Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tespitİ

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:40 ÖS

Toplu yapılar; birden fazla blok, ada, sosyal tesis, otopark, peyzaj alanı ve geniş ortak kullanım yerlerinden oluşan kompleks konut alanlarıdır. Bu büyüklükteki yaşam alanlarında en önemli konulardan biri ortak yerlerin doğru tespiti ve yönetim planında açık şekilde belirtilmesidir. Çünkü ortak yerlerin sınırı, aidat dağılımını, bakım sorumluluğunu, gider paylaşımını ve kat maliklerinin haklarını doğrudan etkiler.

"Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tespiti" konusunun merkezinde Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4 yer alır. Ancak toplu yapılarda ortak alan kavramı, klasik apartman yapılarından çok daha geniştir. Hem her bloğun kendi ortak alanları hem de tüm toplu yapının birlikte kullandığı genel ortak alanlar vardır.

Bu kapsamlı makalede, toplu yapılarda ortak alanların nasıl belirlendiği, yönetim planının rolü, blok–ada–site ölçeğinde ortak yer ayrımı, aidata etkisi, Yargıtay kararları ve ortak alan ihtilaflarının çözümü tüm ayrıntılarıyla açıklanmaktadır.

Ortak Yerlerin Tespiti Neden Önemlidir?

Toplu yapılarda ortak yerlerin tespit edilmesinin kritik olmasının temel nedenleri şunlardır:

✔ Aidat paylaşımı ortak alanlara göre belirlenir
✔ Giderlerin hangi maliklere paylaştırılacağı netleşir
✔ Tamirat ve bakım sorumluluğu belirlenir
✔ Ortak alan kullanım hakları tanımlanır
✔ Hukuki ihtilafların önüne geçilir
✔ Yönetim planı bu tespitlere göre hazırlanır

Ortak yerlerin sınırları kesin belirlenmezse toplu yapılarda ciddi yönetim sorunları ortaya çıkar.

Hukuki Dayanak: KMK Madde 4 – Ortak Yerler

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4, ortak yerleri genel bir çerçeve ile açıklar:

Temel yapı unsurları

Ana duvarlar

Sahanlık, merdivenler

Koridorlar

Asansörler

Çatı

Bahçe

Otopark

Anten, enerji tesisatı

Yakıt depoları

Bu liste örnek niteliğindedir ve yönetim planına göre daha da genişletilebilir.

Toplu yapılarda ise ortak alan kavramı çok daha kapsamlı hâle gelir.

Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Türleri

Toplu yapılarda ortak alanlar 3 düzeyde incelenir:

🟣 1. Blok Ortak Yerleri

Sadece bir bloğa ait ortak kullanım yerleri.

🟣 2. Ada Ortak Yerleri

Aynı adadaki blokların ortak kullandığı alanlar.

🟣 3. Genel Toplu Yapı Ortak Yerleri (Site Ortak Alanları)

Tüm toplu yapının ortak kullandığı devasa alanlardır.

Bu üçlü sınıflandırma hem aidat hesaplaması hem sorumluluk dağılımı açısından kritik öneme sahiptir.

Blok Ortak Yerleri Nelerdir?

Bir bloğun kendi iç yapısına ait ortak kullanım alanlarıdır.

Örnekler:

Merdivenler

Blok içi koridorlar

Asansörler

Hidrofor dairesi

Blok giriş holleri

Blok çatısı

Blok dış cephesi

Odunluk veya depo alanları

Blok içi kablo tesisatı

Merdiven boşluğu

Bu alanlar yalnızca o bloktaki maliklerin aidatlarına göre karşılanır.

Ada Ortak Yerleri Nelerdir?

Bir "ada" içinde birden fazla blok varsa, ada genelinde kullanılan ortak alanlar oluşur.

Örnekler:

Ada içi yürüyüş yolları

Ada içi peyzaj alanları

Ada içi otopark

Ada içi çocuk oyun alanı

Ada içi güvenlik kulübesi

Ada içi aydınlatma sistemi

Bu alanlara ait giderler yalnızca o adadaki maliklere bölünür.

Toplu Yapı (Site) Genel Ortak Yerleri Nelerdir?

Tüm blokların ve adaların ortak kullandığı yerlerdir.

En sık karşılaşılan genel ortak alanlar:

Site ana giriş kapıları

Ana güvenlik birimi

Kamera güvenlik sistemi

Tüm siteyi kapsayan peyzaj alanları

Havuzlar

Spor tesisleri

Toplu otopark alanları

Araç yolları

Site içi genel aydınlatma

Sosyal tesisler (kafeterya, spor salonu vb.)

Merkezi sistem enerji altyapısı

Bu alanlara ait giderler tüm toplu yapı maliklerine bölüştürülür.

Ortak Alanların Tespitinde Yönetim Planının Rolü

Yönetim planı, ortak alan tespitinde en bağlayıcı belgedir.

Yönetim planı:

Ortak yerleri tek tek sıralar

Blok–ada–site ayrımını yapar

Aidat dağılım yöntemini belirler

Ortak alan kullanım kurallarını belirler

İhtilaf halinde mahkeme tarafından esas alınır

Yönetim planının hükmü KMK'dan sonra ikinci sıradadır ve bağlayıcıdır.

Ortak Yerlerin Tespitinde Sık Sorulan Sorular
🟣 1. Otopark ortak alan mı?

Eğer bağımsız bölüm olarak tapuya işlenmemişse evet, ortak alandır.

🟣 2. Havuz giderini tüm site mi öder?

Yönetim planında aksi yazmadıkça bütün site maliklerine bölünür.

🟣 3. Blok önü peyzaj blok ortak alanı mıdır?

Evet, sadece o bloğu ilgilendiriyorsa blok ortak alanıdır.

🟣 4. Çatı tüm bloğun ortak alanı mıdır?

Kesin olarak evet, sadece blok maliklerinin gideridir.

🟣 5. Jeneratör gideri nasıl dağıtılır?

Eğer tüm bloklara hizmet ediyorsa site gideridir; sadece bir bloğa hizmet ediyorsa blok gideridir.

Yargıtay Kararlarına Göre Ortak Yerlerin Tespiti

Yargıtay'ın ortak alanlarla ilgili onlarca içtihadı vardır.

Öne çıkan ilkeler:

✔ Ortak alanlar yönetim planında yazıyorsa tartışmasız ortak alandır
✔ Site genelini ilgilendiren tesisler tüm siteye bölünür
✔ Blok özelinde olan tesisler sadece blok maliklerine bölünür
✔ Ortak alanın kamuya ayrılmaz niteliği vardır
✔ Ortak alanın devri, satışı veya kiralanması ancak oybirliği ile olur

Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Daireleri bu konuda istikrarlı kararlar vermiştir.

Ortak Alanın Bağımsız Bölüme Katılması Mümkün mü?

Bir ortak alanın özel mülkiyete katılabilmesi için:

✔ Tüm kat maliklerinin oybirliği

ve

✔ Yönetim planı değişikliği

ve

✔ Tapu işlemi

gereklidir.

Bu süreç tamamlanmazsa ortak yer özel kişiye devredilemez.

Ortak Alanların Tespitinde Yapılan En Büyük Hatalar

Toplu yapılarda en sık karşılaşılan hatalar:

❌ Ortak alanların yönetim planına işlenmemesi
❌ Aidatların yanlış dağıtılması
❌ Blok giderlerinin siteye yansıtılması
❌ Ortak alanın kişisel mal gibi kullanılması
❌ Sosyal tesis gelirlerinin doğru yönetilmemesi
❌ Site yönetiminin teknik rapor hazırlamaması

Bu hatalar, aidat iptal davalarına ve yöneticilerin sorumluluğuna yol açabilir.

Ortak Alanların Tespiti Nasıl Yapılır?

Toplu yapılarda ortak alan tespiti şu adımlarla yapılır:

🟣 1. Yönetim planı incelenir

Mahkeme ve bilirkişi ilk olarak bu belgeye bakar.

🟣 2. Proje ve mimari çizimler incelenir

Tapuda kayıtlı projeler esas alınır.

🟣 3. Bağımsız bölüm listesi kontrol edilir
🟣 4. Teknik keşif yapılır

Bilirkişi ortak alan–özel mülkiyet ayrımını sahada kontrol eder.

🟣 5. Aidat dağılım modeli ile uyumlu mu kontrol edilir

Bu adımlar sayesinde ortak alanlar hukuki ve teknik olarak kesin sınırlarla belirlenir.

Profesyonel Yönetimde Ortak Yer Tespitinin Önemi

Profesyonel site yönetimleri:

Ortak yerleri mevzuata göre sınıflandırır

Aidatları doğru kategorize eder

Teknik bakım planı çıkarır

Harcama yetkilerini sınırlandırır

İhtilafları minimize eder

Bu nedenle büyük toplu yapılarda profesyonel yönetim kaçınılmaz hâle gelmiştir.

🚀 SONUÇ

Toplu yapılarda ortak yerlerin doğru tespiti, site yaşamının en kritik unsurlarından biridir.

Özetle:

✔ Blok, ada ve site ortak yerleri farklıdır
✔ Yönetim planı en bağlayıcı belgedir
✔ Ortak alanların doğru belirlenmesi aidat dağılımında esastır
✔ KMK madde 4 ve Ek Madde 1 hukuki çerçeveyi çizer
✔ Yargıtay kararları ortak alan kavramını geniş yorumlar
✔ Bilirkişi incelemesi teknik sınırları belirler

Doğru tespit yapılmış ortak alan yönetimi; adil, şeffaf ve sorunsuz bir toplu yaşam sağlar.

YONETICIM.ORG

Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tespitİ

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim