YÖNETİCİ’NİN SORUMLULUKLARI

VİVAYONETİM · Ara 24, 2023, 12:04 ÖÖ

Apartman ve site yönetiminde en kritik görevlerden biri yönetici tarafından yerine getirilir. Yönetici; ortak yaşam alanlarının düzeni, aidatların toplanması, giderlerin yapılması, bakım-onarım süreçlerinin yürütülmesi, hukuki işlemlerin takibi ve toplu yaşamın sağlıklı şekilde devamı için çok geniş bir görev ve sorumluluk alanına sahiptir.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 35 ve devamında yöneticinin tüm görev ve sorumlulukları ayrıntılı olarak belirtilmiştir. Yargıtay kararları da yöneticinin yükümlülüklerini çok net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Bu kapsamlı rehberde, apartman ve site yöneticisinin tüm sorumlulukları, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yasal yükümlülükleri, mali sorumlulukları, hukuki sonuçlar ve uygulamada dikkat edilmesi gereken kritik noktalar en detaylı biçimde açıklanmaktadır.

Yönetici Kimdir ve Neyi Temsil Eder?

Yönetici, apartman veya sitenin:

Mali işlerini

Hukuki işlerini

Teknik işlerini

İdari işlerini

Resmî yazışmalarını

kat malikleri adına yürüten kişidir.

Yönetici, kat malikleri adına "vekil" sıfatıyla görev yapar. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu'nun vekâlet hükümlerine de tabidir.

Yöneticinin Yasal Dayanağı (KMK Madde 35)

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35 yönetici görevlerini açıkça belirler. Bu madde, yöneticinin sorumluluklarının temelini oluşturur.

Yönetici, aşağıdaki görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:

Ortak yerlerin bakım ve onarımı

Giderlerin yapılması

Aidatların toplanması

Defterlerin tutulması

Kararların uygulanması

Yönetim planına uyulması

Denetçilere hesap verilmesi

Bu görevlerin ihmal edilmesi hukuki ve mali sorumluluk doğurur.

Yöneticinin Temel Sorumluluk Alanları

Yöneticinin sorumluluklarını 6 ana başlık altında toplamak mümkündür:

Mali Sorumluluklar

İdari Sorumluluklar

Hukuki Sorumluluklar

Teknik Sorumluluklar

Defter ve Belge Sorumluluğu

Kat maliklerine karşı sorumluluk

Aşağıda her başlık ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

1. Mali Sorumluluklar

Yönetici apartmanın tüm mali işlerinden sorumludur:

🟣 Aidat ve avansların toplanması

Kat malikleri kurulunda belirlenen aidat tutarlarını toplamak yöneticiye aittir.

Yönetici aidat tahsilatlarını:

Makbuzla,

Banka üzerinden,

Kayıt altına alınabilir şekilde

yapmak zorundadır.

🟣 Giderleri belgelendirme zorunluluğu

Her giderin mutlaka faturası, fişi veya makbuzu olmalıdır.

Faturasız, belgesiz harcama kesinlikle yapılamaz.

🟣 Giderlerin doğru kalemlere işlenmesi

Yönetici:

Asansör bakım giderlerini

Temizlik giderlerini

Güvenlik giderlerini

Demirbaş giderlerini

doğru şekilde sınıflandırmak zorundadır.

🟣 Aidat borçlularına icra işlemi başlatabilir

Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince aidat ödemeyenlere:

İhtar gönderebilir

İcra takibi başlatabilir

Gecikme tazminatı talep edebilir

Bu yetki yalnızca yöneticiye verilmiştir.

🟣 Mali sorumluluk kişiseldir

Yönetici:

Hatalı harcamadan

Kayıtsız ödemeden

Belge saklamaktan

Parayı yanlış kullanmaktan

şahsen sorumludur.

2. İdari Sorumluluklar

Yönetici apartmanın günlük işlerinin yürütülmesinden sorumludur:

🟣 Ortak alanların düzeni

Koridorlar, girişler, otoparklar, bahçeler, depo alanları yöneticinin sorumluluğundadır.

🟣 Görevlilerin yönetilmesi

Kapıcı, temizlikçi, bahçıvan, güvenlik görevlisi gibi çalışanların görev ve disiplin işlemleri yönetici tarafından yürütülür.

🟣 Toplantıların hazırlanması

Olağan toplantılar

Olağanüstü toplantılar

Gündem maddelerinin belirlenmesi

Tutanak hazırlığı

tamamen yöneticinin görevidir.

3. Hukuki Sorumluluklar

Yönetici hukuki temsil yetkisine sahiptir:

🟣 Apartmanı dışarıya karşı temsil eder

Belediyeler

SGK

Vergi dairesi

Firma ve tedarikçiler

Devlet kurumları

Mahkemeler

nezdinde apartmanı yönetici temsil eder.

🟣 Dava açma ve avukat görevlendirme yetkisi

Yönetici, kat malikleri adına dava açabilir ve avukat tutabilir.

🟣 İcra işlemleri yapabilir

Aidat toplamayan maliklere karşı icra takibi başlatma yetkisi yalnızca yöneticiye verilmiştir.

🟣 Yönetim planına uymak zorundadır

Yönetim planı apartmanın anayasasıdır. Yönetici buna aykırı işlem yapamaz.

4. Teknik Sorumluluklar

Yönetici teknik bakım-onarım işlerinden sorumludur:

🟣 Asansör bakım ve periyodik kontrolleri

A tipi muayene

Yıllık kontrol

Bakım sözleşmesi

yönetici tarafından takip edilir.

🟣 Yangın sistemleri

Yangın pompaları

Alarm sistemleri

Acil çıkış kapıları

Tüplerin periyodik kontrolleri

yönetici sorumluluğundadır.

🟣 Çatı, dış cephe, tesisat sorunları

Kaçak, çatlak, izolasyon sorunlarının çözümü yöneticinin görevidir.

5. Defter ve Belge Tutma Sorumluluğu

Yönetici şu belgeleri eksiksiz tutmak zorundadır:

Karar defteri

İşletme projesi (bütçe)

Gelir-gider defteri

Demirbaş defteri

Banka hesap hareketleri

Tüm faturalar ve makbuzlar

Belgelerin saklanmaması ağır sorumluluk doğurur.

6. Kat Maliklerine Karşı Sorumluluk

Yönetici:

✔ Kat maliklerini bilgilendirmek
✔ Hesap vermek
✔ Sorulara cevap vermek
✔ Şeffaf yönetim sağlamak

zorundadır.

Yönetici Hesap Vermek Zorundadır

Yönetici:

İstenildiğinde hemen hesap vermek

Yıllık rapor sunmak

Harcamaları açıklamak

Belgeleri göstermek

zorundadır.

Hesap vermemek görevden alınma sebebidir.

Yönetici Görevini Yapmazsa Ne Olur?

Yönetici görevini ihmal ederse:

Görevden alınabilir

Kat malikleri tarafından dava açılabilir

Mahkeme yönetici atayabilir

Zararı tazmin etmek zorunda kalabilir

Yönetici, kusurlu veya kötü niyetli davranışlarından şahsen sorumludur.

Yöneticinin Suç Sayılan Eylemleri

Aşağıdaki durumlar suç niteliği taşır:

Parayı zimmetine geçirmek

Belgeleri saklamak

Faturasız harcama yapmak

Sözleşmeleri gizlemek

Banka kayıtlarını sunmamak

Bu durumda yöneticinin cezai sorumluluğu doğar.

Yargıtay Kararlarına Göre Yöneticinin Sorumlulukları

Yargıtay içtihatlarına göre:

✔ Yönetici tüm giderleri belgelendirmek zorundadır
✔ Kayıt dışı harcama yapılamaz
✔ Belgeleri saklamak suçtur
✔ Aidat hesabı yanlışsa yönetici sorumludur
✔ Defter tutmayan yönetici tazminat öder
✔ Faturası olmayan gider ortak gider sayılamaz

Yargıtay kararları yöneticinin sorumluluğunu çok açık şekilde ortaya koymaktadır.

🚀 SONUÇ

Yöneticinin sorumlulukları apartman ve site yönetiminin sağlıklı işlemesi için hayati önem taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici:

✔ Mali işlerden
✔ Teknik bakımdan
✔ Hukuki temsilden
✔ Defter ve belgelerden
✔ Kat maliklerine karşı bilgilerden
✔ Denetim süreçlerinden
✔ Ortak giderlerden

tam olarak sorumludur.

Yönetici bu görevleri eksiksiz yürütmezse hem hukuki hem mali hem de cezai sorumluluk altına girer.

Sağlam ve şeffaf bir yönetim için yöneticinin sorumluluklarını doğru anlaması ve uygulaması şarttır.

YONETICIM.ORG

YÖNETİCİ’NİN SORUMLULUKLARI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim