TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:38 ÖS

Toplu yapılar, modern şehirleşmenin en geniş ölçekli yaşam alanlarıdır. Birden fazla bloktan, adalardan, villalardan, sosyal tesislerden ve geniş ortak kullanım alanlarından oluşan bu yapılarda en kritik konulardan biri ortak yerlerin doğru şekilde belirlenmesi, tanımlanması ve yönetilmesidir. Çünkü ortak yerler yalnızca kullanımı değil; aynı zamanda aidat paylaşımını, bakım sorumluluğunu, yönetim planını, kat maliklerinin haklarını ve yönetim organları arasındaki yetki sınırlarını doğrudan etkiler.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 4, "ortak yerleri" genel bir çerçeve ile tarif eder. Ancak toplu yapılarda ortak yer kavramı, klasik apartmanlardan çok daha geniş ve katmanlıdır. Toplu yapılarda ortak yerler; blok, ada ve tüm site bazında kendi içinde ayrı kategorilere ayrılır. Bu ayrım yapılmadığı takdirde aidat hesaplamaları, gider paylaşımları, teknik bakım süreçleri ve hukuki sorumluluklarda ciddi problemler ortaya çıkar.

Bu makalede, toplu yapılarda ortak yerlerin kapsamı, hukuki dayanakları, tapu bağlantısı, ait olduğu yönetim birimleri, gider paylaşımı, Yargıtay kararları, yetki ve kullanım sınırları profesyonel ve detaylı bir şekilde açıklanmaktadır.

Ortak Yer Nedir? – KMK Madde 4'e Göre Tanım

KMK madde 4, ortak yerleri "yapının kullanılması, korunması ve ortak yaşama hizmet eden yerler" olarak tanımlar.

Kanunda ortak yerlerden bazıları şu şekilde sıralanır:

Temel ve taşıyıcı sistem

Ana duvarlar

Merdivenler

Koridorlar

Sahanlıklar

Çatı ve teras

Asansörler

Kapıcı dairesi

Depolar

Su deposu

Yakıt depoları

Ortak tesisatlar

Anten, enerji ve mekanik hatlar

Bahçe, avlu, çocuk oyun alanı

Otoparklar

Spor alanları

Bu liste sınırlayıcı değildir. Yargıtay, fiilen ortak kullanılan her yeri ortak alan olarak kabul eder.

Toplu Yapıda Ortak Yer Sisteminin 3 Temel Kategorisi

Toplu yapı yönetimi içinde ortak yerler üç ana seviyede ele alınır:

🟣 1. Blok Ortak Yerleri

Yalnızca ilgili bloğun kat malikleri tarafından kullanılan yerlerdir.

🟣 2. Ada Ortak Yerleri

Bir adadaki tüm blokların ortak kullanımına sunulan alanlardır.

🟣 3. Genel Toplu Yapı (Site) Ortak Yerleri

Tüm site sakinlerinin faydalandığı geniş ortak alanlardır.

Bu üçlü yapı, aidatların nasıl bölüşüleceğinden hangi teknik sorunun kime ait olduğuna kadar her süreci belirler.

Blok Ortak Yerleri Nelerdir?

Blok ortak yerleri yalnızca bir bloğun sakinlerini ilgilendirir.
Bu alanların giderlerini yalnızca o blok maliklerinin karşılaması gerekir.

Blok ortak yerlerine örnekler:

Blok merdivenleri

Blok içi koridorlar

Blok giriş holleri

Blok çatıları

Blok makine dairesi (asansör, hidrofor)

Blok elektrik panoları

Merdiven boşlukları

Blok içi aydınlatma

Sığınak (bloğa özgü ise)

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre; bir bloğa has olan her alan "o bloğun ortak alanıdır".

Ada Ortak Yerleri Nelerdir?

Bir adada birden fazla blok bulunuyorsa, yalnızca o adaya ait ortak kullanım alanları olabilir.

Örnekler:

Ada içi yürüyüş yolları

Ada içi park alanları

Ada içi peyzaj

Ada içi otopark

Ada içi güvenlik alanları

Ada içi aydınlatma

Ada içi sosyal alanlar

Bu alanların giderleri sadece o adadaki kat maliklerine bölünür.

Toplu Yapı (Site) Genel Ortak Yerleri Nelerdir?

Tüm site sakinlerinin faydalandığı geniş ortak alanlardır.

Örnekler:

Site ana giriş kapıları

Kamera güvenlik sistemleri

Güvenlik birimleri

Havuzlar

Spor alanları

Koşu parkurları

Ana otoparklar

Ortak sosyal tesisler

Tüm siteyi kapsayan peyzaj ve sulama

Ana araç yolları

Site içi toplu aydınlatma sistemleri

Merkezi enerji ve mekanik sistemler

Bu alanlara ait giderler tüm maliklere arsa payı oranında bölünür.

Ortak Yerlerin Tespiti Nasıl Yapılır?

Toplu yapılarda ortak yerlerin tespiti teknik ve hukuki incelemeden geçer.

🟣 1. Yönetim Planı İncelenir

En bağlayıcı belge yönetim planıdır.
Ortak yerler burada yazılıdır.

🟣 2. Tapu Projeleri Kontrol Edilir

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti dosyasındaki çizimler incelenir.

🟣 3. Bağımsız Bölüm Listesi İncelenir

Hangi alanların bağımsız bölüm olarak tescil edildiği görülür.

🟣 4. Teknik Uzman İncelemesi Gerekebilir

Bilirkişi mimari proje ile fiili durumu karşılaştırır.

🟣 5. Fiili Kullanım Esası

Yargıtay'a göre fiilen ortak kullanılan bir yer, tapuda gösterilmese bile ortak alandır.

Yönetim Planının Ortak Yerlerdeki Bağlayıcılığı

Yönetim planı toplu yapının anayasasıdır.
KMK'ya göre tüm malik ve kiracılar yönetim planına uymak zorundadır.

Yönetim planı:

Ortak yerleri tek tek sıralayabilir

Ortak alan kullanım kurallarını belirler

Aidat paylaşımını düzenler

Blok–ada–site ayrımını tanımlar

Yönetim organlarını oluşturur

Yönetim planındaki ortak yer hükümleri mahkemeler tarafından bağlayıcı kabul edilir.

Ortak Yerlerde Mülkiyet Türü: Elbirliği Mülkiyeti

Ortak yerler elbirliği mülkiyeti statüsündedir.
Bu şu anlama gelir:

✔ Hiçbir malik ortak alanda payını satamaz
✔ Hiçbir malik ortak alanı işgal edemez
✔ Ortak alan bireysel tescile konu olamaz
✔ Ortak alan değişikliği oybirliği gerektirir

Ortak yerlerde mülkiyet devri ancak tüm maliklerin oybirliği ile mümkündür.

Ortak Yerlerde Yapısal Değişiklik Yapılabilir mi?

KMK Madde 19'a göre:

❌ Ortak yerlerde izinsiz değişiklik yapılamaz
❌ Ortak yerin şekli değiştirilemez
❌ Ortak alana bağımsız bölüm gibi müdahale edilemez

Yapısal değişiklik için:

✔ Tüm kat maliklerinin oybirliği
✔ Belediye proje tadilatı
✔ Tapu planı güncellemesi

gereklidir.

Yargıtay Kararlarına Göre Ortak Yer İlkeleri

Yargıtay'ın ortak yerlerle ilgili temel içtihatları:

✔ Ortak yerlerin halka kapatılması mümkün değildir
✔ Tapuda yazılı olmasa bile fiili ortak kullanım önemlidir
✔ Ortak alanın satışı oybirliği ister
✔ Ortak kullanımdaki yer, özel mülkiyete konu edilemez
✔ Ortak alanın amacı dışında kullanımı engellenebilir
✔ Site yönetimi ortak alanın korunmasından sorumludur

Bu kararlar, ortak yerlerin bireysel mülkiyetten ayrı ve dokunulmaz niteliğe sahip olduğunu göstermektedir.

Ortak Yer Kullanımında Sık Yapılan Hatalar

Toplu yapılarda en sık karşılaşılan ortak alan hataları:

❌ Ortak alanlara depo yapılması
❌ Bahçe ve yeşil alanın kişisel kullanımına açılması
❌ Otopark yerlerinin maliklere satılması
❌ Ortak yerin çitle çevrilmesi
❌ Ortak çatıya özel kullanım yapılması
❌ Ortak alanların kiralanmasında oy çokluğunun yeterli sanılması

Bu hatalar çoğu zaman mahkemeye taşınan ihtilaflara neden olur.

Ortak Yerlerin Aidat ve Giderlere Etkisi

Ortak alan sayısının genişliği ve yapısı, aidatların nasıl hesaplanacağını doğrudan etkiler.

Genel kural:

✔ Blok ortak giderleri → Blok maliklerine
✔ Ada ortak giderleri → Ada maliklerine
✔ Site genel giderleri → Tüm maliklere

Bu nedenle ortak yer tespiti hatalı yapılırsa aidat hesaplamaları da yanlış olur.

Profesyonel Yönetimde Ortak Yer Yönetimi

Profesyonel site yönetimleri ortak yerleri:

Teknik raporlarla tespit eder

Yönetim planı ile uyumlu hale getirir

Aidat dağılımını doğru şekilde yapar

Ortak kullanım kurallarını belirler

Ortak alan bakım planı oluşturur

Hukuki sorunları önler

Bu nedenle büyük toplu yapılarda profesyonel yönetim büyük avantaj sağlar.

🚀 SONUÇ

Toplu yapılarda ortak yerlerin doğru tespiti, yönetim düzeninin temel taşlarından biridir.

Özetle:

✔ Ortak yerler KMK madde 4'e göre belirlenir
✔ Blok–ada–site ayrımı yapılmalıdır
✔ Yönetim planı en bağlayıcı belgedir
✔ Fiilen ortak kullanılan yer ortak alandır
✔ Ortak alanlarda özel mülkiyet mümkün değildir
✔ Gider dağılımı ortak alanlara göre yapılır
✔ Yargıtay ortak alanları geniş yorumlar

Toplu yapılarda ortak yerlerin doğru yönetimi, hem adil bir yaşam alanı hem de düzenli bir mali sistem sağlar.

YONETICIM.ORG

TOPLU YAPILARDA ORTAK YERLER

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim