YONETICIM.ORG

YÖNETİCİ SEÇİLMEZSE NE OLUR?
Apartmanda veya sitede yönetici seçilememesi en sık rastlanan ve en kritik hukuki problemlerden biridir. Çünkü yönetici seçilemeyen her bina, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre "yönetimsiz bina" kabul edilir ve bu durum ciddi cezai ve mali sorumluluklar doğurur. Bu yazıda yönetici çıkmayan apartmanlarda uygulanacak kesin ve yasal yolu adım adım anlatıyoruz.

1. Yönetici seçilememesi ne anlama gelir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi, her apartmanda yönetici seçilmesini zorunlu kılar. Yönetici seçilmeyen binalarda:

• Aidat toplanamaz
• İcra takibi açılamaz
• Banka hesabı açılamaz
• Asansör yıllık kontrolü yapılamaz (ceza gelir)
• Ortak alan bakım işleri yapılamaz
• Yasal tebligatlar kabul edilmez

Bu nedenle "kimse istemiyor" demek hukuken geçerli bir neden değildir.
Yönetici mutlaka seçilmelidir.

2. Yönetici seçmek için yapılacak ilk işlem: Olağanüstü toplantı çağrısı

Yönetici yoksa, KMK 29'a göre her kat maliki olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir.

Toplantı çağrısında olması gerekenler:

• Toplantı gündemi
• Yer – saat – tarih
• "Yedek toplantı" tarihi (çoğunluk olmazsa 2. toplantı)
• Yönetici seçimi maddesi açıkça yazılmalı

Toplantı çağrısı şu şekillerde yapılabilir:

Geçerli yöntemler:
✓ İadeli taahhütlü posta
✓ Elden imza karşılığı tebliğ
✓ SMS + imzalı duyuru

Geçersiz yöntemler:
✗ Sadece WhatsApp
✗ Kapı altı kâğıt
✗ Asansör ilan panosu (tek başına yeterli değil)

3. Toplantı yapıldı ama kimse yönetici olmak istemedi – ne yapılır?

Apartmanda kimse yöneticiliği kabul etmiyorsa problem burada başlar.

KMK 34 çok açık:
"Yönetici seçilemediği takdirde, kat maliklerinden her biri mahkemeye başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir."

Yani:

• 10 daire varsa bir kişi bile başvurabilir
• Mahkeme yönetici ataması yapar
• Yönetim boşluğu anında kapanır

Mahkeme, iki sistemden birini seçer:

Profesyonel yönetici atar

Kat maliklerinden birini "zorunlu yönetici" olarak atar

4. Kayyum atanması süreci nasıl işler?

Halk arasında "kayyum" denir ancak teknik olarak bu bir "yönetici atama davasıdır".

Başvuruyu yapan kişi, sulh hukuk mahkemesine:

• Tapu fotokopisi
• Apartman adresi
• Genel kurul yapılamadığına dair tutanak
• Toplantı çağrısı kâğıdı

ile başvurur.

Mahkeme ortalama:

• 7–21 gün içinde atama kararı verir
• Atanan yönetici tüm yetkilere sahip olur
• Aidat toplayabilir, icra başlatabilir, banka hesabı açabilir

Atanan yönetici, diğer yöneticiler gibi karar defteri tutmak ve giderleri belgelendirmek zorundadır.

5. Kayyum sürecine gerek kalmadan yapılabilecek alternatif çözüm

Toplantı yapılmasına rağmen yönetici çıkmadıysa şu yöntem uygulanabilir:

"Dönüşümlü yönetici sistemi"

Bu sistemde:

• Bina liste yapar
• Her daire 6 aylığına yönetici olur
• Bir nevi zorunlu nöbet sistemi uygulanır

Bu yöntem mahkemeye gitmeden çözüm sağlar ancak tüm malikler imza atmalıdır.

6. Yönetici seçilememesi halinde oluşacak cezai durumlar

• Asansör mühendislik denetimleri tamamlanamaz → idari para cezası
• Yangın yönetmeliği yükümlülükleri yerine getirilmez
• Ortak alan sigortası yapılamaz
• Belediyeye karşı sorumluluk doğar
• Ortak alan zararlarında maliklere tazminat yüklenebilir

Bina "başsız" kalmış sayılır ve bu durum malikler için büyük risk oluşturur.

7. Pratik çözüm: 2 toplantı + 1 dava

Bu yöntem Türkiye'de en hızlı çözümdür:

Olağanüstü toplantı çağrısı yapılır

toplantı: Çoğunluk olmaz

toplantı: Katılanlarla yapılır, yine yönetici yok

Tutanak tutulur

Sulh hukuk mahkemesine yönetici atama davası açılır

Bu işlem toplamda 10–25 gün sürer.

SONUÇ

Yönetici seçilememesi basit bir sorun değildir; bina hukuken "yönetimsiz" kalır ve bu büyük riskler doğurur.
Yasal süreç çok nettir:

Toplantı → Tutanak → Mahkeme → Yönetici Ataması

Bu süreç işletilmediği sürece bina her an ceza ve hukuki sorumlulukla karşılaşabilir.[/size]