorunluluk hem de güvenlik gereğidir.

🚀 SONUÇ

Apartman ve sitelerde yönetimin ve yöneticinin denetlenmesi, şeffaflık ve güvenin temelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre:

Denetçi seçimi zorunludur

Denetim yılda en az bir kez yapılmalıdır

Yönetici tüm hesapları sunmak zorundadır

Denetçi geniş yetkilere sahiptir

Denetim raporu kat maliklerine açıklanmalıdır

Düzenli denetim, apartman ve site yönetiminin sağlıklı işlemesinin garantisidir.

YONETICIM.ORG

YÖNETİMİN VE YÖNETİCİNİN DENETLENMESİ

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim