Denetçi Görevlendirilmesi

VİVAYONETİM · Ara 24, 2023, 12:10 ÖÖ

Apartman ve site yönetimlerinin sağlıklı işleyebilmesi için denetçi görevlendirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun önemli bir unsurudur. Yönetimin hukuka uygun çalışması, gelir ve giderlerin doğru tutulması, aidatların düzgün tahsil edilmesi ve ortak alan bakım-onarım giderlerinin şeffaf şekilde yönetilmesi için mutlaka bir denetim mekanizmasına ihtiyaç vardır. Bu mekanizma da denetçi veya denetim kurulu tarafından yürütülür.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 41'e göre, her apartman veya site yönetiminde yılda en az bir kez denetim yapılması zorunludur. Denetçi, yönetimin tüm hesaplarını, defterlerini, sözleşmelerini ve harcamalarını incelemekle yükümlüdür. Bu görev, yalnızca formalite değil, toplu yaşam düzeninin güvenli şekilde devam etmesi açısından hayati öneme sahiptir.

Aşağıdaki rehberde denetçi seçimi, görev süresi, denetçinin görevleri, yasal yükümlülükler, denetim raporu, görev kapsamı, yetkileri, yönetim ile ilişkisi, kiracıların rolü, Yargıtay yorumları, denetçinin sorumluluğu ve atanmaması hâlinde doğacak hukuki sonuçları detaylı şekilde anlatılmaktadır.

Denetçi Kimdir? (KMK Madde 41 Tanımı)

Denetçi, apartman veya site yönetiminde:

Yönetici tarafından yapılan tüm gelir-gider işlemlerini

Bütçenin uygunluğunu

Harcamaların doğruluğunu

Alınan kararların uygulanmasını

denetlemekle görevli bağımsız bir kontrol mercidir.

Denetçi:

Kat malikleri arasından seçilebilir

Dışarıdan profesyonel olarak atanabilir

Tek kişi veya bir kurul olabilir

Görevi yalnızca kontrol ve raporlama yapmaktır

Denetçi yönetimin bir parçası değildir; bağımsızdır.

Denetçi Seçilmesi Zorunlu mudur?

Evet.
KMK Madde 41'e göre denetçi seçimi ZORUNLUDUR.

Her apartmanda:

Yönetici seçimi (KMK 34)

Denetçi seçimi (KMK 41)

zorunlu olarak yapılmalıdır.

Denetçi seçilmemesi, yönetim planına aykırıdır ve apartman yönetimi hukuken eksik kabul edilir.

Denetçi Nasıl Seçilir? Seçim Usulü

Denetçi seçimi aşağıdaki şekilde yapılır:

✔ 1. Kat malikleri kurulunda gündeme alınır

Toplantı çağrısında "denetçi seçimi" mutlaka yer almalıdır.

✔ 2. Kat malikleri kurulunda oylama yapılır

Oyçokluğu yeterlidir.

✔ 3. Tek denetçi veya denetim kurulu seçilebilir

1 kişilik denetçi

3 kişilik denetim kurulu

✔ 4. Görev süresi belirlenir

Genellikle 1 yıl süreyle görevlendirilir.

✔ 5. Ücret belirlenir (zorunlu değil)

Ücret verilmesi toplantı kararı ile mümkündür.

✔ 6. Karar defterine yazılır ve imzalanır

Bu işlem yasal zorunluluktur.

Denetçi Görevlendirilebilecek Kişiler

Denetçi aşağıdakilerden olabilir:

Kat maliki

Kat malikinin eşi

Aile fertleri

Profesyonel denetçi (dışarıdan)

Hukukçu, muhasebeci, mali müşavir

Tek şart:
Yönetici ile çıkar çatışması olmamalıdır.

Kiracı denetçi olamaz.
Kiracının denetim hakkı yoktur.

Denetçinin Görevleri Nelerdir? (KMK Madde 41)

Denetçi çok geniş yetkilere sahiptir.
Görevleri şu şekildedir:

1. Yönetimin gelir ve giderlerini incelemek

Denetçi aşağıdakileri ayrıntılı olarak kontrol eder:

Aidat gelirleri

Demirbaş gelirleri

Avans toplamları

Fatura ve makbuzlar

Banka hesap hareketleri

Kasada bulunan para

Serbest muhasebe defterleri

2. Yıllık bütçenin uygulanmasını denetlemek

Denetçi, hazırlanmış bütçedeki kalemlerin doğru şekilde uygulanıp uygulanmadığını inceler.

3. Yönetici tarafından yapılan sözleşmeleri incelemek

Örnek:

Asansör bakım sözleşmesi

Temizlik firması sözleşmesi

Güvenlik firma sözleşmesi

Bahçe bakım sözleşmesi

Denetçi bu sözleşmelerin uygunluğunu değerlendirir.

4. Ortak gider hesaplarının doğruluğunu kontrol etmek

Aidat hesaplamalarının:

Arsa payına uygun olup olmadığı

Maliklere eşit uygulanıp uygulanmadığı

Yanlışlık içerip içermediği

denetlenir.

5. Yönetici tarafından hazırlanan raporları incelemek

Yönetici her yıl faaliyet raporu sunmalıdır.
Denetçi bunu kontrol eder.

6. Denetim raporu hazırlamak

Denetçi, yıl sonunda:

Denetim raporu

Gelir-gider özeti

Tespit edilen hatalar

Öneriler

Eksikler

içeren resmi bir rapor hazırlar.

Bu rapor, kat malikleri kuruluna sunulur.

Denetçinin Yetkileri

Denetçi, denetim görevini yerine getirebilmek için geniş yetkilere sahiptir:

Tüm defterleri inceleme hakkı

Banka hesaplarını görme

Fatura ve makbuzları talep etme

Yöneticiye soru sorma

Gerekirse bağımsız uzman görüşü alma

Yönetici bu talepleri reddedemez.
Reddederse görevden alınabilir.

Denetçi Olmayan Sitelerde Ne Olur?

Denetçi seçilmemesi:

Yasal zorunluluk ihlalidir

Yönetimin geçerliliğini tartışmalı hâle getirir

Mali suistimallere yol açabilir

Kat malikleri kurulunda alınan kararlar geçersiz sayılabilir

Yargıtay kararlarına göre denetçi bulunmayan sitelerde yapılan hesaplamalar hukuken sorunludur.

Denetçinin Sorumlulukları

Denetçi görevini kötüye kullanırsa sorumludur:

■ Görevi ihmal
■ Hatalı raporlama
■ Bilerek gerçeğe aykırı rapor düzenleme
■ Yönetici ile çıkar ilişkisine girme
■ Usulsüzlükleri saklama

Bu durumda:

Hukuki sorumluluk

Maddi zarar tazmini

Görevden alınma

gibi sonuçlarla karşılaşabilir.

Denetçi Ücreti Nasıl Belirlenir?

Denetçiye ücret verilmesi zorunlu değildir.
Ücret:

Verilebilir

Verilmeyebilir

Kat malikleri kurulu tarafından belirlenir

Genellikle yıllık sabit bir ücret ödenir.

Denetçi ile Yönetici Aynı Kişi Olabilir mi?

Hayır.
KMK'ya göre:

Denetçi tarafsız olmalıdır

Yönetici ile aynı kişi olamaz

Yönetici akrabası denetçi olursa çıkar çatışması doğabilir

Adil bir denetim için bu kurala uyulmalıdır.

Profesyonel Denetçi Atanabilir mi?

Evet.

Apartman veya site:

Profesyonel denetim firması

Mali müşavir

Hukuk bürosu

gibi dış uzmanlardan hizmet alabilir.

Bu yöntem, büyük sitelerde daha yaygındır.

Denetim Raporunun Önemi

Denetim raporu site yönetiminin "hesap verme" sürecidir.

Rapor şu faydaları sağlar:

Şeffaflık

Güven

Doğru bütçeleme

Usulsüzlüklerin önlenmesi

Kat maliklerinin bilgilendirilmesi

Rapor aynı zamanda yönetici seçiminde etkili olur.

🚀 SONUÇ

Denetçi görevlendirilmesi, apartman ve site yönetimlerinde şeffaflığın, doğruluğun ve hukuka uygunluğun teminatıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu gereği:

Her apartmanda denetçi ZORUNLUDUR

Yılda en az 1 kez denetim yapılmalıdır

Denetçi bağımsız olmalıdır

Yönetimin tüm işlemlerini inceleyebilir

Denetim raporu kat maliklerine sunulmalıdır

Sağlıklı bir apartman veya site yönetimi için denetçinin varlığı, doğru seçim yapılması ve denetim mekanizmasının aktif çalışması şarttır.

YONETICIM.ORG

Denetçi Görevlendirilmesi

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim