Yöneticinin Çekilmesi

VİVAYONETİM · Ara 24, 2023, 12:07 ÖÖ

Apartman ve site yönetimlerinde yöneticinin görev ve sorumlulukları oldukça geniştir. Aidat tahsilatı, giderlerin planlanması, bakım ve onarım süreçleri, resmi yazışmalar, sözleşme yönetimi, hukuki yükümlülükler ve kriz yönetimi gibi pek çok iş yönetici tarafından yürütülür. Bu yoğun iş yükü, kimi zaman yöneticinin görevi bırakmak istemesine neden olabilir. Bu duruma Kat Mülkiyeti Kanunu'nda "yöneticinin çekilmesi" adı verilir.

Yönetici ister kat maliki, ister kiracı, ister profesyonel yönetim firması olsun, görevinden çekilme hakkına sahiptir. Ancak çekilme işleminin hukuken doğru yapılması gerekir. Aksi takdirde hem yöneticinin hem apartmanın ciddi sorunlar yaşaması mümkündür.

Bu kapsamlı rehberde yöneticinin çekilmesi, nasıl bırakabileceği, sürecin nasıl işleyeceği, çatışmalı durumlarda ne yapılacağı, yeni yönetici seçimi, yöneticinin sorumlulukları, Yargıtay kararları, çekilmenin geçerlilik şartları ve uygulamada yapılan hatalar en ayrıntılı şekilde anlatılmaktadır.

Yöneticinin Çekilmesi Nedir?

Yöneticinin çekilmesi, apartman veya site yöneticisinin görevinden kendi iradesiyle ayrılmak istemesi anlamına gelir. Bu bir istifa niteliğindedir.

Çekilme:

Tamamen yöneticinin hakkıdır

Zorla görevde kalmaya zorlanamaz

Yazılı olarak bildirim yapılmalıdır

Kat malikleri kurulunun bilgisine sunulmalıdır

Yönetici çekilmek istediğinde kat malikleri bunu engelleyemez, sadece süreci uygun şekilde yürütür.

Yönetici Görevden Ne Zaman Çekilebilir?

Yönetici şu durumlarda çekilebilir:

✔ Görev yapmak istemediğinde
✔ Sağlık sorunları olduğunda
✔ Yoğun iş yükü nedeniyle
✔ Kat malikleri ile yaşanan çatışmalarda
✔ Yeterli destek alamadığında
✔ Profesyonel yönetim görevini sonlandırmak istediğinde
✔ Maliklerin ortak çalışmaya engel olduğu durumlarda

Kanun yöneticinin çekilmesine engel bir şart koymamıştır.

Yöneticinin Çekilmesi Nasıl Yapılır? Adım Adım Süreç

Yönetici çekilme kararını verdiğinde aşağıdaki prosedürü izlemelidir:

1. Yazılı İstifa Bildirimi Hazırlanır

Yönetici, kat maliklerine yazılı bir bildirim gönderir.
Bu yazı:

Noterden olabilir

Apartman girişine asılabilir

Tüm maliklere elden veya e-posta ile gönderilebilir

WhatsApp üzerinden bildirim hukuken tartışmalıdır

En sağlam yöntem noter ihtarnamesi veya imzalı teslim tutanağıdır.

2. Olağanüstü Toplantı Çağrısı Yapılır

KMK'ya göre yöneticinin çekilmesi durumunda yeni yönetici seçimi zorunludur.

Bu nedenle yönetici:

"Olağanüstü toplantı" çağrısı yapmalıdır

Gündeme "yeni yönetici seçimi" maddesi eklemelidir

Tarih, yer ve saat açıkça belirtilmelidir

Toplantı süreleri genellikle 7–15 gün öncedir.

3. Finansal ve idari belgeler teslim edilir

Yeni yönetici seçilene kadar mevcut yönetici şu belgeleri korumak ve teslim etmekle yükümlüdür:

Gelir-gider defteri

Banka hesap ekstreleri

Makbuzlar

Karar defteri

Sözleşmeler

Fatura klasörü

Demirbaş listesi

Kasada bulunan paralar

Yönetici çekildi diye bu belgeleri saklayamaz.
Bu belgeler apartmanın malıdır.

4. Yeni Yönetici Seçilene Kadar Görev Devam Eder

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici:

"Yerine yenisi seçilene kadar görevinin gerektirdiği işleri yapmaya devam etmek zorundadır."

Bu çok önemli bir hükümdür.

✔ Yönetici istifa etti → Hemen görev bitmez
✔ Yeni yönetici seçildiğinde → Görev sona erer

Bu düzenleme apartmanın "yöneticisiz kalmasını" engellemek içindir.

Yönetici İstifa Ettiğinde Aidat Toplamaya Devam Edebilir mi?

Evet.

Yeni yönetici seçilene kadar:

Aidat tahsilatı

Giderlerin ödenmesi

Acil bakım-onarım işleri

Güvenlik ve teknik hizmetlerin devamı

yönetici tarafından yürütülür.

Bu süreçte yönetici görevden kaçınamaz.

Yönetici İstifa Ettikten Sonra Mali Sorumluluk Devam Eder mi?

Evet.

Yönetici:

Görev dönemindeki tüm işlemlerden

Harcamalardan

Belgelerden

Defterlerden

hukuken sorumludur.

Görevden ayrılmak sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Yönetici Çekilmek İsterse Malikler Engel Olabilir mi?

Hayır.

Yönetici kendi isteğiyle görevden çekilebilir. Malikler bunu:

Reddetme

Engelleme

Oylamaya sunma

Onaylamama

yetkisine sahip değildir.

Yönetici görevinden ayrılmakta özgürdür.

Yönetici Çekildiğinde Yeni Yönetici Nasıl Seçilir?

Yeni yönetici seçim süreci şu şekildedir:

Olağanüstü toplantı yapılır

Kat malikleri toplanır

Adaylar belirlenir

Oylama yapılır

Oy çokluğu ile yönetici seçilir

Karar defterine işlenir

Yeni yönetici görevi devralır

Yönetici Hiç Çalışmıyorsa veya Görevini Yapmıyorsa Ne Olur?

Yönetici görevden ayrılmak istemese bile:

Görevleri yerine getirmiyor

Hesap vermiyor

Defter tutmuyor

Belgeleri saklıyor

Apartmanı zarara uğratıyorsa

kat malikleri:

✔ Yönetici hakkında görevden alma davası açabilir
✔ Olağanüstü toplantı ile görevden alabilir
✔ Mahkemeden yönetici atanmasını isteyebilir

Bu durumda "yöneticinin çekilmesi" değil, görevden alınması süreci işler.

Profesyonel Yönetim Firması Çekilmek İsterse

Profesyonel yönetim şirketleriyle sözleşme yapılır.
Bu nedenle süreç daha farklı işler.

Firmanın çekilmesi:

Sözleşme hükmüne göre

Bildirim sürelerine göre

Ceza maddeleri varsa onun gereğine göre

yapılır.

Sözleşmede hüküm yoksa genel hükümler uygulanır.

Çekilen Yönetici Ücret Talep Edebilir mi?

Evet.

Yönetici:

Görev süresince hak ettiği ücretleri

Gider tazminatlarını

Yaptığı masrafları

talep edebilir.

Yönetici ücreti kararla belirlenmişse yasal alacaktır.

Yönetici Çekilirse Kat Malikleri Ne Yapmalı?
✔ Olağanüstü toplantı düzenlemeli
✔ Yeni yönetici seçilmeli
✔ Mali belgeler teslim alınmalı
✔ Yıl sonu hesapları kontrol edilmeli
✔ Denetçi raporu hazırlanmalı

Aksi takdirde apartman yöneticisiz kalır ve tüm süreç aksar.

Yönetici Çekildiği Halde Görevi Bırakırsa Ne Olur?

Eğer yönetici:

"Yeni yönetici seçilmeden görevi bırakırsa"

"Belgeleri teslim etmezse"

"Bankadaki parayı aktarmazsa"

bu durum hukuka aykırıdır.

Kat malikleri şu işlemleri yapabilir:

✔ Savcılığa suç duyurusu
✔ Maddi tazminat davası
✔ İcra takibi
✔ Mahkemeden ihtiyati tedbir

Yönetici kanunen yükümlüdür:

"Yeni yönetici seçilene kadar görevi devam ettirmek."

Yöneticinin Çekilmesine İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay kararlarına göre:

Yönetici tek taraflı olarak çekilebilir

Çekilme bildirimi yazılı olmalıdır

Çekilme, yeni yönetici seçilene kadar hüküm doğurmaz

Yönetici bu süreçte görev yapmaya devam etmek zorundadır

Belgeleri teslim etmeyen yönetici sorumlu tutulur

Yönetici çekildiği tarihe kadar yaptığı harcamalardan sorumludur

Bu kararlar uygulamayı netleştirmiştir.

🚀 SONUÇ

Apartman ve site yöneticisinin çekilmesi hukuki olarak mümkündür ve yöneticinin temel hakkıdır. Ancak sürecin doğru işletilmesi gerekir.

✔ Yönetici yazılı olarak bildirim yapmalıdır
✔ Yeni yönetici seçilene kadar görev devam eder
✔ Belgeler eksiksiz teslim edilmelidir
✔ Mali sorumluluk görev süresini kapsar
✔ Kat malikleri engel olamaz
✔ Olağanüstü toplantı yapılması zorunludur

Yönetici çekilmekte özgürdür ancak sorumluluktan kaçamaz.
Doğru yürütülen çekilme süreci, apartman ve site yönetiminin düzeni açısından çok önemlidir.

YONETICIM.ORG

Yöneticinin Çekilmesi

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim