TOPLU YAPILARDA GİDERLERE KATILMA

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:54 ÖS

Toplu yapılarda ortak giderlere katılma yükümlülüğü, modern konut projeleri, rezidanslar, büyük siteler ve sosyal tesisli yerleşim alanlarında en önemli mali konuların başında gelir. Birden fazla bloktan, sosyal tesislerden, ortak teknik alanlardan ve geniş peyzaj alanlarından oluşan toplu yapılarda gider paylaşımı daha karmaşık hâle gelir. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) 2007 yılında eklenen Toplu Yapı Yönetimi hükümleri, çok bloklu projelerde gider paylaşımına özel kurallar getirmiştir.

Bu kapsamlı rehberde toplu yapılarda giderlere katılma yükümlülüğü, gider türleri, dağıtım esasları, arsa payı kriteri, sosyal tesis giderleri, blok bazlı giderler, Yargıtay kararları ve uygulamada en sık yapılan hatalar ayrıntılı şekilde açıklanmaktadır.

Toplu Yapılarda Giderlere Katılma Yükümlülüğü Nedir?

Toplu yapılarda tüm kat malikleri, sosyal tesisler dahil olmak üzere ortak yer ve tesislerin giderlerine katılmak zorundadır.

Bu giderlere:

Güvenlik

Peyzaj

Havuz işletmesi

Sosyal tesisler

Temizlik

Teknik bakım

Jeneratör

Ortak aydınlatma

Yönetim hizmetleri

gibi tüm giderler dahildir.

Bu yükümlülük arsa payına göre veya yönetim planında belirlenen yönteme göre hesaplanır.

Toplu Yapı Giderlerinin Hukuki Dayanağı (KMK Ek Madde 1 ve 20)

Toplu yapı giderlerinin temel dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur.

📌 KMK Ek Madde 1

Toplu yapı yönetiminin, tüm tesislerin giderlerini blokların ve malikler topluluğunun kullanım oranına göre paylaştırabileceğini düzenler.

📌 KMK Madde 20

Kat maliklerinin ortak giderlere katılma zorunluluğunu açıkça belirtir.

Bu iki maddeye göre:

✔ Giderlere katılma zorunludur
✔ Aidat ödenmemesi icra sebebidir
✔ Arsa payı veya yönetim planı esastır
Toplu Yapılarda Gider Türleri Nelerdir?

Toplu yapılarda giderler temel olarak üç ana kategoriye ayrılır:

🟣 1. Blok Bazlı Giderler

Her bloğun kendi içinde oluşan giderlerdir.

Örnek:

Blok asansör bakımı

Blok içi temizlik

Blok içi elektrik

Blok kapısı ve aydınlatma

Bu giderler sadece blok maliklerine dağıtılır.

🟣 2. Toplu Yapı Ortak Giderleri

Tüm site sakinlerinin yararlandığı giderlerdir.

Örnek:

Güvenlik

Peyzaj

Sosyal tesisler

Havuz

Site içi yollar

Kameralar

Jeneratör

Teknik odalar

Bu giderler tüm malikler arasında dağıtılır.

🟣 3. Sosyal Tesis Giderleri

Bazı projelerde sosyal tesisler ayrıca ücretlendirilebilir.

Örnek:

Fitness, sauna, spa

Kapalı havuz

Cafe-lounge alanı

Spor salonu işletmesi

Bu giderler "kullanım oranı"na göre de dağıtılabilir.

Gider Paylaşım Esasları (Arsa Payı – Eşit Pay – Kullanım Oranı)

Toplu yapılarda gider paylaşımının nasıl yapılacağı yönetim planına göre belirlenir.

Üç temel yöntem vardır:

🟣 1. Arsa Payına Göre Paylaşım (En Yaygın Yöntem)

Temel kural şudur:

"Arsa payı yüksek olan daha fazla gider öder."

Büyük daire → daha fazla arsa payı → daha fazla aidat.

🟣 2. Eşit Paylaşım

Bazı yönetim planlarında giderler tüm dairelere eşit bölünebilir.
Özellikle küçük sitelerde uygulanır.

🟣 3. Kullanım Oranına Göre Paylaşım

Sosyal tesis giderlerinde geçerlidir.

Örnek:

Havuzu kullanan öder

Fitness ücretli olabilir

Kapalı otopark kullanımı ayrı hesaplanabilir

Bu yöntemin uygulanabilmesi için yönetim planında açık düzenleme olmalıdır.

Toplu Yapılarda Hangi Giderler Arsa Payına Göre Bölünür?

Yargıtay'a göre aşağıdaki giderler mutlaka arsa payına göre bölünmelidir:

Tüm güvenlik giderleri

Peyzaj ve bahçe düzeni

Havuz bakımı

Sosyal tesislerin genel giderleri

Kamera sistemi

Teknik personel giderleri

Jeneratör yakıt gideri

Su deposu bakımı

Site içi genel elektrik giderleri

Bu giderlerin daire büyüklüğüne göre bölünmesi en adil yöntemdir.

Blok Bazlı Giderlerde Paylaşım Nasıl Olur?

Blok giderleri sadece o blokta oturan maliklere bölünür.

Örnek:

Bir site 10 bloktan oluşuyorsa ve bir blokta 20 daire varsa:

✔ Asansör bakım gideri → sadece o 20 daireye bölünür
✔ Blok içi elektrik → sadece o 20 daireye bölünür

Diğer blok sakinleri bu giderleri ödemez.

Sosyal Tesis Giderlerine Katılmak Zorunlu mu?

EVET.

Yargıtay açık şekilde belirtmiştir:

"Sosyal tesisler toplu yapının ortak yeridir. Bu nedenle tüm maliklerin giderlere katılması zorunludur."

Yani:

Havuz kullanmasanız bile

Sauna kullanmasanız bile

Çocuk parkınız olmasa bile

giderlere katılmak zorundasınız.

Toplu Yapıda Giderlere Katılmamak İçin Gerekçeler Geçerli mi?

Aşağıdaki gerekçeler GEÇERSİZ kabul edilir:

❌ Daire boş
❌ Havuzu kullanmıyorum
❌ Güvenlik hizmeti istemiyorum
❌ Arsa payım az
❌ Sitede oturmuyorum
❌ Kiracı ödemiyor
❌ Balkonum küçük

KMK Madde 20'ye göre giderlere katılmamak için hiçbir gerekçe geçerli değildir.

Toplu Yapı Aidatlarının Hukuki Durumu

Aidatların hukuki niteliği:

✔ Ortak gider alacağı
✔ Kesin borç
✔ Ödenmediğinde icra takibi yapılabilir
✔ Gecikme tazminatı uygulanır (aylık %5)

Toplu yapılarda borçlular için icra işlemi üst yönetici tarafından yapılır.

Toplu Yapılarda Giderlere Katılmamanın Sonuçları
❌ İcra takibine maruz kalırsınız
❌ Gecikme tazminatı işler
❌ Ortak tesis kullanımından men edilme kararı alınabilir (fiilî engel değil, işletme kuralları kapsamında)
❌ Mahkeme kararıyla borç size yüklenir

Toplu yapı yönetimi, aidat ödemeyen maliklere karşı çok güçlü yasal haklara sahiptir.

Yargıtay Kararlarına Göre Gider Paylaşımı

Yargıtay'ın birçok kararı toplu yapı giderlerini net şekilde tanımlar:

✔ Sosyal tesis giderleri zorunluortak giderdir
✔ "Kullanmadığım için ödemem" savunması geçersizdir
✔ Alt blok – üst blok ayrımı yapılamaz
✔ Arsa payı ana kriterdir
✔ Yönetim planı belirleyici belgedir
✔ Havuz giderleri tüm maliklere bölünür

Bu kararlar toplu yapılarda birlik sağlayan en temel hukuki dayanaklardır.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
❌ Blok ve site giderlerinin karıştırılması
❌ Sosyal tesis giderlerinin bazı bloklara yüklenmesi
❌ Arsa payı yerine eşit paylaşım yapılması
❌ Yönetim planının okunmaması
❌ Profesyonel muhasebe kullanılmaması

Bu hatalar aidat itirazlarına ve hukuki sorunlara yol açar.

Toplu Yapıda Profesyonel Yönetimin Önemi

Toplu yapılarda giderlerin doğru dağıtılabilmesi için:

✔ Profesyonel muhasebe programı
✔ Şeffaf fatura sistemi
✔ Düzenli raporlama
✔ Denetim kurulu
✔ Arsa payı bazlı hesaplama
✔ Teknik maliyet analizleri

zorunludur.

Profesyonel yönetim, hem adalet sağlar hem de hukuki riskleri minimuma indirir.

🚀 SONUÇ

Toplu yapılarda giderlere katılma, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre tüm maliklerin zorunlu olarak yerine getirmesi gereken bir yükümlülüktür.

Özetle:

✔ Tüm maliklerin giderlere katılması mecburidir
✔ Giderler blok – site – sosyal tesis şeklinde ayrılır
✔ Arsa payı en temel kriterdir
✔ Sosyal tesis giderleri tüm maliklere bölünür
✔ "Kullanmıyorum" gerekçesi geçersizdir
✔ Aidat ödenmezse icra süreci işler
✔ Yönetim planı her şeyin temelidir

Toplu yapılarda adil, şeffaf ve düzenli gider paylaşımı gerçekleştirmek için profesyonel yönetim ve doğru muhasebe sistemi hayati öneme sahiptir.

YONETICIM.ORG

TOPLU YAPILARDA GİDERLERE KATILMA

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim