Yönetici Özel Harcamayı Ortak Giderlere Yazarsa Ne Olur? Hukuki ve Cezai Sonuçla

sergen · Ksm 20, 2025, 06:13 ÖS

ÖZET
Apartman yöneticisinin kendi dairesine ilişkin yaptığı kişisel harcamaları ortak giderlere eklemesi en ciddi yönetim suçlarından biridir. Bu davranış, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre hem tazminat sorumluluğu hem de cezai yaptırım doğurabilir. Bu yazı, yöneticinin özel gideri ortak gider olarak yansıtması durumunda doğacak tüm sonuçları kapsamlı şekilde açıklamaktadır.

1. Özel harcama nedir?

Özel harcama, yöneticinin kendi dairesine ait olan şu masraflardır:

• Boya-badana
• Su tesisatı tamiri
• Elektrik arızası
• Petek temizliği
• Kapı tamiri
• Zemin, duvar, fayans onarımı
• Daire içi sıhhi tesisat

Bu giderler kat malikinin kendi özel gideridir ve ortak gider defterine yazılamaz.

Yönetici dahil hiç kimse özel giderini ortak giderlere yansıtamaz.

2. Özel gideri ortak gider gibi göstermek hangi suçlara girer?

Bu davranış 4 farklı suç oluşturur:

✓ Görevi kötüye kullanma (TCK 257)
✓ Güveni kötüye kullanma (TCK 155)
✓ Haksız kazanç elde etme
✓ Kat maliklerine karşı maddi zarar oluşturma

Ayrıca KMK m.38 uyarınca yönetici sorumluluğu doğar.

3. Yalnızca kendi dairesine yapılan masraf değil, gizli eklemeler de suçtur

Örnek:

• Usta çağırılır
• Asansör bakım faturası 4.000 TL iken yöneticinin dairesindeki musluk tamiri de bu faturaya eklenir → 5.200 TL yapılır
• Aradaki 1.200 TL apartmana yüklenir

Bu, Türkiye'de en sık yapılan "fatura karıştırma" usulsüzlüğüdür.

Bu davranış kesin olarak suç sayılır.

4. Yönetici özel harcamayı ortak giderlere yazarsa ne olur?

Aşağıdaki sonuçlar doğar:

❌ Toplantıda güven oylaması kaybı
❌ Denetçi tarafından rapor tutulması
❌ Mahkeme kararıyla yöneticinin görevden alınması
❌ Tüm zararın yöneticiden tahsili
❌ Gecikme faiziyle ödeme yükümlülüğü
❌ Savcılığa suç duyurusu
❌ Maliklerin tazminat davası açabilmesi
❌ Yöneticinin bir daha seçilememesi

Bu davranış, yönetici için "en ağır disiplin ihlali"dir.

5. Kat malikleri yöneticinin özel masraf yazdığını nasıl tespit eder?

Malikler şu belgeleri isteme hakkına sahiptir:

✓ Ustanın fatura dökümü
✓ Asıl işçilik açıklaması
✓ Kullanılan malzeme listesi
✓ Fiyatlandırma tablosu
✓ Banka dekontları
✓ Gider defteri kayıtları
✓ Alış faturaları
✓ İşçilik sözleşmeleri

Yönetici bu belgelerin hepsini ibraz etmek zorundadır.

Gizleme → suç
Vermeme → dava
Hileli gösterme → tazminat + ceza

6. Özel masrafı ortak giderlere yazdığı tespit edilen yöneticiye karşı ne yapılır?

3 aşamalı çözüm uygulanır:

Aşama 1 – Denetçi raporu
Denetçi, masrafın özel olduğunu tutanakla yazar.
Bu tutanak mahkemede delil olur.

Aşama 2 – Olağanüstü toplantı
Gündeme şu eklenir:

• "Yöneticinin özel gideri ortak giderlere yansıttığı tespit edilmiştir. Görevden alınması ve zararın iadesi."

Aşama 3 – Yasal süreç
• Tazminat davası
• Görevi kötüye kullanma nedeniyle savcılık
• Yönetici atama davası

7. Yönetici zarar tazmin eder mi?

Evet, zarar birebir yöneticiden alınır.

Geri iade edilir:

• Fatura tutarı
• Gecikme faizi
• Ek masraflar
• Oluşan tüm hukuki masraflar

Yönetici cebinden ödemek zorunda kalır.

8. Yönetici özel masrafı gizlemek için fatura karıştırırsa ne olur?

Bu, en ağır durumdur.

Örneğin:

• Ortak alan için 10.000 TL'lik iş yapılmıştır
• Yönetici kendi dairesinin 2.000 TL'lik masrafını bu faturalara ekletmiştir
• 12.000 TL fatura çıkmıştır

Bu durumda:

❌ Bilirkişi incelemesi
❌ Haksız mal edinme
❌ Zimmet benzeri suç benzerliği
❌ Ağır tazminat

işler.

SONUÇ

Yönetici özel daire giderini ortak giderlere asla yazamaz.
Bu davranış:

• Yolsuzluk
• Haksız kazanç
• Görevi kötüye kullanma
• Tazmin sorumluluğu

olarak değerlendirilir.

Yönetici şeffaf olmak zorundadır; özel harcamalar daire sahibine, ortak harcamalar binaya aittir.

YONETICIM.ORG

Yönetici Özel Harcamayı Ortak Giderlere Yazarsa Ne Olur? Hukuki ve Cezai Sonuçla

sergen

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim