Yöneticinin Ücreti

VİVAYONETİM · Ara 24, 2023, 12:07 ÖÖ

Apartman ve site yaşamında en kritik konulardan biri yöneticinin ücreti, başka bir ifadeyle yöneticiye ödenecek "huzur hakkı" veya "yönetici maaşı"dır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici; apartmanın finansal, hukuki ve operasyonel tüm işlerinden sorumlu kişidir. Bu görev ciddi bir yükümlülük içerdiği için yöneticiye ücret verilmesi hem yasal hem de son derece yaygın bir uygulamadır.

Ancak yöneticinin aldığı ücretin nasıl belirleneceği, kimlerin ücret alabileceği, ödeme yöntemi, vergisel durum, SGK ilişkisi, aidatlara nasıl yansıtılacağı, kat malikleri kurul kararlarının zorunluluğu, profesyonel yönetimlerle farkı gibi pek çok detay çoğu apartmanda bilinmediği için tartışmalara sebep olur.

Bu kapsamlı rehberde yöneticinin ücretiyle ilgili tüm hukuki ve pratik sorular, Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulama esaslarına göre detaylı şekilde açıklanmaktadır.

Yönetici Ücreti Nedir?

Yönetici ücreti, apartman veya site yöneticisine:

Aidat tahsilatı,

Gider takibi,

Bakım-onarım organizasyonu,

Karar defterini tutma,

Hukuki yükümlülükleri yerine getirme,

Resmî yazışmaları yürütme,

Site yaşamını düzenleme

gibi görevleri nedeniyle ödenen bedeldir.

Bu ücret, kat malikleri kurulunda alınan karar ile belirlenir ve ortak gider niteliğindedir.

Yönetici Ücreti Yasal mıdır? (KMK Madde 40)

Evet, tamamen yasaldır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 40 açıkça belirtir:

"Yöneticiye uygun bir ücret verilebilir."

Bu hüküm, yöneticinin ücret alma hakkını kesin şekilde tanımaktadır.

Önemli Not:

Ücret verilmesi zorunlu değildir;
ama verilmesi yasal ve geçerli bir uygulamadır.

Yönetici Ücreti Nasıl Belirlenir?

Yönetici ücreti şu şekilde belirlenir:

✔ 1. Kat malikleri kurulu toplantısında gündeme alınır

Yönetici seçilirken veya yıllık olağan toplantıda görüşülür.

✔ 2. Ücret tutarı oylama ile belirlenir

Oy çokluğu yeterlidir.
Oybirliği aranmaz.

✔ 3. Karar defterine yazılır

Ücretin yazılması ve toplantıya katılan kat maliklerinin imzalaması zorunludur.

✔ 4. Aidata eklenir

Bu ücret ortak giderdir ve aidat tablosunda gösterilir.

Yönetici Ücreti Kimlerden Alınır?

Yönetici ücreti bir ortak giderdir.

Bu nedenle:

Kat malikleri öder

Kiracılar ödeyemez demek doğru değildir

Kiracının aidatı ödeme şartına bağlıdır

Özet:

Aidatı kim ödüyorsa yönetici ücretine düşen payı da o öder.
Hukuki borçlu ise kat malikidir.

Yönetici Ücretinin Hesaplanması Nasıl Yapılır?

Yönetici ücreti iki şekilde belirlenebilir:

🟣 1. Sabit Ücret (En yaygın yöntem)

Örnek:
Yönetici aylık 1.000 TL alır.

Bu tutarın:

Arsa payına göre
veya

Eşit pay yöntemiyle

dairelere dağıtılması gerekir.

🟣 2. Maktu Aidat İçine Dahil Edilmesi

Aidat 300 TL olarak belirlenir, bunun 20 TL'si yönetici payıdır.

Bu yöntem büyük sitelerde tercih edilir.

Kat Malikine Ödenen Yönetici Ücreti Vergiye Tabi midir?

Hayır.

Bu konu çok karıştırılır, fakat kesin olan şudur:

✔ Kat maliki yönetici ücretinden vergi kesilmez
✔ SGK'ya bildirilmez
✔ Stopaj yapılmaz
✔ Gider pusulası düzenlenmez

Çünkü kat maliki yönetici işçi değildir ve apartman işveren değildir.

Bu ücret gönüllülük esaslı bir görevin karşılığıdır, ticari kazanç sayılmaz.

Kiracı Yöneticinin Ücreti Nasıl Ödenir?

Kiracı yöneticiler de ücret alabilir.
Bu durumda da:

✔ Vergi yok
✔ Stopaj yok
✔ SGK yok

Kiracı yöneticinin aldığı ücret, sadece karar defterinde belirtilir ve ortak giderlerden ödenir.

Profesyonel Yönetici Ücretinde Durum Farklıdır

Yönetici profesyonel bir kişi veya firma ise:

✔ Ücret vergiye tabidir
✔ Fatura kesmek zorundadır
✔ Stopaj veya KDV olabilir
✔ Şirketler KDV ekler
✔ Gider pusulası gerekebilir

Bu durumda apartman yönetimi:

Fatura öder

Vergi ve SGK işlemleri firma tarafından yürütülür

Apartman işveren olmaz.

Yönetici Ücretinin Aidata Etkisi

Yönetici ücreti ortak gider olduğundan:

Aidata eklenir

Her daire kendi payına düşeni öder

Yönetici kendi dairesi için de ücret payı öder

Yönetici olmak kişinin kendi aidatını ortadan kaldırmaz.
Yöneticiler aidat ödemekle yükümlüdür.

Yöneticinin Ücreti Ödenmezse Ne Olur?

Yönetici ücreti:

Kat malikleri kurulunda kararlaştırıldıysa

Karar defterine işlendi ise

Ücret tutarı net şekilde yazıldıysa

ödenmesi zorunludur.

Ödenmezse yönetici:

İcra takibi başlatabilir

Avukata verebilir

Gecikme tazminatı isteyebilir

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre:

Yönetici ücreti, kararla belirlenmişse ortak gider sayılır.

Yönetici Ücretini Kimler Belirleyemez?

Şu kişiler yönetici ücretine tek taraflı karar veremez:

Yönetici kendisi

Denetçi

Blok temsilcisi

Kiracılar

Tek bir kat maliki

Ücret ancak kat malikleri kurulunda belirlenebilir.

Yönetici Ücreti Hakkında Yargıtay Kararları

Yargıtay'a göre:

Yönetici ücreti karar defterinde yer alıyorsa bağlayıcıdır.

Kat maliklerinin her biri bu gideri ödemek zorundadır.

Ücret ödenmemesi borçlu malik için icra sebebidir.

Yönetici mesai saati dışında bile daireleri ile ilgili sorunlarla ilgilenmek zorundadır.

Ücret makul olmak kaydıyla kat malikleri değiştiremez.

Yönetici Ücreti Artırılabilir mi?

Evet.

Yıllık olağan toplantıda:

Yeni yönetici seçilir

Yeni ücret belirlenebilir

Artış oranı kabul edilebilir

Oy çokluğu yeterlidir.

Yönetici Ücretinin Yüksek Olduğu İddia Edilirse Ne Olur?

Kat maliklerinden biri ücretin yüksek olduğunu düşünürse:

Toplantıya itiraz edebilir

Karar iptali davası açabilir

Yeni toplantı çağrısı talep edebilir

Yargıtay "makul ücret" kavramını dikkate alır.
10 daireli bir binada 20.000 TL aylık ücret makul görülmez.

🚀 SONUÇ

"Yöneticinin Ücreti" konusu apartman ve site yaşamının en temel hukuki başlıklarından biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yöneticiye ücret ödenmesi tamamen yasaldır ve bu ücret ortak gider kabul edilir.

Kısaca özetlemek gerekirse:

✔ Yönetici ücreti kat malikleri kurulunda karar ile belirlenir
✔ Ücret ortak giderdir ve aidata eklenir
✔ Kat maliki yöneticinin ücreti vergiden muaftır
✔ Kiracı yönetici de vergi ve SGK'sız ücret alabilir
✔ Profesyonel yöneticiler faturalı çalışmak zorundadır
✔ Ücret ödenmezse icra takibi yapılabilir

Doğru belirlenen ve karar defterine yazılan yönetici ücreti, apartman yönetiminin düzenli işleyişinin temel şartıdır.

YONETICIM.ORG

Yöneticinin Ücreti

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim