TOPLU YAPIDA YÖNETİCİ ATANMASI

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:48 ÖS

Toplu yapılar; birden fazla bloktan, bağımsız yapılar grubundan, sosyal tesislerden, ortak kullanım alanlarından ve teknik birimlerden oluşan geniş ölçekli yerleşim alanlarıdır. Bu kompleks yapı, tek bir blok yöneticisinin görev alanını aşacak kadar büyüktür. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), toplu yapılarda yönetimin mutlaka üst düzey bir organizasyon tarafından yürütülmesini öngörmektedir. Bu üst düzey organizasyonun en önemli unsuru ise toplu yapının yöneticisi ve yönetim ekibidir.

Toplu yapıda yönetici atanması, hem site düzeninin sağlanması hem de mali/teknik operasyonların kontrol altında tutulması açısından hayati önem taşır. Bu makalede, toplu yapıda yönetici atanması süreci, hukuki dayanaklar, Temsilciler Kurulu'nun yapısı, seçim usulleri, Yargıtay kararları ve uygulamadaki bütün detaylar profesyonel bir bakış açısıyla anlatılmaktadır.

Toplu Yapı Nedir?

Toplu yapı; aynı yönetim planı altında birleşen, birden fazla bloktan veya bağımsız yapılardan oluşan, ortak alan ve tesislerin birden fazla yapıyı kapsadığı büyük ölçekli yaşam alanlarıdır.

Örnek:

10 bloklu siteler

Villa + apartman karması projeler

Rezidans + ticari birim içeren kompleksler

Büyük toplu konut projeleri

Bu tür yapılarda tek bir apartman yönetimi yeterli olmadığı için üst yönetim zorunludur.

Hukuki Dayanak: KMK Ek Madde 1

Toplu yapılarda yönetici atanmasının temel dayanağı:

📌 Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1

Bu maddeye göre:

✔ Toplu yapılar Temsilciler Kurulu tarafından yönetilir
✔ Temsilciler Kurulu bir "üst yönetici" veya "üst yönetim kurulu" seçer
✔ Bu yönetici tüm sitenin temsilcisidir
✔ Yönetim planı tüm kuralların kaynağıdır

Bu düzenleme yöneticinin atanmasını zorunlu kılar.

Toplu Yapıda Yönetici Nasıl Atanır?

Toplu yapılarda yönetici atanması üç aşamada gerçekleşir:

🟣 1. Blokların Kendi İçinde Yönetici/Temsilci Seçmesi

Her blok:

Blok yöneticisini
veya

Blok temsilcisini

seçer.

Bu kişiler Temsilciler Kurulu'na katılacak olan delegelerdir.

🟣 2. Temsilciler Kurulu'nun Oluşturulması

Tüm blok temsilcilerinin bir araya gelmesiyle Temsilciler Kurulu kurulur.

Bu kurul toplu yapının yasa gereği zorunlu organıdır.

🟣 3. Temsilciler Kurulu'nun Yönetici Seçimi

Temsilciler Kurulu toplantıya çağrılır ve gündemde mutlaka:

➤ "Toplu Yapı Yöneticisi / Üst Yönetici Seçimi"

maddesi bulunur.

Oylama:

✔ Salt çoğunluk

ile yapılır.

Kazanan kişi toplu yapı yöneticisi olur.

Toplu Yapı Yöneticisi Kim Olabilir?

Aşağıdaki kişiler toplu yapı yöneticisi olabilir:

Kat maliki

Kiracı

Dışarıdan profesyonel yönetici

Yönetim firması

Tüzel kişi

Yani siteye dışarıdan profesyonel yönetim atanmasının önünde hiçbir engel yoktur.

Toplu Yapıda Yönetici Atanması İçin Aranan Şartlar

Toplantı ve seçim sürecinde aranan şartlar:

✔ Yönetim planına uygunluk
✔ Temsilciler Kurulu'nun oluşması
✔ Gündemin doğru ilan edilmesi
✔ Tutanak tutulması
✔ Çoğunluk oyu

Bu şartlar yerine getirilmezse seçilen yönetici hukuken geçersiz sayılabilir.

Toplu Yapı Yöneticisinin Görev Süresi

Görev süresi:

✔ 1 yıldır
✔ Yeniden seçilebilir
✔ Yeni yönetici seçilene kadar görev devam eder

Bu kural yönetimde boşluk oluşmasını engeller.

Toplu Yapı Yöneticisinin Görevleri

Görevler üç başlık altında toplanır:

🟣 1. İdari Görevler

Site düzeninin sağlanması

Güvenlik organizasyonu

Temizlik personeli kontrolü

Peyzaj bakım organizasyonu

Sosyal tesislerin yönetimi

Otopark yönetimi

🟣 2. Mali Görevler

Aidat belirleme

Aidat tahsilatı

Giderlerin ödenmesi

İşletme bütçesi hazırlama

Denetime uygun muhasebe tutma

🟣 3. Teknik Görevler

Asansör kontrolleri

Yangın sistemi

Kamera güvenlik sistemi

Havuz bakım süreçleri

Tesisat arızalarının giderilmesi

Toplu yapı yöneticisi, tüm siteyi kapsayan geniş bir sorumluluğa sahiptir.

Temsilciler Kurulu ile İlişkisi

Temsilciler Kurulu:

Üst yöneticinin amiri gibi çalışır

Yönetim kararlarını belirler

Bütçeyi onaylar

Denetleme yapar

Üst yönetici, Temsilciler Kurulu'na karşı sorumludur.

Yönetici Atanamazsa Ne Olur?

Temsilciler Kurulu yönetici seçemezse:

✔ Tek bir malikin başvurusu ile Sulh Hukuk Mahkemesi yönetici atar.

Mahkemenin atadığı yönetici:

Tam yetkilidir

Aidat toplayabilir

Sözleşme yapabilir

İcra takibi başlatabilir

Yargıtay'a göre "mahkeme yöneticisi" geçici yönetici değildir, tam yetkili yöneticidir.

Toplu Yapı Yöneticisinin Azledilmesi (Görevden Alınması)

Toplu yapı yöneticisi şu sebeplerle görevden alınabilir:

Kötü yönetim

Şeffaf olmayan harcamalar

Usulsüz sözleşmeler

Siteye zarar verme

Yönetim planına aykırılık

Azil işlemi:

✔ Temsilciler Kurulu çoğunluğu

ile yapılır.

Olağanüstü kurul da yapılabilir.

Yargıtay'a Göre Toplu Yapı Yönetici Atanması İlkeleri

Yargıtay kararlarından öne çıkan ilkeler:

✔ Temsilciler Kurulu olmadan yönetici atanamaz
✔ Blok temsilcileri doğru seçilmelidir
✔ Yönetim planı bağlayıcıdır
✔ Oy çokluğu esastır
✔ Yönetici tüm yapıyı temsil eder
✔ Mahkeme ataması geçerlidir

Bu içtihatlar toplu yapı yönetiminin hukuki çerçevesini netleştirir.

Uygulamada Yapılan Hatalar

Toplu yapıda en sık görülen hatalar:

❌ Gündemsiz yönetici seçimi
❌ Temsilciler Kurulu oluşturmadan seçim yapılması
❌ Karar defterinin kullanılmaması
❌ Oylama usulüne uyulmaması
❌ Hatalı aidat hesaplaması
❌ Bloğun tüm site adına karar alması

Bu hatalar seçimlerin iptaline, aidatların geçersizliğine ve hukuki sorunlara yol açabilir.

Profesyonel Toplu Yapı Yönetimi Avantajları

Profesyonel yönetim:

Denetimli mali sistem sağlar

Şeffaf bütçe sunar

Düzenli raporlama yapar

Yasal süreçlere uygunluk sağlar

Teknik bakımda aksama oluşmaz

Temsilciler Kurulu ile uyumlu çalışır

Büyük siteler için profesyonel yönetim, artık zorunlu hale gelmiştir.

🚀 SONUÇ

Toplu yapıda yönetici atanması, büyük ölçekli yerleşim alanlarının düzenli, güvenli ve sağlıklı şekilde yönetilmesini sağlayan en önemli hukuki süreçlerden biridir.

Özetle:

✔ Blok temsilcileri seçilir
✔ Temsilciler Kurulu oluşturulur
✔ Kurul, oy çokluğu ile üst yöneticiyi seçer
✔ Yönetici tüm toplu yapıyı temsil eder
✔ Görev süresi 1 yıldır
✔ Atanamazsa mahkeme yönetici atar
✔ Yönetim planı en üst bağlayıcı belgedir

Bu yapı sayesinde toplu yaşam düzeni korunur ve sitenin tüm işleyişi sağlıklı şekilde devam eder.

YONETICIM.ORG

TOPLU YAPIDA YÖNETİCİ ATANMASI

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim