Yöneticinin Atanamamas

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:58 ÖS

Apartman ve site yönetiminde en kritik unsur, yöneticinin doğru şekilde atanmasıdır. Yönetici, toplu yaşamın düzenini sağlayan kişidir. Ancak birçok apartmanda toplantılara katılım az olduğu, kat malikleri sorumluluk almak istemediği veya anlaşmazlık çıktığı için yönetici atanamamakta ve yönetim tamamen kilitlenmektedir.

Yönetici seçilememesi; aidat toplama, fatura ödeme, bakım-onarım, temizlik, asansör kontrolü, resmi evrak işlemleri gibi tüm süreçleri durma noktasına getirir. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin atanamadığı durumlarda uygulanacak hukuki süreci çok net bir şekilde düzenlemiştir.

Bu kapsamlı rehberde yöneticinin atanamaması, yönetici seçilemediğinde yapılması gerekenler, mahkeme yoluyla yönetici atanması, yönetim boşluğunun sonuçları ve Yargıtay kararları ile detayları aktarılmaktadır.

Yöneticinin Atanamaması Ne Demektir?

Yöneticinin atanamaması, apartmanda gerekli toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamaması veya kat maliklerinin yönetici seçimi konusunda anlaşamaması anlamına gelir.

Yaygın sebepler:

Kat maliklerinin toplantıya gelmemesi

Yönetici olmak istememeleri

Aday çıkmaması

Oy çokluğu sağlanamaması

Anlaşmazlık çıkması

Kat maliklerinin birbirini veto etmesi

Bu durum apartmanda "yönetim boşluğu" oluşturur.

Yönetici Atanmazsa Ne Olur?

Yönetici yoksa apartmanda hiçbir resmi işlem yürütülemez.

❌ Aidat toplanamaz
❌ Faturalar ödenemez
❌ Asansör bakımı yaptırılamaz
❌ Ortak alan düzeni bozulur
❌ Banka hesapları açılamaz
❌ Sözleşmeler yapılamaz
❌ İcra takibi başlatılamaz
❌ Resmî kurumlarla yazışma yapılamaz
❌ Yangın sistemi, asansör ve teknik kontroller aksar

Bu nedenle yönetici seçilememesi hem hukuki hem teknik açıdan ciddi riskler oluşturur.

Yöneticinin Atanamaması Durumunda Kanuni Yol (KMK Madde 34/2)

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34 çok net bir hüküm içerir:

"Yönetici atanamadığı takdirde, kat maliklerinden biri veya birkaçının müracaatı üzerine, Sulh Hukuk Mahkemesi yönetici atar."

Bu maddeye göre:

✔ Yönetici atanamazsa mahkeme yöneticiyi zorunlu olarak atar
✔ Başvuruyu tek bir kat maliki bile yapabilir
✔ Mahkemenin atanacağı yönetici "zorunlu yönetici"dir
✔ Mahkeme kararı kesin ve bağlayıcıdır

Bu süreç, yöneticisiz kalan apartmanlarda en temel çözümdür.

Mahkeme Yoluyla Yönetici Atanması Nasıl Olur?

Mahkeme tarafından yönetici atanması çok basit bir süreçtir.
Aşamalar şöyle işler:

🟣 1. Kat malikleri toplantı yapar fakat yönetici seçilemez

Buna dair bir tutanak tutulur.

🟣 2. Kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurur

Başvuru dilekçesi sunulur.

Gerekli belgeler:

Tapu fotokopisi

Kat malikleri listesi

Toplantı tutanağı

Yönetim planı

Aidat ve gider belgeleri (varsa)

🟣 3. Mahkeme dosyayı inceler

Kısa bir duruşma yapılabilir veya evrak üzerinden karar verilir.

🟣 4. Mahkeme bir yönetici atar

Bu kişi:

Bir kat maliki

Profesyonel yönetici

Yönetim firması

Mahkemece önerilen kişi

olabilir.

🟣 5. Mahkeme kararı noter gibi bağlayıcıdır

Atanan yönetici, kat malikleri tarafından seçilmiş yönetici ile aynı yetki ve sorumluluklara sahiptir.

Mahkemece Atanan Yöneticinin Yetkileri

Mahkemeden atanan yönetici de normal yönetici gibi:

✔ Aidat toplayabilir
✔ İcra takibi başlatabilir
✔ Sözleşme yapabilir
✔ Bakım-onarım yaptırabilir
✔ Faturaları ödeyebilir
✔ Toplantı çağrısı yapabilir

Yetkileri kısıtlı değildir; tam yetkilidir.

Mahkeme Yöneticisinin Ücreti Kim Tarafından Ödenir?

Yönetici ücreti, diğer yönetici ücretleri gibi ortak giderdir.

Yani:

→ Tüm kat malikleri öder
→ Mahkemenin belirlediği ücret aynen geçerlidir

Bazı mahkemeler emirle "asgari ücret + masraflar" modeli uygulayabilir.

Yöneticinin Atanamaması Durumunda Yapılacak İlk İşler

Yönetici seçilemediyse yapmanız gerekenler:

Toplantı tutanağı hazırlamak

Ek toplantı çağrısı yapmak

Yine seçilemezse tutanak oluşturmak

Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurmak

Acil bakımlar için geçici karar almak

Aidatların çökmesini önlemek

En hızlı çözüm mahkeme atamasıdır.

Yönetici Atanamadığında Karşılaşılan Sorunlar
❌ Asansörler durur

Bakım sözleşmeleri yapılamadığından mühürlenebilir.

❌ Faturalar ödenemez

Elektrik ve su kesintileri yaşanabilir.

❌ Temizlik hizmeti durur

Apartman hijyeni bozulur.

❌ Güvenlik hizmeti aksar
❌ Banka hesabı açılmaz

Ortak hesap açılamadığı için ödeme yapılamaz.

❌ İcra takibi yapılamaz

Borçlu malikler aidat ödemez hâle gelir.

Bu nedenle yönetici seçilememesi büyük risk oluşturur.

Yönetici Atanamadığında Acil Durum İşlemleri

Bazı durumlarda (yangın, su baskını, acil bakım) yönetici yoksa kat malikleri:

Karar almadan

Acil müdahaleyi

Masrafı karşılayıp belgeleyerek

mecburi gider olarak işleterek daha sonra tahsil edebilir.

Bu durum "zorunlu ve acil gider" olarak kabul edilir.

Yargıtay Kararlarına Göre Yöneticinin Atanamaması

Yargıtay'ın yöneticisiz apartmanlarla ilgili kararları şunları vurgular:

✔ Yönetici atanamaması yönetim boşluğu doğurur
✔ Bu durumda mahkeme ataması zorunludur
✔ Yönetici atanması bir "zaruret"tir
✔ Mahkemece atanan yönetici tam yetkilidir
✔ Toplantılar geçersiz olsa bile mahkeme yönetici atar

Bu kararlar yöneticisiz yönetimin mümkün olmadığını açıkça gösterir.

Yönetici Atanamadığında Kat Maliklerinin Hakları

Kat malikleri:

✔ Mahkemeye başvurabilir
✔ Yeni toplantı talep edebilir
✔ Profesyonel yönetim önerebilir
✔ Harcamalara itiraz edebilir
✔ Zorunlu giderleri ödemek zorundadır

Apartman yönetimi kendi hâline bırakılamaz.

Profesyonel Yönetim Firmasına Devretme Seçeneği

Yönetici bulunamıyorsa profesyonel yönetim en ideal seçenektir.

Avantajları:

7/24 hizmet

Teknik takip

Finansal şeffaflık

Kurumsal raporlama

Denetim kolaylığı

Yasal süreçlerin profesyonel yürütülmesi

Yönetici çıkmayan binalarda en yaygın çözüm budur.

🚀 SONUÇ

Yöneticinin atanamaması apartmanda ciddi yönetim boşluğu oluşturur.
Kat Mülkiyeti Kanunu bu durumda mahkeme yoluyla yönetici atamasını zorunlu kılar.

Özetle:

✔ Yönetici seçilemezse Sulh Hukuk Mahkemesi yönetici atar
✔ Atanan yönetici tam yetkilidir
✔ Masraflar kat maliklerince karşılanır
✔ Yönetimsiz apartman olmaz
✔ Mahkeme ataması, apartmanın sağlıklı şekilde işlemesi için zorunlu çözümdür

Yöneticisiz apartman hem hukuki hem mali hem teknik olarak büyük risk taşır; hızlı hareket edilmesi gerekir.

YONETICIM.ORG

Yöneticinin Atanamamas

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim