YÖNETİCİ’NİN GÖREVLERİ

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:59 ÖS

Apartman ve site yönetiminde yönetici, toplu yaşamın düzeni, ortak giderlerin planlanması, aidatların tahsil edilmesi, onarım ve bakım süreçlerinin yürütülmesi, hukuki temsil ve toplu yaşam kurallarının uygulanması gibi çok geniş bir alanda görev yapan kişidir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 35, yöneticinin görevlerini tek tek sıralamış ve yöneticinin hem mali hem idari hem de hukuki alanda kapsamlı şekilde sorumlu olduğunu açıkça belirtmiştir.

Bu kapsamlı rehberde, yöneticinin görevleri, yükümlülükleri, yetkileri, yapmak zorunda olduğu işler, mali sorumluluklar, hataların sonuçları ve Yargıtay kararları ile birlikte tüm detayları öğrenebilirsiniz.

Yönetici Kimdir? Görev Yetkisi Neye Dayanır?

Yönetici, kat malikleri kurulunca seçilen ve apartmanın tüm işlerini yürütmekle görevlendirilen kişidir. Yönetici:

Kat maliki olabilir

Kiracı olabilir

Profesyonel yönetici olabilir

Yönetim firması olabilir

Yöneticinin görev ve yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde açıkça belirlenmiştir ve bu görevler kanuni zorunluluktur.

Yöneticinin Görevleri (KMK Madde 35'e Göre)

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yöneticinin görevleri şu başlıklar altında toplanır:

Genel yönetim işleri

Bakım ve onarım işleri

Mali işler ve aidat toplama

Defter ve belge düzeni

Hukuki temsil

Denetim ve raporlama

Toplantıların yapılması

Aşağıda her görev profesyonel şekilde açıklanmıştır.

1. Genel Yönetim İşleri

Yönetici, apartmanda günlük işlerin sürdürülmesinden sorumludur. Bu sorumluluklar:

🟣 Ortak yaşam düzeninin sağlanması

Apartmanda huzur ve düzeni korumak yöneticinin sorumluluğudur.

🟣 Sakinlerin sorunlarını çözmek

Gürültü şikâyetleri

Otopark anlaşmazlıkları

Apartman kurallarının ihlali

Bu tür sorunlara yönetici müdahale eder.

🟣 Apartmanın günlük ihtiyaçlarını karşılamak

Temizlik, güvenlik, çöp toplama, bahçe bakımı gibi tüm rutin işlemler yönetici tarafından organize edilir.

2. Bakım ve Onarım İşleri

Apartmanın en önemli teknik işleri yöneticinin sorumluluğundadır:

🟣 Asansör bakımı ve periyodik kontroller

Yıllık asansör muayenesini planlamak ve sertifikaları takip etmek zorunludur.

🟣 Yangın sistemi kontrolleri

Tüpler

Sprinkler

Alarm

Acil çıkışlar

tamamen yönetici kontrolündedir.

🟣 Çatı, tesisat ve dış cephe sorunlarının çözümü

Arıza veya tehlike durumlarında derhal müdahale etmek yöneticinin asli görevidir.

3. Mali İşler – Aidat ve Gider Yönetimi

Yönetici mali konularda büyük sorumluluk taşır.

🟣 Aidatları toplamak

Aidatlar işletme projesine uygun şekilde toplanır.

🟣 Giderleri belgelendirmek

Her harcamanın mutlaka:

Fatura

Makbuz

Dekont

ile belgelenmesi zorunludur.

🟣 Apartman giderlerinin karşılanması

Temizlik, bakım, onarım ve diğer tüm giderleri yönetici karşılar ve belgelendirir.

🟣 Borca itiraz eden malikleri bilgilendirmek

Aidat ödemeyenlere ihtar gönderir ve gerekirse icra sürecini başlatır.

4. Defter ve Belge Tutma Zorunluluğu

Yönetici aşağıdaki defterleri tutmak zorundadır:

🟣 Gelir-Gider Defteri

Tüm gelir ve giderler kayıt altına alınır.

🟣 Karar Defteri

Alınan tüm yönetim kararları yazılır.

🟣 İşletme Projesi (Yıllık bütçe)

Bu belge hazırlanmak zorundadır ve duyurulmalıdır.

🟣 Makbuzlar ve fatura dosyası

Her harcamanın belgesinin bulunması zorunludur.

5. Hukuki Temsil Yetkisi

Yönetici, apartmanı hem resmi kurumlara hem üçüncü kişilere karşı temsil eder.

🟣 Belediye, SGK, elektrik / su kurumları ile yazışmalar

Tüm resmi işlemler yöneticinin yetkisi dahilindedir.

🟣 Aidat borçlularına icra takibi

Yöneticinin en önemli yetkilerinden biridir.

🟣 Sözleşme yapmak

Asansör bakım anlaşması

Güvenlik hizmetleri

Temizlik ve bakım firmaları

ile yapılan sözleşmeler yöneticinin yetkisi dâhilindedir.

6. Denetim ile ilgili görevler

Yönetici, her yıl denetçi tarafından incelenen hesaplarını eksiksiz sunmak zorundadır.

🟣 Hesap verme yükümlülüğü

Yönetici istenildiği anda hesap vermek zorundadır.

🟣 Denetçiye belge teslimi

Gelir-gider defteri, makbuzlar, banka hareketleri denetçiye iletilir.

7. Toplantıların Hazırlanması ve Yürütülmesi

Yönetici:

🟣 Olağan toplantı çağrısını yapmak

Toplantı ilanı asılır ve maliklere duyurulur.

🟣 Olağanüstü toplantı çağrısı

Zorunlu durumlarda yapılır.

🟣 Gündemi hazırlamak

Toplantı gündemi yönetici tarafından belirlenir.

🟣 Tutanak tutmak ve kararları kaydetmek

Toplantı sonrası karar defteri işlenir.

Yönetici Görevini Yapmazsa Ne Olur?

Yönetici görevini ihmal veya kötüye kullanma durumunda ciddi sorumlulukla karşılaşır.

❌ Görevden alınabilir

Kat malikleri yönetici değişimi yapabilir.

❌ Tazminat davasına maruz kalabilir

Zarara uğrayan malikler tazminat isteyebilir.

❌ Suç duyurusu yapılabilir

Belgeleri saklamak suçtur.

❌ Mahkeme yönetici atayabilir

Yönetim boş kalırsa Sulh Hukuk Mahkemesi yönetici atar.

Yöneticinin Cezai Sorumluluğu

Aşağıdaki durumlar cezai sorumluluk oluşturabilir:

Paranın zimmete geçirilmesi

Makbuzların gizlenmesi

Faturasız harcama yapılması

Defterlerin bilinçli olarak yok edilmesi

Yetkinin kötüye kullanılması

Bu tür durumlarda yönetici hem mali hem cezai olarak sorumlulur.

Yargıtay Kararlarına Göre Yöneticinin Görevleri

Yargıtay'ın yerleşik kararları:

✔ Yönetici tüm giderleri belgeli yapmak zorundadır
✔ Aidat toplamak ve icra sürecini yürütmek yöneticinin görevidir
✔ Toplantı ilanı doğru yapılmazsa kararlar geçersizdir
✔ Asansör bakım ve yangın sistemi takip edilmelidir
✔ Defter tutmamak yöneticinin sorumluluğudur

Bu kararlar yöneticinin görevlerinin çok ciddi ve kapsamlı olduğunu doğrulamaktadır.

🚀 SONUÇ

Yönetici, apartmanın veya sitenin tüm işlerini yürüten kişidir ve görevleri kanunla belirlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre:

✔ Ortak alanları koruyacak
✔ Aidatları toplayacak
✔ Giderleri belgeleyecek
✔ Defter tutacak
✔ Toplantı çağrısı yapacak
✔ Sözleşmeleri yönetecek
✔ Hesap verecek
✔ Bakım ve onarım işlerini kontrol edecek
✔ Hukuken apartmanı temsil edecektir

Bu görevler ihmal edildiğinde yönetici hem hukuki hem mali hem de cezai sorumlulukla karşı karşıya kalır.

Profesyonel, şeffaf, düzenli ve belgeli yönetim anlayışı hem apartmanın sağlığı hem de yöneticinin güvenliği için en doğru yoldur.

YONETICIM.ORG

YÖNETİCİ’NİN GÖREVLERİ

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim