Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tapu Kaydı

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:39 ÖS

Toplu yapılar, geniş yerleşim alanı üzerinde birden fazla blok, ada, bağımsız bölüm ve sosyal tesisten oluşan büyük ve kompleks yaşam alanlarıdır. Bu yapılarda ortak yerlerin belirlenmesi kadar, bu ortak yerlerin tapu kaydına nasıl işlendiği de büyük önem taşır.

Çünkü bir yerin ortak alan mı, özel mülkiyet alanı mı olduğu sadece kullanım hakkını değil; gider paylaşımını, bakım sorumluluğunu, maliklerin haklarını ve yönetim planının hükmünü doğrudan etkiler. Bu nedenle "Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tapu Kaydı", Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarında en kritik konulardan biridir.

Bu ayrıntılı makalede; ortak yerlerin tapuda nasıl gösterildiği, tescil yöntemleri, bağımsız bölüm bağlantısı, ortak mülkiyet türü, yönetim planının rolü, Yargıtay kararları ve ortak yer tapu kaydında yapılan hataların hukuki sonuçları kapsamlı şekilde açıklanmaktadır.

Ortak Yerlerin Tapu Kaydı Neden Önemlidir?

Bir alanın tapuda ortak yer olarak kayıtlı olması veya olmaması hukuken çok büyük fark yaratır.

✔ Aidat ve gider paylaşımları buna göre belirlenir
✔ Ortak yerler özel mülkiyete konu edilemez
✔ Ortak yerlerin satışı veya kullanımı sınırlandırılamaz
✔ Ortak yerin devri ancak oybirliği ile olur
✔ Ortak alana yapılan müdahaleler hukuki ihtilaf yaratır
✔ Tapu kaydı mahkeme kararında kesin delil niteliğindedir

Bu nedenle toplu yapılarda ortak alanların tapuda doğru şekilde gösterilmesi zorunludur.

Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4 ve Ek Madde 1

Ortak yerlerin tapu kaydı konusunda temel hükümler:

📌 KMK Madde 4 – Ortak yerlerin tanımı
📌 KMK Madde 12 – Kat mülkiyetine geçiş için gerekli tapu belgeleri
📌 KMK Madde 16 – Ortak yerlerde diğer maliklerin hakkı
📌 KMK Ek Madde 1 – Toplu yapı kapsamında ortak alan düzeni

KMK'ya göre ortak yerler tüm kat maliklerine elbirliği mülkiyeti ile aittir.
Tapuda ayrıca gösterilmese bile ortak yer kabul edilir.

Yargıtay, birçok kararında "tapuya işlenmemiş olsa dahi ortak yer niteliğinin korunacağı" yönünde içtihat geliştirmiştir.

Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Türleri ve Tapu Kaydı

Toplu yapılarda üç temel ortak alan türü vardır:

🟣 1. Blok Ortak Yerleri

Tapuda genellikle proje eklerinde veya mimari planda belirtilir.

Örnekler:

Asansör boşluğu

Merdivenler

Sahanlıklar

Blok koridorları

Blok çatısı

Blok makine dairesi

Bu alanlar tek bir blok maliklerinin ortak mülkiyetindedir.

🟣 2. Ada Ortak Yerleri

Ada bazındaki peyzaj, yollar, otopark ve teknik alanlardır.

Tapuda ada planları içinde görülür.

🟣 3. Toplu Yapı Genel Ortak Yerleri

Tüm siteye hizmet eden ortak alanlardır:

Havuz

Sosyal tesis

Spor alanları

Güvenlik birimi

Araç yolları

Otoparklar

Site içi yeşil alan

Teknik merkez

Bu alanların çoğu tapuda "ORTAK ALAN" şeklinde belirtilir.

Ortak Yerlerin Tapu Kaydında Gösterilme Şekilleri

Ortak alanların tapuda gösterildiği 4 yöntem vardır:

🟣 1. Proje ve Mimari Çizimlerde Ayrı Alan Olarak İşaretleme

Tapuya tescil edilen projelerde:

Alan "ORTAK ALAN" olarak işlenir

Renk kodu veya açıklama notu bulunur

Tapu müdürlüğü bu projeleri resmi kayıt olarak kabul eder.

🟣 2. Yönetim Planında Açıkça Yazılması

Yönetim planı tapuya tescil edilir.
Bu planda belirtilen ortak alanlar bağlayıcıdır.

Yargıtay'a göre:

✔ Yönetim planı tapu kaydı kadar güçlüdür.
🟣 3. Tapu Kütüğünde Ortak Mülkiyet Şerhi

Bazı ortak alanlar tapu kütüğünde özel şerh ile gösterilir:

Örneğin:

Blok A – Asansör makine dairesi (Ortak Alan)
Sosyal Tesis – Tüm maliklere ait ortak yer
Otopark – Ortak mülkiyet

🟣 4. Bağımsız Bölüm Listesinde Ortak Yer Kategorisi

Kat irtifakı / kat mülkiyeti beyannamesinde ortak alanlar özel bölümde listelenir.

Tapuya İşlenmemiş Ortak Yerler Ortak Alan Sayılır mı?

Evet.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre:

✔ Bir alanın ortak alan sayılması için tapuya işlenmesi şart değildir
✔ Fiilen ortak kullanımda olan yer, ortak alandır
✔ Ortak alanın bireysel mülkiyete geçirilmesi mümkün değildir

Örneğin:

Çatı

Dış duvar

Blok içi merdiven

Ana kolonlar

Teknik tesisat

Tapuya yazılmamış olsa bile ortak alandır.

Ortak Alanlar Tapuda Nasıl Tescil Edilir?

Bir alanın ortak alan olarak tescil edilmesi için:

🟣 1. Kat İrtifakı Dosyası Hazırlanır

Mimari proje + bağımsız bölüm listesi + yönetim planı.

🟣 2. Projede Ortak Alanlar Ayrı Gösterilir

Her ortak yer proje üzerinde işaretlenir.

🟣 3. Yönetim Planı Tapuya Tescil Edilir

Tüm ortak yerler listelenir.

🟣 4. Belediye-İskân Onayı Alınır

Yapı kullanma izin belgesi ortak alanları teyit eder.

🟣 5. Tapu Müdürlüğü Tescili Yapar

Ortak alan kaydı resmi olarak tapuya geçer.

Ortak Yerlerin Özel Mülkiyete Konu Edilmesi Mümkün mü?

Hayır.
Ortak alanların özel mülkiyete geçirilmesi çok sıkı koşullara bağlıdır.

Bunun için:

✔ Tüm kat maliklerinin oybirliği
✔ Yönetim planı değişikliği
✔ Tapu tescil işlemi
✔ Belediye proje tadilatı

gereklidir.

Bu işlemler yapılmadan ortak yer "kimseye devredilemez".

Ortak Yerlerin Tapu Kaydında En Sık Yapılan Hatalar
❌ 1. Ortak alanların yönetim planına yazılmaması

Bu, aidat dağılımında sorun yaratır.

❌ 2. Projelerde ortak alan işaretlerinin eksik olması

Tapu müdürlüğü eksik tescil yapar.

❌ 3. Ortak yerin bağımsız bölüm olarak satılması

Hukuken geçersizdir.

❌ 4. Otoparkın bağımsız bölüm gibi gösterilmesi

Otoparklar genellikle ortak alandır.

❌ 5. Site yönetiminin ortak alanı kiralarken oybirliği almaması

Bu işlemler geçersiz olur.

Yargıtay Kararları ile Ortak Yer Tapu Kaydı İlkeleri

Yargıtay'a göre ortak yerlerin tapu kaydı konusunda temel ilkeler:

✔ Tapuya yazılmamış olsa bile ortak alan "ortak alandır"
✔ Ortak alan devri maliklerin oybirliği gerektirir
✔ Ortak alanın kullanım hakkı sınırlandırılamaz
✔ Ortak alana yapılan müdahale engellenebilir
✔ Ortak alanın özel mülkiyete çevrilmesi ancak plan tadilatı ile olur

Bu kararlar, toplu yapılarda ortak alan kavramının geniş yorumlanması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Ortak Yer Tapu Kaydı ve Aidat Dağılımı

Ortak alanların tapu kayıtlarında belirtilmesi:

Aidat hesaplamasını

Gider dağılımını

Mali yükümlülükleri

Blok–ada–site gider ayrımlarını

doğrudan etkiler.

Örneğin:

Blok çatısı → sadece blok aidatı

Ada içi peyzaj → ada aidatı

Havuz → site aidatı

Bu dağılım yönetim planı + tapu kayıtlarına göre yapılır.

Toplu Yapılarda Ortak Yer Tapu Kaydı Nasıl Düzenlenmeli?

Profesyonel şekilde yapılan tapu tescilinde:

✔ Ortak yerlerin tam listesi çıkarılmalı
✔ Blok–ada–site ayrımı yapılmalı
✔ Proje üzerinde tüm ortak yerler işaretlenmeli
✔ Yönetim planında açık tanım yapılmalı
✔ Tapu şerhleri doğru işlenmeli

Bu yapılmazsa ileride büyük hukuki sorunlar yaşanır.

Profesyonel Yönetimin Ortak Alan Tapu Kaydı Üzerindeki Rolü

Profesyonel site yönetimi, ortak yerlerin tapu kayıtlarının doğru incelenmesi sayesinde:

Aidat paylaşımını doğru yapar

Hukuki sorunları önler

Kiralama–satış işlemlerini denetler

Ortak alanların izinsiz kullanımını engeller

Yargıtay içtihatlarına uygun yönetim sağlar

Bu nedenle toplu yapılarda profesyonel yönetim büyük avantajdır.

🚀 SONUÇ

Toplu yapılarda ortak yerlerin tapu kaydı, hem hukuki düzen hem de mali işleyişin temelini oluşturur.

Özetle:

✔ Ortak yerler tapuda işlenmiş olsa da olmasa da ortak alandır
✔ Yönetim planı ortak alan tespitinin en güçlü delilidir
✔ Blok–ada–site ortak alan ayrımı tapuya göre yapılır
✔ Ortak alan devri oybirliği ister
✔ Yargıtay kararları ortak alanı geniş korur
✔ Tapu kayıtlarının doğru yapılması aidat düzenini etkiler

Ortak yerlerin doğru tespit edildiği bir toplu yapı, hem adil bir aidat sistemi hem de düzenli bir yaşam alanı sağlar.

YONETICIM.ORG

Toplu Yapılarda Ortak Yerlerin Tapu Kaydı

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim